Año 2012, ¿punto de inflexión?
La reforma del sector financiero es clave para la recuperación del sector inmobiliario. Los activos adjudicados a la banca durante los años de la crisis suponen el gran problema, ya que parecen no tener salida. Con una perspectiva bajista en torno a los precios de la vivienda, la situación no va a mejorar a corto o medio plazo.
Sin embargo, es conveniente diferenciar entre viviendas y productos terminados, y suelo, principales activos que concentran bancos y cajas. En cuanto a las viviendas terminadas, aunque suponen una gran losa sobre los balances de las entidades, a la larga terminan siendo asimiladas por los consumidores. De hecho, hasta ahora el mayor obstáculo que se ha producido para dinamizar este segmento ha sido el precio. Las entidades se mostraron reacias en un principio a bajar los precios por debajo de lo que figuraban en balance, de modo que oferta y demanda parecían condenadas a no encontrase. No obstante, a la fuerza los precios tienden a flexibilizarse y suavizarse, adaptándose al mercado.
El verdadero problema lo representa el gran volumen de suelo adquirido, por una sencilla razón: el suelo, en sí, actualmente tiene un valor relativo. Porque para poner en valor un suelo hay que invertir en él más dinero, tanto para completar el desarrollo urbanístico, como para realizar la construcción, opciones poco viables teniendo en cuenta la gran cantidad de producto ya terminado existente.
Evidentemente, no hay una única solución para solventar el problema. Entre ellas destaca la creación del denominado banco malo, que aglutine aquellos activos que afecten negativamente los balances de las entidades, para que un organismo público los ponga en valor y posteriormente los comercialice. En este caso, el objetivo a perseguir es claro: dar credibilidad a bancos y cajas para que obtengan financiación, que en última instancia ha de fluir hacia familias y empresas. Esto se consigue con una valoración de los activos realizada por una compañía líder, con experiencia internacional.
Una vez desprendidos de los activos tóxicos, la transparencia y la credibilidad han de convertirse en las máximas del sector financiero y aquellos activos que sí permanezcan en sus balances habrán de ajustarse extremadamente al valor real del mercado, acelerando los procesos de venta y la reactivación de la economía.
El futuro del sector inmobiliario está ligado, por tanto, al futuro del sector financiero, por lo que es preciso solucionar el problema inmobiliario de las entidades financieras así como de racionalización y desinversión de los activos inmobiliarios de la Administración del Estado y de las comunidades autónomas, otro de los caballos de batalla para 2012.
Las actuaciones de las Administraciones públicas en este sentido no han de limitarse a operaciones de sale & lease-back, venta para permanecer en alquiler, para obtener liquidez, sino que también han de ir encaminadas a mejorar la eficiencia en términos de ocupación así como energéticos, disminuyendo los costes e incrementando el ahorro.
Si las tendencias actuales consideran entre 12 y 15 metros cuadrados por empleado la superficie adecuada, en la mayor parte de estos inmuebles la superficie es de entre 20 y 35 metros cuadrados. Además, los inmuebles públicos suelen ser antiguos y estar obsoletos en control y eficiencia energética, razón por las que sus consumos son elevados y obvian, en la mayor parte de los casos, el impacto ambiental producido.
El problema inmobiliario solo se resolverá con el paso del tiempo. En ese sentido es importante diseñar estrategias a largo plazo que permitan recuperar poco a poco el valor de los inmuebles, o al menos impedir un deterioro mayor de los mismos. Para dicha tarea se requiere el apoyo de verdaderos expertos inmobiliarios, capaces de trabajar codo con codo con las entidades financieras. Que conozcan en detalle las necesidades de la demanda, y sean capaces de articular las decisiones idóneas para cada inmueble o conjunto de inmuebles.
Eduardo Fernández-Cuesta. Presidente de CB Richard Ellis España