Los REIT o la desgracia de nacer en un entorno hostil
Los cambios propuestos por CiU y PP recogen las reclamaciones del mercado
Los REIT, sociedades cotizadas que invierten en el mercado de alquiler de inmuebles con una fiscalidad ventajosa, llegarán a España en el peor momento posible. Nacerán en un entorno hostil, con una profunda crisis en el sector inmobiliario y con una creciente desconfianza de los inversores hacía cualquier sociedad que se dedique a este sector.
'Ojalá se hubieran implementado en los años 90', señalaron ayer expertos de Aguirre Newman y Uría Menéndez en un acto organizado en Madrid. Los REIT, que en España se conocerán por Socimi (Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario), son un vehículo que abre las puertas del negocio de alquiler de inmuebles a los pequeños inversores, un sector que tradicionalmente tienen vedado por el alto coste de entrada.
Los REIT gozarán de importantes beneficios fiscales. En el proyecto de ley que se está tramitando en el Congreso, el Gobierno establece que las Socimi tributen por el impuesto de sociedades al 18% -y no al 30% del tipo general-. Por su parte, las personas físicas no deberán pagar ni un euro en el IRPF por los dividendos que obtengan. Mientras que a los inversores que tributen por sociedades se les aplicará un gravamen del 12% (resultado de restar el 30% del tipo general y el 18% que se aplica a las Socimi). Como no podía ser de otra manera, estos beneficios tienen una contrapartida en forma de obligaciones para los REIT: el 85% de sus ingresos deben proceder de las rentas del alquiler, no pueden endeudarse por encima del 60% de su activo y están obligados a repartir el 90% de los beneficios que obtengan de los alquileres. Además, deben cotizar en un mercado regulado, lo que supone un seguro -aunque no absoluto- de liquidez para el accionista.
Sin embargo, la mayoría de las inmobiliarias, al menos las más grandes, son incapaces a día de hoy de cumplir con la retahíla de obligaciones que impone la normativa. Todo apunta a que serán las entidades financieras y los bancos las primeras en crear los REIT españoles. Ello les permitirá, en un momento de parón del mercado, sacar los inmuebles de sus balances. 'A primeros de 2010 ya podremos ver los primeros REIT', vaticina Diego Armero, socio director de Uría & Menéndez.
El éxito o fracaso de los REIT dependerá de la respuesta del mercado y de si son capaces de atraer a los inversores. Si la cartera de inmuebles de la Socimi se configura con locales de alquiler situados en el Paseo de Gracia de Barcelona o en la calle Serrano de Madrid, probablemente obtendrán el favor de los inversores, ya que son activos relativamente seguros que ofrecen una buena rentabilidad. Lo mismo sucede con los alquileres de naves industriales. Sin embargo, a día de hoy, un REIT cuya cartera esté formada fundamentalmente por viviendas en alquiler tendrá pocas posibilidades de sobrevivir.
Precisamente por ello, el mercado inmobiliario residencial reclamó al Gobierno un trato preferente para aquellas Socimi dedicadas al mercado de alquiler de pisos. Justifican que ello serviría para impulsar el alquiler de vivienda, un mercado que España necesita potenciar para equipararse con sus vecinos europeos. Y permitiría para dar salida al enorme stock de viviendas vacías que no encuentran comprador.
Sus reclamaciones han sido acogidas por el Partido Popular, que el martes, entre las enmiendas que presentó, propuso aplicar un gravamen más bajo en el impuesto de sociedades para aquellos REIT dedicados a vivienda. Así, cuando el activo de una Socimi 'esté compuesto por, al menos, el 50% de viviendas de alquiler situadas en España', tributarán al 9% en el impuesto de sociedades y no al 18% como fija el proyecto de ley que aprobó el Consejo de Ministros. Además, proponen que los REIT que tengan derecho a aplicarse el 9% en sociedades, apliquen un IVA del 4% -normalmente es del 7%- cuando adquieran nuevas viviendas.
La opción de beneficiar a los REIT dedicados principalmente al mercado residencial ya fue estudiada por Hacienda, aunque finalmente se desechó la idea. Jesús Gascón, director general de Tributos, argumenta que las Socimi no se crean para solucionar los problemas actuales de promotores e inmobiliarias, sino para asentar un vehículo de inversión presente en la mayoría de países desarrollados.
Sin embargo, la crisis provoca que el mercado piense en las Socimi como un salvavidas. Deberían cambiarse muchos puntos del articulado para que los REIT se convirtieran en una herramienta contra el parón inmobiliario. En este sentido, Convergència i Unió, recoge buena parte de las propuestas del mercado. Mientras el proyecto de ley de la Socimi apenas ocupa unas diez páginas, las enmiendas del grupo catalán superan las 120.
CiU reclama que las Socimi puedan invertir en fondos de inversión inmobiliaria y viceversa. Propone que tributen al 5% por Sociedades y que a los contribuyentes del IRPF se les aplique un gravamen del 13% por los dividendos repartidos. Además, flexibiliza, tal y como pedían las inmobiliarias, el listado de obligaciones que debe cumplir la Socimi para gozar de las ventajas fiscales.
Alquiler con opción a compra
Era previsible que el Gobierno aprovechara el proyecto de ley de las Socimi para añadir mejoras fiscales en el arrendamiento con opción a compra. Finalmente no ha sido así, aunque es probable que se incluyan en el transcurso del trámite parlamentario.
CiU, entre su largo listado de enmiendas, propone lo que ya muchas voces del mercado reclaman: que se aplique un IVA del 7% -o del 4% en vivienda protegida- sobre el alquiler mensual en los arrendamientos con opción a compra. Actualmente, los inquilinos deben pagar un 16%. También piden que los promotores, en caso de que los inquilinos no ejecuten la opción a compra, puedan vender la vivienda a terceros como si fuera una primera entrega. A efectos prácticos, supondría que los promotores podrían repercutir el IVA soportado, algo que actualmente no sucede y desincentiva sobremanera este tipo de operaciones.