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Sector inmobiliario

EE UU tira de las rebajas fiscales para proteger a la vivienda

Obama aprueba una segunda ronda de descuentos cuya efectividad está en cuestión.

Barack Obama acaba de firmar la extensión de los descuentos fiscales destinados a compradores de viviendas. Con ellos se trata de poner un suelo a la caída del sector inmobiliario, aunque vienen cargados de polémica porque expertos como Simon Johnson, profesor de MIT y ex economista jefe del FMI, considera que son ineficientes y algunos legisladores estiman que son un caro soporte para el mercado de la vivienda.

La rebaja fiscal de 8.000 dólares (5.340 euros) por la compra de una primera vivienda se estableció en el estímulo fiscal aprobado en febrero y vencía el 30 de noviembre. Con la extensión aprobada ahora por el Congreso, los compradores tendrán hasta el 30 de abril para seguir disfrutando de este incentivo (si no venden la casa en tres años).

Además, se establece otra rebaja de 6.500 dólares (4.340 euros) para quienes lleven cinco años en su vivienda, algo con lo que se quiere dar un respiro a los propietarios. Esta extensión es más generosa que la rebaja original porque para acceder a ella se establecieron unos límites de ingresos que ahora se han ampliado.

EE UU ha observado una ligera recuperación del mercado en los últimos meses que los expertos llaman "estabilización". Después de registrarse una subida de ventas de casas (de segunda mano) del 9,4% en septiembre, Patrick Newport, economista de IHS Global Insight, reconoce que la rebaja "está elevando la demanda". "Sin la extensión del crédito fiscal las ventas se verían perjudicadas y los precios volverían a caer". Para Newport, la caída de tipos, el ajuste de precios y la rebaja fiscal son los elementos que permiten la estabilización.

No obstante, los analistas inmobiliarios, empezando por los propios interesados en el sector, dan unas cifras que hacen pensar que el estímulo es muy caro, pues se están beneficiando de él quienes iban a comprar con o sin dicha rebaja.

Según un informe de agentes inmobiliarios de la consultora Campbell, 400.000 de los 1,6 millones de viviendas vendidas hasta septiembre a personas que compraban por primera vez han cambiado de manos por la rebaja fiscal. Es decir, que la mayoría ha recibido una rebaja que no les hacía falta.

Las estimaciones de Goldman Sachs son peores porque creen que la rebaja sólo ha sido determinante para las ventas de unas 200.000 viviendas. La Asociación Nacional de Inmobiliarios (NAR) calcula que para unas 350.000. Si ese es el caso, al Gobierno le cuesta entre 43.000 y 80.000 dólares cada casa vendida gracias a este descuento. El senador republicano Christopher Bond considera que es desperdiciar dinero porque el incremento de quienes no considerarían la compra sin rebaja es marginal. La NAR contaba con que las ventas a cuenta de esta rebaja generaran un efecto cascada en el mercado de segunda mano y que cada una diera lugar hasta tres más de propietarios que pudieran, a cuenta de la plusvalía, optar a otra casa de mayor precio. Sin embargo, no ha ocurrido porque muchas de las transacciones se han hecho sobre propiedades vacías o embargadas. Con todo, esta asociación daba la bienvenida a la extensión del crédito.

En una tribuna en The Washington Post, Johnson criticaba que este sea un estímulo caro y no productivo. "Con ese dinero se podrían contratar profesores, policías y soldados, tendríamos más actividad económica y el Gobierno obtendría algo a cambio de su dinero". Newport advierte que el mayor efecto de la rebaja es adelantar ventas de 2010 y dado el alto paro, una vez que finalice la ayuda, el sector volverá a caer.

Una subida de precios temporal

La red del sector de la vivienda ha puesto un suelo, quizá temporal, explican los analistas, no sólo en las ventas, sino también en los precios. A la rebaja fiscal para quienes quieren comprar una vivienda por primera vez se suman otras políticas impulsadas por la Administración y que han involucrado a la banca para hacer moratorias de embargos o refinanciar hipotecas. A todo esto se suma la caída de los tipos y con ello el abaratamiento de los préstamos.Esta combinación, según Alec Phillips de Goldman Sachs, ha permitido que los precios estén un 5% por encima (como media nacional) de lo que estarían en condiciones de no intervención. Phillips cree que en 2010, una vez que acaben los estímulos, el cambio de tendencia de los precios se acabará y se volverá a reanudar un descenso de precios del 5% o el 10%.Es algo que se había previsto para el sector del automóvil cuando se acabaron las ayudas a la compra "dinero por chatarra". De momento la dramática caída de ventas que se esperaba no ha sido tal y se han reducido los descuentos, si bien es cierto que esta ayuda tenía un objetivo más restringido que el que se acaba de ampliar ahora para la vivienda.Simon Johnson, profesor del MIT y ex analista jefe del FMI, considera que la rebaja fiscal y la relativa mejora de la economía han llevado a los precios a estabilizarse a niveles muy altos porque los precios están aún muy por encima al periodo de la preburbuja.

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