Los hoteleros sacan a la venta sus mejores joyas
La presión de la deuda motiva el traspaso de activos singulares
El Palace de Barcelona, el Hilton de Valencia y el Hesperia y el Intercontinental de Madrid son trofeos, activos singulares que en un escenario de crisis y reducción de crédito encuentran comprador. Según los datos facilitados ayer por Irea, consultora estratégica en reestructuración financiera, las ventas de estos cuatro hoteles singulares representaron el 39% del volumen total de operaciones de este tipo en el sector el año pasado. En total, se vendieron 36 establecimientos hoteleros por un valor total de 830 millones de euros. Las cuatro estrellas del año acapararon 326 millones de euros. En 2010, los hoteles que cambiaron de manos movieron un monto de 514 millones
El fuerte protagonismo de las joyas de la corona en las operaciones de compraventa responde por un lado "al carácter selectivo de los inversores que apuestan por productos de mayor calidad", según explicó Miguel Vázquez, socio director de Irea y responsable de la división de hoteles, y por otro lado, a la presión de la deuda.
Vázquez explica que este año se ha mantenido "el protagonismo de las operaciones distress", es decir, aquellas que se realizan por imperativo casi de supervivencia de la compañía. "Si bien hasta 2009 no se había registrado una actividad destacable en el plano de estas operaciones, el año pasado supuso el punto de inflexión", afirmó el socio. Representaron el 41% de las transacciones en 2009 y un 43% en 2010.
"Los vencimientos de las primeras y segundas rondas de refinanciación en compañías propietarias de activos hoteleros han supuesto el caldo de cultivo para el inicio de este tipo de operaciones", afirma el estudio sobre Transacciones hoteleras en España en 2011 de Irea. El carácter selectivo de los inversores obliga a los hoteleros a sacar al mercado sus mejores establecimientos, que reservarían en otras circunstancias de mercado.
El 90% de las operaciones del año pasado se concentraron en el segmento de cuatro y cinco estrellas. Además, aunque el traspaso de hoteles vacacionales, tradicional destino refugio de la inversión, representaron el 60% de las transacciones, el 64% de la inversión se concentró en el segmento urbano. Madrid y Barcelona acaparan la mayor parte de las operaciones, si bien los intereses compradores se han diversificado más geográficamente. Málaga y Canarias también han asistido a ventas valoradas en más de 50 millones de euros.
Dura refinanciación
Para este año, Irea prevé un mantenimiento del protagonismo de las operaciones motivadas por la presión de la deuda "por encima del 40% del total de las transacciones". Los socios de la consultora estiman que "los costes de una segunda, tercera o incluso cuarta operación de refinanciación de la deuda serán difícilmente asumibles" este año y motivarán más ventas.
Irea apunta a que el papel más relevante en este caso lo tendrán "los grupos hoteleros locales, especialistas en gestión y con poca deuda". Las restricciones de crédito también harán más proclives a los empresarios a operaciones de venta y alquiler a una entidad financiera.
Inundación de ofertas por la refinanciación
El consejero delegado de Irea, Mikel Echavarren, explicó que, ahora mismo, el mercado está "inundado de ofertas" de activos hoteleros porque "las condiciones de refinanciación de la deuda obligan al hotelero a poner a la venta activos para demostrar su buena disposición a los bancos". Como hay tanto cartel de se vende, "buena parte de la oferta es fallida, no casa con el precio del comprador y los bancos vuelven a la idea de que es necesario refinanciar", dice el consejero. "Hay mucho activo que en realidad no se quiere vender", asume.Sin embargo, Vázquez cree que, para este año, "razonablemente, el volumen de inversión tendrá que crecer, si bien es imposible avanzar una cantidad, por una mayor necesidad de ganar liquidez, de desinvertir y por mayor presión de la oferta. Cada vez se rebajarán más las expectativas y se casará el precio con la demanda", detalló.Los socios de Irea ven con cierta sorpresa que, pese a la cantidad de activos buscando nuevos dueños, las operaciones singulares "no se han llevado a cabo con descuento. Más bien, me atrevería a decir que el precio incluye alguna prima". Husa traspasó el Palace de Barcelona a Aginyo Inversiones y Gestiones Inmobiliarias por 68 millones de euros. Meliá Hotels International cedió el Meliá Lebreros de Sevilla a BBVA Renting por 49,2 millones y el grupo Millenium desembolsó 80 millones de euros por el Hesperia Madrid al grupo inversor Hesperia.