El reglamento de la Ley de Suelo acabará con las expropiaciones millonarias
La aprobación el viernes del reglamento de la Ley de Suelo pone fin a un sistema arcaico de expropiaciones por el que las Administraciones llegaban a pagar por los terrenos que necesitaban para construir infraestructuras hasta mil veces más de su valor real. El nuevo sistema de valoraciones prohíbe tener en cuenta las expectativas de futuro.
El texto de la Ley de Suelo aprobado en 2007 ya estableció entonces las bases para poner fin al antiguo sistema. Tradicionalmente, a la hora de fijar el justiprecio de un solar expropiado se tenía en cuenta más el aprovechamiento futuro que se le iba a dar al terreno que su situación en el momento de la transacción. El texto del reglamento elaborado por el Ministerio de Fomento, al que ha tenido acceso CincoDías, desarrolla la Ley de Suelo en lo relativo a la "valoración inmobiliaria" con la intención de mejorar el funcionamiento del mercado de suelo para hacerlo más transparente y eficiente. Pretende, en la medida de lo posible, combatir las eventuales prácticas especulativas que se producían en el pasado, prácticas que afectaban directamente en la fijación de valores a efectos expropiatorios.
Así, establece de manera exhaustiva cómo debe valorarse un suelo y todos los coeficientes que se le podrán aplicar dependiendo, entre otras cosas, de su localización, de su cercanía o lejanía a núcleos urbanos. En opinión de algunos expertos consultados, "es bastante generoso, ya que si se trata de un campo de cultivo de naranjas tiene en cuenta si también puede introducir algún otro producto y le otorga siempre el valor más elevado". "Es muy probable que este régimen otorgue aún tres, cuatro, cinco u ocho veces más de valor a los terrenos, del que sería el verdaderamente real, pero al menos no los valora 1.000 veces más", asegura uno de los redactores de la norma.
El nuevo régimen de valoraciones no afecta, sin embargo, a las actualizaciones de valor que emprendan las entidades financieras de sus carteras de suelo a efectos hipotecarios. "Las tasaciones del suelo en el mercado libre se hacen según lo establecido en la orden ECO 805/2003 del Ministerio de Economía y Hacienda. Por lo tanto, el reglamento no es la referencia para la valoración de esos suelos. Evidentemente todas las transacciones, incluidas aquellas en las que interviene una administración pueden ser una referencia más en el mercado, pero como lo es cualquier otro tipo de transacción", explican fuentes del Ministerio de Fomento.
Mientras las concesionarias de infraestructuras, sin duda, celebrarán un reglamento tan específico que acota la discrecionalidad de las administraciones a la hora de fijar un justiprecio (estas empresas han debido asumir buena parte del coste de expropiación, por ejemplo, en la construcción de autopistas de peaje), algunos analistas discrepan. "Visto desde la perspectiva del expropiado, no tiene ninguna gracia que te quiten lo tuyo y te paguen mucho menos de lo que vale o, dicho de otra manera, que te paguen mucho menos de lo que te va a costar reponer lo que te quitan: cuando se trata de reponer, como el bien sustitutivo no se expropia, sino que se compra en el mercado, hay que pagar el precio de mercado. Fijar un precio inferior al de mercado es legalizar el expolio", aseguran fuentes del sector promotor. El PP ya ha anunciado que si gobierna tras el 20-N revisará también esta norma.
Petición de los promotores
En paralelo a la aprobación de este reglamento, cuya publicación en el BOE está a la espera de la firma del Rey, los promotores han reclamado prorrogar la disposición transitoria tercera de la ley, cuya vigencia finaliza el próximo 31 de diciembre. Dicha disposición tiene por misión evitar que los suelos urbanizables que incumplan los plazos de ejecución previstos en los planes o que no estén urbanizados a 31 de diciembre de 2011, sean valorados, en caso de expropiación o ejecución forzosa, a precios de rural. Hay muchas empresas inmobiliarias cotizadas y bancos que tienen suelos en ese estado, y carecen de financiación para terminar las obras de urbanización, de ahí la preocupación del sector. También exigen dejar en suspenso el artículo 260, 1.4 de la Ley de Sociedades Anónimas, cuya vigencia termina en esa misma fecha. Con esa suspensión se lograría que no computen como pérdidas por deterioro reconocidas en las cuentas anuales, aquellas derivadas del inmovilizado material, las inversiones inmobiliarias y las existencias. Muchos promotores agradecerían, sin duda, que continúe en suspenso ese artículo, so pena de desastre mayor, como admiten en el sector.
La cifra
2.000 millones de euros fue el coste en materia de expropiaciones que tuvo que afrontar Fomento en la ampliación del aeropuerto de Madrid-Barajas. Es decir, un tercio del total de la obra, que superó los 6.000 millones.
Qué cuenta a la hora de fijar un justiprecio
CAPITALIZACIâN El texto propone un tratamiento novedoso en el campo de la valoración, consistente en la propuesta de tipos de capitalización de rentas diferentes para tipos de explotaciones diferentes, y ello, en función del riesgo de cada actividad en suelo rural.RENTA REAL Se entiende por renta real aquella que corresponda a la explotación del suelo rural de acuerdo con su estado y actividad en el momento de la valoración.RENTA POTENCIAL Será aquella que pueda ser atribuible a la explotación del suelo rural de acuerdo con los usos y actividades más probables de que sean susceptibles los terrenos.LOCALIZACIâN La valoración final del suelo deberá tener en cuenta la localización espacial concreta del inmueble y aplicar, cuando corresponda, un factor global de corrección al valor de capitalización. Factores que serán tenidos en cuenta son, entre otros, la accesibilidad de los terrenos a núcleos de población, a centros de actividad económica y si su ubicación se encuentra en entornos de singular valor ambiental o paisajístico.SOSTENIBILIDAD La documentación de los instrumentos de ordenación de las actuaciones de urbanización debe incluir un informe o memoria de sostenibilidad económica, en el que se ponderará en particular el impacto de la actuación en las Haciendas Públicas afectadas por la implantación y el mantenimiento de las infraestructuras necesarias o la puesta en marcha y la prestación de los servicios resultantes, así como la suficiencia y adecuación del suelo destinado a usos productivos.SUELO URBANIZADO El reglamento establece de manera muy concreta con diversas fórmulas económicofinancieras la manera de valorar esta clase de terrenos. Tiene en cuenta si está edificado o en curso de edificación, cuándo se podrá proceder a una tasación conjunta del suelo y la edificación o si el solar está sometido a operaciones de reforma.