El caramelo envenenado de la ley hipotecaria

En 2010 casi 100.000 viviendas han sido adjudicadas según el artículo 140 de la ley hipotecaria. Muchas de estas adjudicaciones no han terminado con la deuda del desahuciado con la entidad financiera, algo que responde a la letra de la ley pero que un auto de la Audiencia de Navarra consideraba"moralmente reprobable". Pero, más allá de consideraciones morales, en el sistema español de ejecuciones hipotecarias el riesgo se concentra en una de las partes, el cliente. Un caramelo para la banca, que tiene así incentivos a hacer crecer el crédito, pero un caramelo envenenado, pues induce a una infravaloración de los riesgos.

Es raro que un crédito moroso pase a ser ejecutado, se suele vender el piso, prorrogar el plazo hipotecario o negociar otra salida. Pero las bazas están en la misma mano, es el banco el que decide si ejecuta o negocia, y después de la ejecución el hipotecado puede seguir debiendo dinero gracias a un sistema de tasaciones y subastas muy favorable al sector financiero. En esta entrada, algo técnica, en el blog de Fedea Nada es Gratis explican los efectos de la responsabilidad ilimitada. (Otro autor de Fedea defiende justo lo contrario,cada cual que juzgue qué le convence más, la propia web explica las discrepancias).

En todo caso, por más que se infravalore el riesgo en los créditos a los particulares, las ejecuciones difícilmente son riesgos capaces de amenazar por sí solas la solvencia del sector, por más que ampliar hipoteca o concederla por un valor superior al precio de compra se haya convertido en costumbre. Pero el crédito promotor, sí. Y dado que el destino final de las promociones es convertirse en hipotecas, el excesivo apetito por el riesgo hipotecario influyó, con toda seguridad, en el crédito a promotor donde, curiosamente, la responsabilidad del deudor sí está limitada. Ningún banco persigue al promotor inmobiliario si cuando entrega el esqueleto de la promoción para saldar una deuda a todas luces superior. Pero como sí puede perseguir a los clientes que finalmente tendrán las casas, el control de riesgos fue laxo a lo largo de toda la cadena de negocio.

Plantear hoy por hoy una reforma retroactiva (que afecte a las hipotecas ya firmadas) es absurdo. Y quizá convenga esperar a que amaine la tormenta financiera antes de afrontar una reforma de la ley hipotecaria. Obviamente, si se cambian las condiciones puede verse afectado el crédito. Y de eso se trata. No sólo una cuestión de evitar condiciones abusivas en los embargo; que los bancos tengan más cuidado al conceder créditos cuando vuelva la fiebre del ladrillo irá en beneficio del conjunto de la economía.

Plantear la dación en pago bajo determinadas condiciones es una posibilidad. Pero hay opciones más modestas y sencillas de aplicar. Subir del 50% al 75% la tasación mínima cuando queden desiertas las subastas sería una buena idea. Y tendría sentido eliminar la consignación obligatoria del 30% del valor del inmueble a quien quiera acudir a la subasta. Una norma que solo se entiende si su espíritu es que a las subastas acudan cuando menos personas mejor. Pero, claro está, cuantas menos personas acudan a la subasta más fácil es que quede desierta. Si queda desierta el piso se puede tasar al 50%. Y cuanto más bajo se tase, mayor es la deuda hipotecaria no saldada y mayor es la plusvalía cuando se saque al mercado.