La crisis acaba con la titulización como producto de mercado
Las titulizaciones, deuda de activos garantizada por unos derechos de cobro, son un negocio que sólo el año pasado registró nuevas emisiones por valor de 70.000 millones de euros y cuyo saldo vivo asciende a casi 300.000 millones.
El apogeo hipotecario hizo de España uno de los países más atractivos para elmercado de titulización hasta el punto de que en 2008, cerca de la mitad de los bonos emitidos por entidades españolas estaban en manos de inversores extranjeros. Pero la crisis ha hecho desaparecer el producto del mercado.
La elevadísima penalización ante el temor a un eventual impago ha sacado a las titulizaciones del circuito inversor. "Desde el verano de 2007 no ha salido prácticamente ninguna operación al mercado. Se las quedan las propias entidades para llevarlas como colateral al BCE y obtener liquidez", confirma José Antonio Trujillo, presidente de Intermoney Titulización. "Este año volverá a suceder algo similar", añade Trujillo. "Como producto de mercado, con el actual formato, le auguro poco futuro", vaticina el presidente de Intermoney Titulización.
El BCE, en un esfuerzo por dotar de liquidez al sistema, ha seguido aceptando las titulizaciones como garantía para dar financiación, pero ha endurecido progresivamente los requisitos: se exige que las titulizaciones tengan lamáxima solvencia crediticia y que ésta esté acreditada no por una agencia como hasta hace poco, sino por al menos dos entidades de valoración.
Y el hecho es que las tasas de dos dígitos del déficit público y del paro hacen que las agencias de rating miren con recelo todo lo que incluya las palabras España e hipotecario. No se puede olvidar que prácticamente el 75% de los bonos de titulización españoles se hacen bien sobre préstamos hipotecarios, bien sobre cédulas hipotecarias.
"El deterioro del mercado inmobiliario, así como el de la economía española en general, ha tenido un impacto directo en el mercado de la titulización. Hemos visto aumentos de la morosidad en las transacciones, así como bajas recuperaciones amedida que el mercado se tornaba más ilíquido", confirma el director general de financiación estructurada de Fitch Ratings en España, Rui Pereira. Moody's ha hecho un estudio con la evolución de más de 26.600 préstamos con una morosidad superior a los 90 días.
No todos los préstamos que entran en esta situación terminan siendo impagados. Muchos créditos vuelven a normalizar el pago tras una refinanciación y otros tantos se recuperan total o parcialmente con la venta del inmueble que actúa como garantía. El resultado del análisis deMoody's es que, entre 1997 y 2005, un 95% del importe de los créditos con una morosidad superior a 90 días se recuperaba en un plazo de nueve meses; ahora, el volumen recuperado en ese lapso de tiempo se limita al 54% del principal del préstamo.
"La expectativa de recobro final de la deuda es más baja y además llegará más tarde. Eso afecta directamente a la liquidez de las carteras de titulización", explica el autor del análisis, Frank Julia-Sala. Es preciso aclarar que el mayor riesgo crediticio se concentra en el préstamo al promotor, respaldado por suelo, obras sin terminar, o promociones sin vender. Las titulizaciones se hacen con carteras de préstamos de mayor solvencia.
CLAVES Entender un sector complejo
P ¿Qué diferencia hay entre bonos de titulización, bonos hipotecarios y lascédulas?R Todas son emisiones de deuda. La titulización consiste en emitir bonos respaldados por los derechos de cobro que cede una entidad, por ejemplo el cobro de créditos hipotecarios, u otro tipo de empresa. Mediante esta operación, la empresa cambia los ingresos futuros por liquidez inmediata; en las cédulas, al contrario que las titulizaciones, la cartera no está separada del balance de la entidad y en caso de quiebra, el bonista tiene derecho preferente. Los bonos hipotecarios son deuda sénior de un emisor con una garantía adicional, de carácter hipotecario.P ¿Qué riesgo hay de que las titulizaciones incurran en un default?R En Intermoney Titulización recuerdan que el grado de protección actual de las titulizaciones españolas cubre como mínimo un nivel de morosidad tres veces superior al actual.P ¿Cuál es la relevancia de las titulizaciones españolas en Europa?R Hasta el estallido de la crisis, España era el tercer emisor más activo de Europa, con un 11,3% del total, en pugna directa con Italia (11,6%) y por detrás de Reino Unido (38,2%).