Tres ideas clave para relanzar el sector
Pasados cuatro años desde el inicio de la crisis en el sector inmobiliario, resulta evidente la dificultad de nuestro país en generar un modelo de crecimiento económico capaz de sustituir la elevada actividad económica y laboral generada por el sector inmobiliario entre los años 1997-2007. En nuestra opinión, la creación de un nuevo modelo de crecimiento económico no será posible en el corto, ni siquiera, en el medio plazo al requerirse para ello una profunda modificación de la estructura social del país. Resulta clave que para que la economía retorne a una senda alcista lo antes posible y el mercado de trabajo se recupere, el sector de la construcción vuelva a una posición central en el modelo de crecimiento económico.
Esta idea no significa retornar a un modelo de desarrollo inmobiliario totalmente desproporcionado como ocurrió en el pasado reciente, sino a un modelo de desarrollo equilibrado que se ajuste a una demanda real del mercado.
¿Cuál debe ser el punto de partida para que el sector inmobiliario retorne, de manera equilibrada, a una mayor actividad que genere crecimiento económico y puestos de trabajo? Planteamos tres ideas que resultan clave: conocimiento real de su situación, mayor ajuste en precios y un mayor análisis en el desarrollo de futuros proyectos.
Una de las grandes sorpresas que se llevan los fondos de inversión extranjeros que analizan el mercado residencial español es la falta de información oficial, precisa y transparente. No se conoce realmente el stock disponible de obra nueva, salvo la información recogida por el Ministerio de Fomento a nivel provincial. El problema es que este dato adolece de ciertos problemas. Hay determinadas preguntas que necesitan respuesta: qué volumen de viviendas disponibles se encuentran en construcción, qué número de viviendas nuevas han pasado a manos de entidades financieras y no se encuentran contabilizadas en esta estadística, cuál es la calidad del stock disponible, qué porcentaje es primera residencia o vivienda vacacional, dónde se localiza el stock disponible a nivel municipal, y un largo etcétera de preguntas que serían de mucha utilidad y que ayudarían a conocer en qué situación real estamos.
Si ni siquiera sabemos el alcance del problema que tenemos entre manos va a ser muy difícil encontrar la solución. Por ello, una primera demanda sería exigir al Gobierno que, a través del Ministerio de Fomento o del Instituto Nacional de Estadística, diese información clara y fiable sobre el stock disponible acabado y en construcción, su calidad, su localización a nivel municipal y, a pesar de las dificultades que pueda entrañar, clasifique dicho stock disponible como primera residencia o vivienda vacacional.
Relacionado con la petición anterior, pensamos que es clave que se cree una estadística sobre evolución de precios de venta. Es preciso recordar que la evolución de precios de la vivienda que ofrece el Ministerio de Fomento proviene de la realización de tasaciones y no de operaciones cerradas. Si tanto el Colegio del Notariado como el de Registradores pasan puntualmente la información de las transacciones de viviendas en las que intervienen (en principio la gran mayoría) al Ministerio de Fomento y al INE, nos preguntamos si no sería posible que a la vez ofreciesen los precios de venta y superficie, para tener una visión clara de la evolución a nivel micro mercados del euro/metro cuadrado. En países de nuestro entorno es posible conocer la evolución de los precios de venta en el mercado residencial, basada dicha evolución en precios de cierre y no en tasaciones. Les llama mucho la atención que en España esta información, que resulta clave, no se pueda conocer.
Según el Ministerio de Fomento, el ajuste desde máximos de 2008 no ha superado el 18%. Permítanme utilizar en esta ocasión los datos oficiales para llamar la atención sobre el escaso ajuste realizado en estos cuatro años en comparación con otros países y otros mercados inmobiliarios. El caso más claro es el de Irlanda, país que también sufrió un importante crecimiento en precios y en oferta residencial en los años previos a 2007, pero que al contrario que España ajustó rápidamente precios en un 40% desde máximos de 2006. Si comparamos el mercado residencial español con otros mercados inmobiliarios españoles como pueden ser el de oficinas o el industrial-logístico, vemos como en estos últimos los ajustes han superado ampliamente el 35% de media, siendo mercados con una oferta claramente más controlada que la del mercado residencial. En un contexto de mercado con una tasa de desempleo del 22%, y donde el 60% de los trabajadores por cuenta ajena son mileuristas, los niveles de precios en los que nos movemos siguen siendo inaccesibles para una parte muy importante de la demanda.
El desarrollo futuro del sector residencial debe responder a la demanda real de viviendas. Para ello será fundamental conocer bien el entorno en el que se va a desarrollar el proyecto, dimensionar la demanda potencial de vivienda y definir unos precios en los que esta demanda puede acceder a la vivienda. Si en el periodo del boom residencial se hubiesen hecho de manera rigurosa estudios de mercado y de viabilidad económica, en lugar de iniciar proyectos cuya salida al mercado ya se veía entonces que era más que discutible, parte del stock disponible no existiría.
Ángel Serrano Ceballos. Director general de Negocio de Aguirre Newman