Un armisticio para el sector de la vivienda
El número de compraventas crece, se ralentiza la caída de los precios y las entidades financieras se convierten en promotoras
El miedo parece que está abandonando el mercado inmobiliario, al menos de momento. Tras un año 2009, el más desastroso vivido en los últimos tres lustros, no sólo por el brutal descenso de la venta de viviendas sino también por la falta de actividad promotora -unas 110.000 viviendas iniciadas, la cifra más baja de los últimos 50 años-, 2010 se puede convertir en un ejercicio de tregua para el malparado mercado residencial, según auguran los expertos consultados por este periódico.
Para empezar, los últimos datos difundidos por el INE de compraventa de casas referidos al mes de febrero constatan que el número de transacciones ha aumentado un 18,7% respecto al mismo mes de 2009 (con un total de 41.033 operaciones). Un dato que, cuando menos, acredita cierta mejoría, a juicio de todos los analistas, aunque conviene recordar que casi la mitad de estas compraventas las ha protagonizado el mercado de segunda mano.
Los precios, por su parte, también están dando muestras de mejora, pues han frenado notablemente su caída. De hecho, según los últimos datos del Ministerio de Vivienda, en el primer trimestre de año el precio de la vivienda libre en España bajó un 4,7%, frente al 6,8% registrado en 2009. Este descenso los sitúa en el nivel más bajo desde 2005.
El acceso al crédito ha mejorado y la caída del precio de los pisos está animando la demanda, reconocen los expertos
Pero este armisticio en el mercado de la vivienda, ¿viene para quedarse o está de paso? Desgraciadamente, una gran parte de las fuentes consultadas señalan que 2010 se configura como un punto y aparte en la natural trayectoria del mercado.
La próxima subida del IVA, que a partir de julio pasará a gravar la compra de viviendas nuevas al 8% frente al 7% actual, y la desaparición de la deducción en el IRPF por la compra de vivienda para rentas superiores a los 24.000 euros, prevista para 2011, son dos de las causas que están teniendo mucho que ver con esta evolución, según señala José Manuel Galindo, responsable de la Asociación de Promotores y Constructores (APCE).
Galindo habla del efecto llamada de estas nuevas medidas, que van a precipitar la compra de casas, sobre todo en el segundo trimestre del año. La previsión de los promotores para 2010 es que se vendan 300.000 residencias.
"Estas medidas buscan la reactivación del mercado a corto plazo", señala Nicolás Llari de Sangenís, director general del área residencial de la consultora Richard Ellis. A su juicio, todo apunta a que el Gobierno, que de momento sólo busca aminorar el stock, pondrá en marcha en 2011 nuevas medidas para dinamizar el sector.
Y es que el volumen de viviendas sin vender, que los promotores sitúan en 720.000 inmuebles, aunque algunas consultoras lo elevan hasta un millón, es uno de los principales problemas que arrastra el sector. Una bolsa donde sólo una tercera parte corresponde a la demanda real, el resto ha sido el resultado de la pura especulación. De hecho, la demanda razonable (estructural) de viviendas prevista para los próximos años por promotores y expertos se sitúa entre las 300.000 y 350.000, muy lejos de las tasas registradas en pleno boom, que no volverán a verse, al menos, en los próximos 10 años, asegura Llari.
Aligerar este stock, que según los promotores este año ya no crecerá dada la escasa actividad de construcción, cuenta con un problema añadido: el paro. Aunque el acceso de los particulares al crédito ha mejorado, los tipos de interés se mantienen bajos y la caída del precio de los pisos está animando la demanda, el sector todavía tendrá que hacer frente a una nueva subida del desempleo, en alrededor de dos puntos. Un dato que, pese a la opinión de los promotores, puede seguir engordando la bolsa de embargos de los bancos, muchos de ellos con problemas para cuadrar sus balances.
Otro de los problemas para aligerar el stock es que alrededor del 20% de las residencias, muchas de ellas ubicadas en zonas costeras y otras en poblaciones pequeñas alejadas de las ciudades, serán muy difíciles de vender, señala Llari, a no ser que bajen los precios, ya que se trata en muchos casos de productos malos y caros.
Pese a este contexto, algunas entidades financieras se han lanzado a promover residencias en zonas de mayor nivel socioeconómico, donde puede repuntar la demanda. Y es que, dado el descalabro de muchas promotoras, los bancos van a aprovechar la baza de ofrecer una garantía de financiación y marca para los consumidores.
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La rehabilitación toma un papel protagonista
El Gobierno no va a poner todos los huevos en la misma cesta. Basta comprobar cómo la rehabilitación de viviendas ha pasado a ocupar un papel importante en el maltrecho sector de la construcción. Pese a la desaparición de la deducción por compra de vivienda (incluida la rehabilitación), en enero de 2011, el proyecto de Ley de Economía Sostenible deja viva la desgravación del 10% a la rehabilitación para las rentas inferiores a los 24.107 euros, con un límite de 9.015 euros. Otra de las novedades del proyecto es la ampliación de estas ventajas a reformas que hasta ahora no gozaban de esta deducción, como las obras de sustitución de instalaciones eléctricas, agua, etcétera, además de la rehabilitación energética y por accesibilidad, hasta diciembre de 2012.Por su parte, el IVA también será objeto de cambios. Pese a que en julio aumentará del 7% al 8% en los trabajos de albañilería, con la nueva norma este gravamen también afectará a las obras que tengan que ver con la eficiencia energética y la accesibilidad y rebajará el impuesto a otros oficios como la fontanería, hasta ahora sujetos a un IVA del 16%.
