El ajuste no ha terminado y se prevén descensos adicionales de hasta el 12%

¿Hasta dónde tienen que caer los precios de la vivienda?

Hay cifras para todos los gustos sobre cuánto han bajado los precios de la vivienda en España a lo largo de la crisis. Oscilan entre el 16% y el 26%, según la fuente. Teniendo en cuenta que las casas se dispararon durante el 'boom' y que las rebajas han sido mayores en otros países, para muchos la caída acumulada es insuficiente. ¿Cuál debería ser la cuantía del ajuste? Tampoco hay consenso.

Una vivienda a la venta.
Una vivienda a la venta.

El mercado inmobiliario español está en una situación crítica. La caída de las ventas se ha intensificado en lo que va de año -las operaciones se hundieron un 38% en agosto, según el INE- por el deterioro económico y la sequía del crédito, y la sobreoferta se traslada a los precios. Todas las estadísticas de precios, sea cual sea la fuente, apuntan en la misma dirección: el ajuste se acelera y nadie sabe con certeza hasta cuándo. Pero la cuestión es ¿cuánto más tienen que bajar los precios de la vivienda en España? Y, ¿Han caído ya lo suficiente?

Todo depende del color del cristal con que se mire. Los propietarios de inmuebles en venta que han bajado precios, algunos incluso varias veces, piensan que las rebajas han llegado al límite. En el extremo opuesto, los que quieren comprar creen que los descensos aplicados son insuficientes y la vivienda sigue sobrevalorada. ¿Qué es más cierto? Ni siquiera los expertos se ponen del todo de acuerdo. Para unos apenas hay más margen a la baja y para otros es necesario un ajuste mayor para reanimar el sector.

Más allá de las opiniones, el baile de cifras es considerable y las hay para todos los gustos. Ni hay consenso sobre lo que han descendido los precios durante la crisis, y es difícil esperar un concierto sobre lo que queda de recorrido a la baja. Esto es lo que hay.

La tasadora Tinsa estima que el retroceso desde los máximos de 2007 es del 24,1%. Un informe de Bruselas recapitula que la vivienda se ha abaratado un 22% frente al encarecimiento del 155% en la época del 'boom'. Por su parte, el presidente de la patronal de promotores y constructores de España (APCE), José Manuel Galindo, asegura que partiendo de los datos oficiales del Ministerio de Fomento, que sitúan el ajuste en el 16,6%, el descuento total alcanza un 26% contando la inflación y la reciente rebaja del IVA del 8% al 4%.

Lo que sí revelan estos dígitos es que el ajuste de precios de la vivienda experimentado en España ha sido mucho más moderado que en otros países donde el pinchazo de la burbuja ha sido similar. En Irlanda, los precios ya han bajado en torno al 38%; en Reino Unido, un 23% y en Estados Unidos, el 33%. Estas diferencias, salvando las circunstancias y peculiaridades de cada país, encienden el debate sobre cuál deber ser la cuantía del ajuste en España, sobre todo teniendo en cuenta el sombrío panorama económico.

En los escenarios macroeconómicos supuestos por la Autoridad Europea de Banca (EBA por sus siglas en inglés) en los test de estrés, el más adverso contempla una rebaja acumulada de los precios de los inmuebles residenciales del 34,2%. Esto significa que la vivienda puede bajar el doble de lo registrado hasta ahora por los datos oficiales; que quedaría un ajuste de otro 17,6%. Pero tendría que producirse la peor situación posible.

En circunstancias más normales, Bankinter augura que la caída total será del 20% tras un descenso del 7% este año. El Banco de España estima que los precios podrían descender un 10% adicional hasta 2013, completando así un ajuste del 30%. El pronóstico de la consultora CB Richard Ellis se sitúa entre el 8% y 10% de media para los próximos 15 meses, y el de Jones Lang Lasalle para 2011 oscila entre el 5% y el 8% en el caso de las primeras residencias y entre el 5% y el 10% en vivienda vacacional.

Nicolas Llari de Sangenís, director general del área residencial de Richard Ellis, cree que el ajuste no ha terminado, aunque es posible tocar suelo en 2012. "Dependerá de la banca a la hora de dar salida a sus inmuebles", señala. En su opinión, "los procesos de fusión (de las entidades financieras) se aprovecharán para sanear los balances y reducir la exposición a los activos inmobiliarios". Pero advierte que en zonas consolidadas de ciudades como Madrid, Bilbao o Pamplona "los precios no bajarán más". "Puede haber alguna oportunidad, pero ya no se ven más movimientos de precios ni se esperan", afirma. Todo lo contrario ocurre en ciudades pequeñas con un elevado stock y en el arco mediterráneo. "En Levante, la vivienda vacacional registra caídas del 20% o 30% en algunos casos", dice.

A expensas del crédito

Desde el portal inmobiliario Idealista.com apuntan que la caída desde el cenit asciende al 25,3% en Barcelona y al 17,7% en Madrid. Consideran que la agonía del sector inmobiliario no se acabará a corto plazo si no mejora el paro, el acceso al crédito y bajan más los precios de la vivienda. No se atreven a dar cifras concretas de cuánto más tienen que bajar, pero aseguran que solo los propietarios que, conscientes de cómo está el mercado, hacen las ofertas más agresivas, con precios por debajo de la media del mercado, son los que consiguen vender sus casas en menos de un año.

Santiago Carbó, catedrático de análisis económico de la Universidad de Granada, prevé que "los precios bajarán desde el pico hasta el valle en torno al 40%". A su juicio, hasta ahora han bajado algo más de lo que dicen las estadísticas y estima que este año lo harán alrededor de un 10-12% y "algo parecido en 2012", por lo que "buena parte del ajuste ya se habría producido". Eso sí, advierte que todo "dependerá de las condiciones crediticias y de Europa mejore en materia financiera". "Si no es así, el ajuste será más brusco", sostiene.

Carbó explica que "la demanda se reactiva cuando hay algo de crédito, si no hay que comprar con ahorros y no todo el mundo puede hacerlo". Pese a la caída de los precios, el esfuerzo financiero de las familias por comprar una vivienda subió en el segundo trimestre al 34,3% de su sueldo bruto anual, 1,4 puntos más que hace un año, según datos del Banco de España. Las deducciones fiscales, que desde el 1 de enero de 2011 se limitan a las rentas inferiores a 24.100 euros, reducen el esfuerzo teórico al 27,7%. En total, hacen falta 6,4 años de sueldo para pagar una casa.

Por otro lado, la pérdida de valor de las viviendas reduce la riqueza inmobiliaria de los hogares españoles, que suma más de dos años a la baja tras estancarse en 2008. Entre enero y marzo de 2011, último dato publicado por el Banco de España, la caída fue del 4,3% interanual.