El lento ajuste del mercado de la vivienda
La familia española de renta media tendría que emplear hoy la riqueza generada de 6,5 años para poder financiar una casa... si la pudiera comprar. El lento e insuficiente descenso del precio de las viviendas desde que irrumpió la crisis, en 2007, ha reducido el nivel, puramente teórico, de esfuerzo financiero de los hogares para conseguir una casa. Si en 2007 era precisa la renta acumulada de 7,6 años, ahora solo se precisan 6,5 años, lo que supondría haber recorrido la mitad del camino, puesto que el ideal para que la demanda de casas mejore notablemente es reducir esa ratio a 4,5 veces. Por tanto, si es cierto que ha mejorado el nivel de accesibilidad inmobiliaria, siempre según este impreciso indicador, no lo ha hecho lo suficiente como para considerar normalizado el mercado.
Si por normalización del mercado debemos entender un movimiento similar entre oferta y demanda y el cruce de un flujo regular de operaciones, no se ha logrado aún, y el principal obstáculo sigue siendo el precio de los inmuebles, a cuyo ajuste se resisten sus propietarios, incluida la banca, porque vender en pérdidas requiere del reconocimiento contable del quebranto y la reposición del capital. Solo en algunas zonas con exceso de oferta, sobre todo las de carácter turístico, se ha producido un descenso importante del precio, mientras que en las grandes ciudades la resistencia de la oferta a hacerlo persiste.
No obstante, y aunque se trata de la variable determinante para reactivar el mercado, liquidar el stock y limpiar los balances de los bancos y las cajas de ahorros, la mejora de la accesibilidad proporcionada por la limitada bajada de precios es muy relativa. Este alivio se está contrarrestando con un endurecimiento de las condiciones del crédito, así como con la anemia de la demanda, provocada por la existencia de un colectivo de desempleados desconocidamente elevado en España, y con las expectativas muy negativas sobre la recuperación de la economía en los próximos trimestres, y con ella del empleo, que es la variable determinante para que la población se embarque en una inversión de largo plazo que precisa siempre de financiación ajena.
Pese a que los cambios fiscales han deteriorado los índices de accesibilidad de los compradores, puesto que únicamente quienes tengan renta anual inferior a los 24.000 euros podrá desgravar una parte de los gastos en compra de vivienda, el fenómeno que más ha dañado la capacidad de compra es la restricción crediticia, y en más medida aquella imputable a la revisión de las condiciones de concesión de las hipotecas que a la subida de los tipos de interés, que tampoco es despreciable. Por tanto, sin una normalización del mercado de crédito, no lo hará el inmobiliario. Ambos están en marcha, pero lejos de la meta, y sin ello la recuperación de la economía será más lenta de lo deseable.
