Las Socimi, los REIT españolizados
La profesionalización del sector inmobiliario pasa necesariamente por la creación de Real Estate Investment Trusts (REIT), sociedades mercantiles normalmente cotizadas, que invierten en activos inmobiliarios para su explotación a largo plazo. Sus principales características es que no están gravadas por el impuesto de sociedades y que distribuyen anualmente a sus inversores entre el 80% y el 100% de sus beneficios.
El inversor, además, se beneficia en poder tomar parte en grandes inversiones inmobiliarias, acceder a portfolios de inmuebles diversificados y a distribuir los costes de las operaciones inmobiliarias entre los otros accionistas. Al mismo tiempo, son activos totalmente líquidos, al cotizar en el mercado de valores, lo que permite recuperar, más fácilmente, la inversión en caso de necesidad. Es el instrumento a través del cual el pequeño y mediano ahorrador invertirá en el sector inmobiliario en el futuro.
La llegada de los REIT a España viene precedida de las palabras del presidente José Luis Rodríguez Zapatero en su discurso del 10 de septiembre en el Congreso de los Diputados, en relación a las nuevas sociedades de inversión inmobiliaria, así como al posterior informe para la regulación de las sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (Socimi), emitido el pasado mes de septiembre por el Ministerio de Economía y Hacienda.
El director general de Tributos, Jesús Gascón, anuncio el pasado 18 de noviembre, en Madrid, cambios muy positivos con respecto al primer borrador de las Socimi. En esta nueva redacción las Socimi deberán repartir al menos el 85% de sus beneficios (remplazando el 90% anterior) y su patrimonio deberá estar formado en al menos un 75% por activos inmobiliarios en propiedad y arrendados a terceros, que a su vez podrán estar diversificados en distintos sectores (residencial, comercial, oficinas, logístico, etcétera). Es importante que no se introduzcan diferencias ni ventajas para priorizar un determinado sector. El capital mínimo es de 15 millones de euros y deberán cotizar en un mercado secundario de valores.
Otro cambio significativo, en la nueva redacción es la nueva tributación del 18% de las Socimi. æpermil;stas, hasta ahora, estaban exentas en un 100% de tributación en el impuesto sobre sociedades por las rentas derivadas de su actividad inmobiliaria, y también por las plusvalías generadas por la venta de inmuebles que hayan permanecido en alquiler un determinado número de años. Este 18% es la tributación que hubiese correspondido a los inversores, estando ahora totalmente exentos los dividendos percibidos.
Sin embargo, el cambio más positivo es el levantamiento del tope del 5% para un accionista, que pasa a ser del 75%, debido a que la CNMV exige que estos vehículos tengan un 25% de free float cotizando en Bolsa. Estas medidas devuelven la sensatez a las Socimi y consigue que no sean los bancos los únicos en beneficiarse de ellas. Aún falta por confirmar si se limita la financiación ajena al 60%, en cuyo caso las ampliaciones de capital deberían estar exentas ya que serán la forma de crecer. También falta por definir si las Socimi puedan realizar actividades de promoción con el 25% restante de activos.
En la actualidad, pocas o ninguna de las grandes promotoras españolas se podrán beneficiar de las Socimi ya que ninguna cumple con las condiciones para ser considerada REIT. Es más, dada la situación de los mercados y la necesidad de liquidez, la mayoría se está desprendiendo de parte de su cartera patrimonial, dificultando aún más el poder reunir los requisitos para convertirse en REIT.
Quienes se beneficiarán de ello serán las promotoras que puedan mantener su cartera patrimonial, así como los nuevos gestores inmobiliarios, incluyendo a los familly office que son los que están comprando hoy estos activos. Cuando dispongan de una cartera significativa de inmuebles en explotación, y vuelva la calma a los mercados, podrán crear una Socimi, sacarla a cotizar, y así compartir el atractivo de la cartera creada con el pequeño y mediano inversor. Así mismo, será un buen instrumento para que los bancos puedan sacar al mercado los numerosos activos inmobiliarios que les están entrando en balance.
Sin embargo, no debemos olvidar que el proceso para que el inversor se familiarice con las ventajas de los REIT es lento, pero al final se acaba imponiendo debido a las numerosas ventajas que representa tanto para los gestores de patrimonio como para los inversores. Las Socimi no son la solución a los problemas actuales del sector, pero son el futuro de la gestión patrimonial.
Alfonso Casado. Director de Desarrollo Corporativo de Coperfil Real Estate Group