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El sector inmobiliario busca soluciones

Colonial pone sus edificios y la filial gala como garantía para refinanciar la deuda

Colonial ha alcanzado un acuerdo con la banca acreedora para refinanciar 4.960 millones de deuda. La empresa aumentará en más de 3.300 millones su capital, segregará el negocio del suelo y reducirá su deuda a 2.095 millones. A cambio la compañía ha entregado en garantía todos sus activos y su participación en la francesa SFL.

Entre las tres y las cuatro de la madrugada del viernes representantes de Colonial y de la banca acreedora firmaron la refinanciación de la deuda bancaria de la compañía, 4.960 millones. El acuerdo pone aparentemente fin a meses de reuniones y a insistentes rumores sobre la continuidad de la actividad de la empresa. Unas horas después, a las 11.30 horas, Juan José Brugera y Pere Viñolas, presidente y consejero delegado de Colonial, acompañados de la directora general, Cristina Ganyet, ofrecían una rueda de prensa en la sede madrileña de la compañía para explicar los términos del acuerdo.

Para lograrlo Colonial ha entregado en garantía todos sus activos y su participación del 53,4% en la francesa SFL. Según explicó la inmobiliaria en un comunicado a la CNMV, un volumen de deuda financiera de 2.095 millones permanecerá vinculada a la actividad ordinaria de la empresa. Esta parte de la deuda incluye 1.740 millones de préstamo "que contará con la garantía hipotecaria de los edificios en renta y con la garantía pignoraticia sobre las acciones que Colonial posee de su filial SFL".

La compañía es propietaria de inmuebles emblemáticos en renta, con una ocupación superior al 90%, situados en las principales zonas del centro de París, Madrid y Barcelona, valorados en más de 5.000 millones. "Esta parte de la deuda será atendida fundamentalmente con la generación ordinaria de caja, vía ingresos generados por alquileres de edificios, así como por los dividendos recibidos de su filial patrimonialista SFL", informó Colonial, y tiene un vencimiento final a cinco años.

El acuerdo de refinanciación también contempla una ampliación de capital por 1.950 millones a un precio de 0,12 euros por acción. La emisión será realizada por las entidades participantes en el préstamo sindicado (liderado por Royal Bank of Scotland, Eurohypo, Calyon, y los fondos Colony Capital y Orion Capital) y accionistas de la compañía. Además la banca acreedora se ha comprometido a realizar la conversión en capital de bonos convertibles que poseen desde finales de 2008 por valor de 1.400 millones de euros antes de la próxima Junta General, el 31 de julio.

Estas operaciones provocarán que entidades financieras, la mayoría extranjeras, controlen previsiblemente más del 90% del capital de Colonial cuando se hayan efectuado las ampliaciones de capital y conversión de bonos. La Caixa y Banco Popular, en la actualidad los principales accionistas de Colonial, controlarán entre los dos cerca del 15% del capital, según estimaciones de los ejecutivos de la empresa. Pere Viñolas explicó que hasta que no esté finalizada la ampliación de capital no es posible saber con exactitud como quedará el accionariado de la empresa, pero afirmó que lo más seguro es que hasta el 90% del capital de Colonial quede en manos de la banca.

Otro de los puntos del acuerdo, ideado en parte por el banco de inversión Lazard, contratado por Colonial, es la creación de una nueva sociedad que acogerá todo el negocio de suelo y patrimonio de la compañía y su deuda asociada (1,66 millones de metros cuadrados de terrenos y 1.015 millones de euros de pasivo).

"Gracias a los acuerdos" destacó Brugera, "la compañía habrá reforzado su capital en más de 3.300 millones de euros". "Se ha puesto el traje financiero que necesita Colonial no sólo para refinanciar sino también para seguir realizando inversiones", declaró Pere Viñolas; "Colonial está despertando interés en el mercado", comentó.

La próxima semana Colonial anunciará los resultados de 2009. Si el acuerdo de refinanciación convence, quizá sean los primeros resultados anuales desde 2006 en los que el auditor no incluye una salvedad por incertidumbre sobre la continuidad de su negocio.

La operación barre a los actuales accionistas

El canje de deuda propuesto por Colonial supone para los actuales accionistas una dilución del capital con pocos precedentes en la Bolsa española.Según el plan presentado a la CNMV, Colonial hará primero una ampliación de capital dineraria, en la que los inversores deben pagar 0,12 euros por cada acción. Los actuales accionistas tendrían derecho de suscripción preferente. No obstante, se prevé que esta ampliación, destinada a reducir deuda, apenas sea suscrita, o al menos no hasta el punto de reducir la deuda significativamente, lo que daría paso a la segunda ampliación de capital, según los términos anunciados a la CNMV.En ésta se prevé canjear 1.950 millones de euros de deuda por acciones. Eso supone, a los precios previstos, la emisión de 16.250 millones de acciones, más de nueve veces las actualmente existentes. Lo que quiere decir que un accionista con el 1% del capital pasaría a tener el 0,1%. La respuesta en Bolsa, cuando la CNMV levantó la suspensión que pesaba sobre el valor, fue una caída del 8,28%. Las acciones de Colonial cerraron el viernes a 0,155 euros.En la actualidad el capital de Colonial está participado por La Caixa y Banco Popular como primeros accionistas, seguidos de Global Cartera de Valores y Nozar, ambos en concurso de acreedores. El anterior presidente, Luis Portillo, mantiene aún algo menos del 5%. "No tiene ninguna implicación en la compañía", comentó el viernes Pere Viñolas.

Interrogantes tras el acuerdo

Aunque los principales ejecutivos de Colonial dieron el viernes por cerrado el acuerdo de refinanciación de la compañía y anunciaron el inicio de una nueva etapa para la compañía, lo cierto es que aún se mantienen algunos interrogantes sobre el futuro de la inmobiliaria. No obstante, dado el trabajo invertido en meses de negociaciones que de fracasar hubieran provocado posiblemente el mayor concurso de acreedores en la historia de España, es comprensible que ejecutivos, asesores y abogados de Colonial se feliciten por el acuerdo y den por cerrado las incógnitas sobre el porvenir de la empresa.Sin embargo todavía hay que esperar a que se efectúe la ampliación de capital anunciada y la conversión de bonos en manos de la banca acreedora. Hasta que no se lleve a cabo, previsiblemente antes de julio, no es posible hacerse una idea exacta del accionariado que tendrá la compañía. Por otra parte, el futuro de Colonial depende de los ingresos que obtenga por el alquiler de sus edificios; si estos cayeran en los próximos meses ¿ejecutaría la banca acreedora garantías y se quedaría con los inmuebles, o con la participación de Colonial en la francesa SFL? Tampoco está claro la posición de Juan José Brugera y Pere Viñolas al frente de la empresa. Fuentes cercanas a la inmobiliaria comentan que la banca está contenta con su labor y con el acuerdo de refinanciación pactado con la banca. Por otra parte, la ampliación de capital supondrá que la banca llegue al 90% del capital, con lo que el capital flotante de la inmobiliaria quedará reducido a un porcentaje mínimo, en contra de la posición de la CNMV sobre esta cuestión. ¿No sería lógico entonces una exclusión en Bolsa de Colonial? Viñolas aseguró el viernes que la intención de la empresa es mantenerse como cotizada.

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