A vueltas con las estadísticas inmobiliarias
Es peor no poder saber cuántas hipotecas existen en España que contar con varios índices de precios de vivienda.
Dicen algunas lenguas, buenas o malas qué más da, que en Castellana 112, sede del Ministerio de Vivienda, vuelven a plantearse qué hacer con la estadística de precios de las casas. A sus responsables no les gustó que volvieran a recordarles que sus números no coinciden con los publicados por empresas privadas como Tinsa o Sociedad de Tasación o con los datos que aportan algunos promotores. Una gran parte de los analistas creen que se equivocan, como erró en su día María Antonia Trujillo cuando no sólo pensó en hacer desaparecer la estadística, sino que lo anunció públicamente. Carme Chacón también meditó dejar de difundir los datos, aunque no de elaborarlos, aprovechando que el INE ya tenía listo su propio indicador; pero finalmente el sentido común se impuso y la estadística se mantuvo. Los defensores de que pervivan cuantos más estudios mejor se preguntan: ¿Cómo van a coincidir todas las cifras de precios si miden variables diferentes y lo hacen de manera distinta? ¿Por qué se da más crédito a una tasadora que al ministerio y no se arremete contra los promotores que en la vivienda nueva son quienes marcan los precios?
En países como EE UU o el Reino Unido conviven distintas estadísticas de precios y nadie se atreve a aventurar que unas son las buenas y otras son las malas. Por ello, en lugar de dar por sentado que el ministerio lo está haciendo mal, ¿no sería más sensato explicar en cada conferencia de prensa, incluso con el riesgo de resultar pesado, la metodología con la que se elabora el índice, por qué es ésa y no otra, en lugar de encogerse de hombros cuando se cuestiona su credibilidad? Mucho más grave que disponer de decenas de estudios de precios de las casas es que sobre otras variables claves para entender qué está pasando en el sector de la construcción no exista ni un solo dato.
A saber. Los promotores llevan meses diciendo que la magnitud del pinchazo de la burbuja dependerá del stock de casas sin vender del mercado. Pues bien, no existe un dato fiable sobre a cuánto asciende ese excedente. Ni siquiera las patronales de promotores han sido capaces de elaborar una cifra, pese a que hace meses se comprometieron a ello públicamente, ya que se trata de hacer algo tan sencillo como preguntar a sus asociados cuántos pisos no han podido vender. Los únicos datos que se han publicado sobre el stock están calculados a partir de otras estadísticas como son las viviendas terminadas y las transacciones inmobiliarias registradas.
Igualmente grave es lo que ocurre en el mercado hipotecario. A finales de la última legislatura del PP, el Gobierno comenzó a advertir que el entonces escenario de tipos de interés bajos no duraría siempre y que las familias debían medir con prudencia sus límites de endeudamiento.
Encarecimiento del crédito
Asomaron los primeros síntomas de enfriamiento económico, arribó una nueva espiral de precios del petróleo y la inflación empezó a desbocarse. A los bancos centrales en general y al BCE en particular no les quedó más remedio que endurecer su política monetaria y el euríbor inició una escalada que sólo la profunda crisis económica y financiera actual ha logrado frenar. El mal ya estaba hecho. Con el encarecimiento del crédito, muchos hogares que quisieron hace un año comprar casa tuvieron que posponer la adquisición y quienes lo habían hecho a partir de 2003, con tipos hipotecarios en mínimos, han visto cómo su cuota mensual se ha incrementado un promedio de casi 300 euros. Demasiado dinero para muchas economías domésticas. Y de nuevo la incógnita: ¿Pero, cuántas familias estaban en situación de riesgo? No se sabe, no hay cifras fidedignas, sólo estimaciones. El único estudio oficial lo realiza el Banco de España a partir de una encuesta y los últimos datos son ya antiguos. Aunque mensualmente el INE publica el número de hipotecas que se suscriben, no se elabora el saldo neto. Es decir, no se depura del número de préstamos nuevos, la cifra de cancelaciones. La consecuencia es que el Banco de España y demás organismos que se hacen eco de estos números sólo publican el saldo vivo en términos agregados, o lo que es lo mismo, la deuda total.
Amortización hipotecaria
Ante la alarma que comenzó a generarse por las consecuencias que tendría para la economía el hecho de que muchas familias (insistimos, no sabemos cuántas) pudieran restringir fuertemente su consumo por culpa del aumento experimentado por sus cuotas hipotecarias, el Gobierno puso en marcha una de las primeras medidas anticrisis. A partir de abril de 2008 se da la posibilidad de ampliar el plazo de amortización de la hipoteca sin coste alguno para lograr recortes en la cuota mensual. Hasta junio pasado sólo se habían adherido a esta iniciativa 350 familias. El Ejecutivo asegura que no habrá nuevo balance hasta que se cumpla un año de su aplicación. Si transcurrido ese tiempo, se confirmara que pocas familias han optado por esa fórmula, sólo podría haber sido por dos motivos.
El primero es que el euríbor de abril a octubre pasado continuó su escalada hasta alcanzar el máximo del 5,3% mensual en julio, por lo que quienes tuvieran ya una hipoteca a plazos elevados (30 años o más), un nuevo alargamiento apenas se traduciría en rebajas. El segundo es que quizás no era ése el problema más acuciante y el Gobierno debiera haber legislado en otra dirección. Pero es que tampoco se conoce la composición de la cartera hipotecaria según sus periodos de amortización y el porcentaje de capital prestado sobre el valor de tasación del inmueble (en inglés loan to value). Los últimos datos al respecto los elaboró una empresa privada a partir de una encuesta a bancos y cajas y datan de... 2005. Para cuando se actualicen, seguro, habrá pasado la crisis.