Mercado inmobiliario

Baile de cifras: ¿Qué pasa realmente con los precios de la vivienda?

La ristra de datos procedentes de distintas fuentes sobre los precios de la vivienda en España está creando confusión acerca de cuál es realmente la evolución actual de este indicador fundamental para tomar el pulso al mercado inmobiliario. Los expertos están divididos: mientras unos creen que el ajuste de precios ha tocado suelo, otros prevén caídas adicionales durante los próximos meses. En lo que la mayoría coincide es en la tendencia hacia la estabilización.

Evolución de los precios de la vivienda
Evolución de los precios de la vivienda

Tras dos años de descensos en los precios de la vivienda, que acumulan una caída de en torno al 20% desde máximos, la tendencia actual del ajuste del valor de las casas parece confusa. Mientras el Instituto Nacional de Estadística (INE) afirma que los precios de la vivienda subieron en el segundo trimestre de este año por primera vez desde octubre de 2007 al repuntar un 1,6% con respecto al trimestre anterior, si bien en tasa interanual bajaron un leve 0,9%, la estadística del Ministerio de Vivienda presentó un descenso de los precios de las casas del 0,9% intertrimestral y del 3,6% interanual entre abril y junio.

De hecho, la ministra del ramo, Beatriz Corredor, pidió "prudencia" tras la publicación del índice de precios del INE. Aunque aseguró que el sector inmobiliario "está más dinámico y tiende a normalizarse", matizó que el comportamiento de los precios es "distinto según la localización geográfica" y apuntó que "habrá que estar atentos en los próximos trimestres a las decisiones de compra de los ciudadanos".

La tasadora Tinsa afirma que los precios de los inmuebles aceleraron de nuevo su caída en agosto al bajar un 4,6%, lo que rompió la tendencia a la moderación de los meses anteriores. Por su parte, los portales inmobiliarios arrojan datos bien distintos. Según Idealista.com, el precio de la vivienda usada en España experimentó un descenso del 1,1% en agosto, mientras que Facilisimo.com cifra la caída al cierre de agosto en un 5,11%.

Al hilo de estos datos, los expertos están divididos, pero la mayoría coincide en que el mercado inmobiliario camina hacia una estabilización de los precios.

Margen para más caídas

José Luis Martínez Campuzano, Estratega de Citigroup en España, se inclina por la continuidad de la caída de los precios en los próximos meses y espera que "la sobrevaloración de la vivienda se resuelva con precios nominales o reales -descontando la inflación- a la baja". No obstante, admite como certidumbres del mercado residencial la moderación de la caída de precios e incluso el repunte en algunas zonas, así como la recuperación de las ventas -tanto Estadística como Vivienda han confirmado la reactivación de la compraventa de casas en los últimos meses, con incrementos del 16,4% interanual en julio pese al IVA y del 24,7% en el segundo trimestre, respectivamente-

Para el catedrático de análisis económico de la Universidad de Granada, Santiago Carbó, España carece de unas buenas estadísticas de precios de la vivienda y "puede haber distorsiones". En su opinión, la batería de indicadores conocidos "no sostiene para nada una recuperación" porque "no hay razones objetivas para apuntar a un aumento de precios teniendo en cuenta los altos niveles de paro, los salarios y la ausencia de crédito", asevera. A su juicio, "los precios todavía no se han ajustado lo suficiente como para volver a subir" y espera un recorrido a la baja de los precios de hasta el 30-40%, momento a partir del cual podrá hablarse de reactivación.

Desde CB Richard Ellis, el director de residencial de la consultora, Nicolás Llari de Sangenis, asegura que "la tendencia de los precios es bajista a corto plazo", y además "son numerosos los entornos que aún deben sufrir un ajuste mayor si desean completar transacciones, lo que no quita que algunas capitales de provincia y ubicaciones concretas hayan visto ya sus precios mínimos".

Recientemente, el departamento de análisis de Bankinter publicó un informe en el que auguraba un "retroceso adicional modesto" de hasta un 6% en los precios de la vivienda durante los próximos 3 ó 4 trimestres, para estabilizarse a continuación hasta 2013, momento a partir del cual volverán a repuntar.

Moderación de precios y aumentos puntuales

Por su parte, el director del área de asesoramiento y gestión inmobiliaria de Arnaiz Consultores, Alfonso Arnaiz, afirma que las caídas de los precios de las casas se han moderado, pero descarta que vayan a subir sensiblemente, aunque sí puede haber aumentos muy puntuales, debido en parte al adelanto de las compras por el efecto IVA y el anunciado fin de la desgravación fiscal por compra de vivienda para las rentas superiores a los 24.000 euros. "Lo que sí está claro es que los últimos datos indican una próxima estabilización de los precios", añade.

Igualmente, Rubén Cózar, director de residencial de Foro Consultores, cree que "la oferta y la demanda se han encontrado, de modo que los precios se están estabilizando, excepto en los sitios donde todavía hay mucha concentración de producto, como por ejemplo Seseña". Señala que "como norma general los precios han tocado sueldo y empezarán a repuntar conforme se acabe con el 'stock' y se vuelva a construir".

Llari de Sangenis explica que el sector residencial "está buscando un equilibrio a tres bandas entre 'stock' existente, nuevos niveles demanda real, no superior a 260.000 viviendas anuales, y nuevos proyectos en promoción".

Recuperación de la demanda

El economista jefe de InterMoney, José Carlos Díez, confirma en su blog "El economista observador" lo que ya venía advirtiendo desde hacía un año, que el mercado de la vivienda "ha tocado suelo tanto en la caída de la demanda como en los precios". Según los datos que maneja Díez, el precio de la vivienda usada acumula una caída nominal del 15% desde 2007 y, descontando el aumento del 10% que ha registrado el IPC desde esa fecha, la caída real alcanza el 25%, lo que a su parecer "ayuda a explicar la recuperación de la demanda embalsada que lleva retrasando su compra desde 2006". Aunque matiza que "la demanda sigue débil", Díez asegura que supone un síntoma de que "las familias comienzan a perderle el miedo a la crisis y que hay crédito".

Según Cózar esta crisis "es un ejemplo claro de que ni los precios son intocables ni el ajuste debe ser mayor o menor del esperado, sino el que dicte el mercado".

Diferentes metodologías

Las estadísticas sobre precios de la vivienda que se publican en España utilizan diferentes metodologías y mediciones de las variables en la construcción de los índices, lo que explica el baile de cifras. El Ministerio de Vivienda se sirve de los registros de la Asociación Profesional de Sociedades de Valoración (Atasa) e incluye valores por provincias, mientras que el INE toma como referencia los registros notariales y sólo recoge los precios de vivienda nueva y usada, excluyendo la vivienda protegida.

Tinsa usa sus propios valores de tasación y datos clasificados por tamaño, tipo de vivienda y localidad. Por su parte, los portales inmobiliarios elaboran sus informes a partir de sus bases de datos.