Crisis del 'ladrillo'

Lecciones y recetas para que no se repita la burbuja inmobiliaria

Ahora que algunas voces apuntan a una cierta reactivación del mercado de la vivienda en España, se abre el debate sobre si el sector inmobiliario ha tomado nota de los excesos del pasado. Las recetas de los expertos para evitar otras crisis pasan por un mayor control financiero, ajustar la oferta y la demanda, fomentar el alquiler y sanear las arcas de los ayuntamientos.

Ilustración sobre la burbuja inmobiliaria
Ilustración sobre la burbuja inmobiliaria

Si un año después del colapso del gigante de Wall Street Lehman Brothers el mundo entero exige que el sistema financiero haya aprendido la lección, ahora que algunos expertos atisban en el horizonte las primeras señales de estabilización del mercado de la vivienda en España, cabe plantearse hasta qué punto el sector inmobiliario ha tomado nota de los excesos que condujeron a un derrumbe sin precedentes del 'ladrillo' y cuáles son los errores que no deben repetirse.

Los expertos lo tienen claro: la locura constructora, la desaforada especulación, la espiral alcista de los precios de las casas y la indiscriminada financiación son a la vez las mieles y el veneno de un negocio que ha hecho de oro a unos pocos y ha terminado arruinando a muchos. Las recetas para evitar que se hinche de nuevo la burbuja pasa por ajustar la oferta y la demanda, ejercer un mayor control sobre las entidades y sus niveles de exigencia en la concesión de créditos, fomentar el alquiler y buscar nuevos métodos de financiación de las Administraciones menos dependientes del urbanismo.

Imprudencia

Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores, cree que los errores del mercado inmobiliario en el pasado se pueden resumir en dos palabras: "Avaricia y ambición". Matiza que "ha habido una ambición de todos, aunque hay grupos especialmente responsables", como las entidades financieras y los gobernantes.

Por una lado, la banca ha pecado de "imprudente" y ha ejercido una "ambición extrema por el dinero fácil al dar créditos indiscriminados", según Corral, que opina que "estos engrasadores del negocio inmobiliario se han excedido en las normas del buen gobierno" al facilitar hipotecas por encima del 100% "sin apenas ejercer un control de los riesgos" y al financiar a promotoras con altos niveles de endeudamiento.

Por otro lado, el experto de Foro Consultores critica la gestión municipal en materia de urbanismo. "La mayor parte de la financiación de los ayuntamientos provenía de la gestión del suelo, y daba mucho más dinero hacer vivienda libre que protegida, a lo que hay que añadir el agravante de la corrupción", explica. "Ha habido una falta de visión y de previsión de los poderes públicos, que han intentado resolver el problema cuando ya estábamos metidos en el barro", sostiene.

Precisamente, Santiago Carbó, catedrático de análisis económico de la Universidad de Granada, cree que una de las asignaturas pendientes es el saneamiento de los ingresos de los consistorios. "El sector inmobiliario se beneficiaría mucho si se resolvieran los problemas de financiación de los ayuntamientos", reflexiona. Para ello, ve imprescindible una política de suelo que "impida procesos especulativos", aunque piensa que en el futuro va a ver un "mecanismo automático" anti-especulación, que es la propia falta de financiación. "Las políticas que surjan del G-20 en materia de supervisión financiera contribuirán a que la banca sea más cautelosa y la gente tome decisiones de manera más racional", dice.

José María Montalvo, profesor de Economía y Empresa de la Universidad Pompeu Fabra, no comparte la idea de que el sector inmobiliario español está saliendo de la crisis. En su opinión, en países como Estados Unidos y Reino Unido "sí hay desde hace unos meses señales claras de mejora", pero en España "no veo ningún 'brote verde' porque el sector todavía tiene que vender el 'stock', acabar de hacer el reajuste empresarial y normalizar los precios a los niveles de renta familiar".

Locura especulativa

Además, Montalvo apenas confía en que se vaya a tomar nota de los errores cometidos. "Los últimos años han sido una locura porque se pensaba que el precio de la vivienda nunca terminaría de subir, pero se ha demostrado que los precios sí bajan y hay que pensar en la vivienda como una inversión que tiene riesgos", razona. "Esto se ha aprendido y lo recordaremos una temporada, pero luego se olvidará porque conlleva un cambio de cultura empresarial que no se va a producir", argumenta.

Según este experto, lo que no debe volver a hacer el sector inmobiliario es " iniciar 800.000 viviendas rigiéndose por la expectativa de precios, ni dar créditos a todo el mundo". Considera preciso "volver a una concesión de créditos hipotecarios razonables, realizar una planificación sensata de a qué precios se puede vender y cambiar el modelo productivo". Así, Montalvo ve urgente y necesario eliminar las desgravaciones a la vivienda, dejar de construir vivienda de protección hasta que no se venda el excedente y favorecer el alquiler.

En la misma línea se pronuncia Pep Ruiz, director de análisis inmobiliario de Analistas Financieros Internacionales (AFI), que aboga por impulsar el mercado del alquiler y políticas "dirigidas a fomentar el uso de las casas y no sólo la compra". A su juicio, "no conviene que las familias dediquen un alto porcentaje de su renta a un único activo como la vivienda, sino que hay que potenciar la diversificación, lo que llevaría a modelos más compatibles con la mejora de la productividad que necesita la economía española". Asimismo, "hay que trabajar con niveles de apalancamiento algo menores y asumir que la vivienda debería convertirse en un sector maduro con una rentabilidad relativamente estable", para lo que sería necesario realizar cambios normativos, apunta.

El economista jefe de Intermoney, José Carlos Díez, afirmó recientemente que "algo está cambiando en la vivienda" y que uno de los excesos del último ciclo de bonanza de la economía española fue construir inmuebles "por proyecciones de demanda de 2012 a precios de 2012".

Para el director del área de asesoramiento y gestión inmobiliaria de Arnaiz Consultores, Alfonso Arnaiz, habrá una recuperación "lenta" del sector inmobiliario "en la que todos tendrán que corregir excesos y trabajar para que funcione de manera más razonable". Arnaiz advierte que no se pueden volver a "acometer negocios con tasas de financiación muy elevadas a los promotores porque si caen las ventas la deuda se hace insostenible y llegan las quiebras". La solución está -añade- en iniciar promociones "con un mayor volumen de fondos propios y más competitivas".

Santiago Carbó, por su parte, también apuesta por una profesionalización de la actividad inmobiliaria, con "profesionales que trabajen con márgenes más adecuados y buenos productos; hay que avanzar hacia la modernización", concluye.

¿Habrá más crisis del 'ladrillo' en el futuro?

Pese a las múltiples lecciones que se pueden aprender de esta crisis inmobiliaria sin precedentes, la mayoría de los expertos piensa que la burbuja volverá a hincharse en el futuro.

Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores, asegura que crisis inmobiliarias hay cada 15 años porque "se olvidan y las generaciones cambian". Por su parte, el economista José Carlos Díez advierte de que "en 2010 veremos la demanda embalsada volver al mercado, los precios se estabilizarán y subirán lentamente hasta que se absorba el exceso de oferta. Luego volveremos a ver un boom y a hablar de burbujas".