"Nuestra área de inmobiliario es estratégica pese a la crisis"
A pesar de la crisis, considera que el área inmobiliaria es "estratégica" para el despacho y la firma se plantea crecer principalmente en Asia, Oriente Próximo y EE UU
Alfonso Benavides dirige el área de inmobiliario a nivel mundial de Clifford Chance, el despacho de abogados británico presente en España desde 1980 y que actualmente tiene 32 oficinas en 22 países Este abogado español se incorporó a la firma en 1990 y es socio desde 1999. Recientemente ha asesorado a compañías como Metrovacesa o Carrefour.
¿En qué consiste la estrategia de Clifford Chance en el área inmobiliaria que usted dirige?
Hace dos años y medio, cuando se vio la crisis tan fuerte en que estábamos, el despacho acababa de aprobar una estrategia en la que íbamos a servir a las seis prácticas que teníamos: corporate M&A, financiación, mercado de capitales, inmobiliario, fiscal y procesal. En aquel momento se decidió que no íbamos a centrarnos en algunos de ellos y relegar al resto. Cuando la crisis se agravó más, preguntamos al comité de dirección si seguíamos con la estrategia. La decisión fue seguir con las seis prácticas e inmobiliario es estratégico a nivel global y para España pese a la crisis. La firma sabía que en nuestra área íbamos a pasar una época muy mala, pero había sido muy rentable y muy valiosa durante los últimos años. En 2011 los resultados no han sido buenos, pero sí razonables.
¿Cómo han reaccionado ante la crisis que azota al sector?
Hemos centrado esfuerzos en estabilizar y consolidar nuestros mercados más maduros, que son Londres, Alemania, Francia, Italia y EE UU. El primer movimiento ha sido reducir el tamaño porque el mercado es mucho menor. La segunda pata es saber dónde podemos crecer y podemos hacerlo en Asia y Oriente Próximo, también en EE UU.
¿De qué le ha servido la experiencia española a la hora de planificar la estrategia mundial de la firma?
Me ha servido, en primer lugar, para reconocer que la crisis es profunda y potencialmente larga. Tener esa impresión del mercado español nos ha permitido tomar decisiones muy difíciles y de hecho nuestro equipo a escala mundial es un 42% más pequeño que hace dos años. También que muchos de nuestros clientes en España y fuera de España están bajo observación de los bancos o han reestructurado su deuda.
¿Qué lecciones puede aplicar España de otros mercados?
La confianza de los mercados es muy importante y en este momento hay más en los mercados que tomaron medidas más drásticas para afrontar la crisis. En España hemos optado por tomar las medidas imprescindibles y ver si el mercado nos sacaba de la crisis. La incertidumbre política y económica de estos momentos no es buena para España.
¿Qué puede hacer un abogado de inmobiliario si no hay operaciones?
Tiene que hablar mucho con sus clientes porque estos pueden no estar pensando en el inmobiliario pero hay problemas y oportunidades. Hay activos que puede ser interesante vender, se pueden refinanciar operaciones con base en los inmuebles aunque en la actualidad no haya un problema, etc.
¿Cuesta más motivar a los abogados si el mercado está parado?
Eso fue en 2009 y la primera mitad de 2010. Hemos hecho una apuesta muy fuerte de que este sector nos interesa. Además, siendo un equipo más pequeño tenemos más posibilidades de éxito.
¿Qué opinión tiene de la estrategia de sus competidores en España?
Hay despachos que han reconvertido los departamentos de inmobiliario, otros han aguantado el tirón porque siguen creyendo que hay mercado y otros han pensado que para mantener el equipo había que hacer cualquier trabajo.
¿Cómo se capta a un cliente?
Primero, hay que demostrar que sabes de qué estas hablando. Muchas veces estamos aportando un know how que va más allá de los temas jurídicos. Es asesoramiento de mercado y de las condiciones que te van a aceptar tanto un banco como un comprador.
"Hay financiación para buenos activos"
El flujo del crédito es fundamental para las transacciones inmobiliarias. Hay financiación "para las buenas operaciones, las que tienen un precio de mercado, con arrendatarios con plazos de contrato suficientes y buenas localizaciones". "Para este producto hay poca oferta y bastante demanda. Si el activo no tiene estas características, el mercado tiene muchos problemas".Pero no ve que con carácter general vaya a mejorar el crédito en 2011. "Los deberes que están haciendo bancos y cajas están bien hechos pero les queda bastante", explica Benavides. No obstante, cree que "hay entidades que están saneadas y tienen dinero para prestar".Asegura que España tiene "muy mala prensa" en el exterior. "Cada vez que vamos a hablar de España tenemos que hacer un doble esfuerzo: decir que España no va tan mal y que en el inmobiliario, aunque haya producto obsoleto y mal situado, hay muchos activos que cumplen los requisitos que busca cualquier inversor. Pero la mayor parte de los inversores internacionales que están en España no se creen esa mala prensa. Creen que ya estamos en el momento de las oportunidades, que no hay que esperar a 2012".
Calidad. "En España el inversor solo quiere inmuebles 'superprime'
¿En qué momento Clifford se dio cuenta de lo profundo de la crisis?
Empezamos a notar una primera bajada fuerte entre verano y diciembre de 2007. Comenzamos a percibir menos carga de trabajo y que se nos cayó alguna operación relativamente madura. Las ventas de pisos llevaban desacelerándose desde finales de 2006. La caída de Lehman fue la confirmación. Nadie sabía cuál era la profundidad de la crisis y había una incertidumbre absoluta de qué valen las cosas.
¿Esa duda sobre el valor de los activos se ha disipado ya?
Sí, para los activos mejor situados y con mejores inquilinos. Para los de periferia, en construcción y sin inquilino, no. En Francia, Alemania e Inglaterra, sí. En esos mercados, todo lo que está bien situado y tiene un inquilino bueno, tiene un precio. Y la mayoría de eso tiene una posibilidad de financiación, aunque sea hasta el 50% o el 60% y con un tipo de interés relativamente alto. Un escalón más abajo, donde podría estar España, los inversores solo están mirando lo que es superprime, lo que está bien localizado y tiene un inquilino que no va a dejar de pagar. Lo demás, es muy difícil ponerle precio porque no hay demanda.
¿En qué situación están las inmobiliarias?
Hay dos modelos. Está la promotora que tenía un modelo de negocio consolidado y algo de patrimonisalista, que le ha pillado el ciclo y no tiene ingresos porque no vende sus promociones. Estas empresas tienen buenos suelos y las vamos a necesitar para crear vivienda porque Madrid y Barcelona se van a quedar cortas de vivienda pronto. Estas empresas lo van a pasar mal pero tienen un modelo de negocio y en tres o cuatro años las veremos de nuevo haciendo pisos. Las otras promotoras, que no tienen un modelo patrimonialista, se dedicaban a promover y vender pisos, lo van a pasar peor.