Una hipoteca más segura, y ¿más cara?
El Gobierno ha elevado la protección ante embargo y el Congreso estudia la dación en pago que, según expertos, encarecería el crédito en 150 euros.
El modelo hipotecario español está bajo revisión. Una subcomisión del área de Vivienda del Congreso de los Diputados debate estos días las modificaciones que podrían mejorar el modelo de concesión de crédito para la compra de viviendas. Entre las propuestas se encuentra imponer la entrega del inmueble como único requisito para saldar la deuda hipotecaria, frente a la normativa actual, que obliga al deudor a seguir pagando la diferencia con todos sus bienes presentes y futuros. Una medida que, según el informe de la consultora Oliver Wyman que maneja la patronal bancaria, encarecería la hipoteca media entre 60 y 150 euros al mes.
La propuesta de imponer la dación en pago ya ha sido tumbada anteriormente por los partidos mayoritarios en la Cámara baja. Esta vez, sin embargo, podría acabar cuajando ante la renovada presión social de grupo como el 15-M. Más, cuando la campaña electoral parece haber comenzado ya. Por el momento, el Gobierno ya ha dado algunos pasos para suavizar la legislación hipotecaria de cara a las familias.
En primer lugar, el Consejo de Ministros elevó, hace ahora una semana, la renta inembargable a una familia en caso de embargo de su vivienda. El montante mensual que se blinda pasa de ser de 641 a 961 euros (150% del salario mínimo interprofesional), y aumenta hasta 1.300 euros, en el caso de familias con dos personas sin ingresos al cargo. "La ampliación permitirá que haya familias que no tengan que recurrir a la economía sumergida para sobrevivir", asume Marco Romero, responsable de vivienda de UGT. Para el presidente de la Asociación de Usuarios de Bancos y Cajas (Adicae), Manuel Pardos, la medida no supone un avance sustancial. "Generalmente, las familias a las que ya han embargado la casa es porque están en desempleo desde hace meses. Si cobra 1.300 euros se apañan para seguir pagando y no perder la casa", expone.
En la Asociación Hipotecaria Española (AHE), que reúne a las principales entidades de crédito, no parece preocupar este cambio, pues asumen que solo supone ampliar el plazo en el que se cobrará. Menos convencidos se muestran sobre la otra gran medida aprobada por el Ejecutivo. En caso de ejecución hipotecaria, la vivienda del embargado pasa a subasta pública, que si queda desierta puede ser adquirida por la entidad acreedora al 50% de su valor de tasación. Un porcentaje que acaba de ser elevado al 60%. "Es un poco precipitado", valora Santos González, presidente de la AHE. "En no pocas ocasiones podríamos llegar a que se especule con dicho valor. Para alguien que compró la casa hace dos años no, pero puede ser un negocio magnífico para el que la compró hace 10 años venderla al banco por el 60% del valor de entonces", agrega. "Lo que falta es que, encima, tuviéramos que poner dinero", concluye.
"Es perfectamente asumible por las entidades", contraponen desde UGT. "Fomento habla de una depreciación del 20% en el precio de la vivienda. Si su valor hoy es del 80% del que tenían, y se supone que la mayoría de créditos concedidos no superaban el 80% de su valor, ya solo la entrega del inmueble debería bastar para saldar la deuda", argumenta.
El problema de base, coinciden la mayoría, es la falta de afluencia en torno a estas subastas que se desarrollan en una "virtual semiclandestinidad", según el colegio de registradores, por lo que es casi siempre la entidad acreedora quien se adjudica la casa por el porcentaje mínimo. Para tratar de facilitar el acceso, el Gobierno ha rebajado la cuantía que hay que consignar para pujar, del 30% al 20% del valor del inmueble. "Un 10% de diferencia no va a hacer que la gente vaya más a las subastas. Una propuesta más interesante es llevarlas a internet, algo que ya hacen los juzgados de Murcia", expone âscar Franco, del bufete de abogados Ashurst. Su despacho ha propuesto, además, otras alternativas al cuantioso depósito que se impone para evitar que se puje sin interés real. Se podría penalizar esta práctica, por ejemplo.
En cualquier caso, las fórmulas que abogan por mejorar la transparencia y concurrencia a las subastas de adjudicación hipotecaria gozan del beneplácito tanto de entidades, como de usuarios. Estos últimos, sin embargo, consideran que, con 293.000 embargos en lo que va de crisis, las medidas aprobadas por el Ejecutivo son "insuficientes", en palabras de Rubén Sánchez, portavoz de la unión de consumidores Facua. En su opinión, compartida por sindicatos, usuarios de banca, partidos como IU o ERC o colectivos como el del 15M, la solución pasa por aprobar la dación en pago. "No entendemos la negativa de la banca. Utilizaron servicios de tasación propios para elevar los precios y que las hipotecas fueran más altas. Luego se ha visto que los precios estaban hinchados, pero aun así nunca pierden", ilustran desde Facua.
Para la patronal de los bancos, la entrega del piso como única condición para saldar la deuda "podría excluir en el futuro a amplias capas de la población del acceso al crédito hipotecario". Según el informe de Oliver Wyman, que refrenda la posición de la patronal, dicha modificación, aplicada retroactivamente, podría llegar a reducir un 10% la concesión de crédito a vivienda, elevaría la tasa de mora del 2,4% al 8%, llevaría a bancos y cajas a absorber 400.000 viviendas más en balance, obligando a recabar capital adicional por 4.000 millones, y generando pérdidas por una cantidad similar. La AEB se niega a la medida, pero ante todo, asevera que de aprobarse "en ningún caso" debe ser con carácter retroactivo.
Desde UGT alegan que "la retroactividad no tiene tanta importancia. La AEB cree que generaría solicitudes de dación en pago en cadena, para dejar la vivienda que se está pagando y meterse en otra más barata. Pero la realidad es que dejarían de pagar, los que no pueden pagar tampoco en el sistema actual". Desde la central admiten, sin embargo, que sería posible buscar un camino intermedio, como marcar en el 80% del valor de la vivienda el precio mínimo por el que se la puede adjudicar la entidad acreedora.
Las cifras
150 euros podría elevarse la cuota mensual de una hipoteca media si se aprueba la dación en pago con efecto retroactivo, según el informe de impacto que maneja la patronal española bancaria. 4.0004.000 millones de euros es el capital adicional que necesitarían las entidades, según un informe de Oliver Wyman, si se aprueba la entrega de llaves como pago único.8% es el porcentaje que podría alcanzar la mora hipotecaria si se aprueba la dación retroactivamente.