TRIBUNA

Mercado de vivienda y crisis financiera

En el cambio experimentado por el mercado de vivienda en 2007-2008 en España ha incidido, en primer lugar, la variación registrada en el comportamiento de los fundamentos económicos de los que depende la demanda de vivienda. En dicha línea destacan, entre otras, la desaceleración del aumento real de la renta disponible de los hogares y del empleo, la elevación de los tipos de interés, el fin de las expectativas de revalorización continua de la vivienda y la realidad de unos precios de venta muy lejanos de los ingresos familiares.

El nivel máximo de ventas del auge comprendido entre 1997 y 2007 se alcanzó en 2005. El volumen máximo de iniciaciones de viviendas correspondió a 2006 y en la primera mitad de 2007 se alcanzaron los niveles trimestrales más altos de la inversión en vivienda. El nivel mínimo de los tipos de interés se alcanzó en el verano de 2005. Desde este año la tendencia al alza de los tipos de interés ha sido continua, registrándose aumentos superiores al 31% entre 2005 y 2008 en la cuota a pagar en el caso de préstamos a 25 años.

En 1997 el precio medio de una vivienda de 90 metros cuadrados equivalía en España a 4,5 salarios anuales, mientras que en 2007 dicha relación superaba los nueve salarios anuales. La presencia sustancial de adquirentes inversores de viviendas llevó los precios de venta de las mismas a niveles por completo al margen de la realidad de los ingresos efectivos de los hogares en España, en especial en el caso de los hogares jóvenes de nueva creación.

Sin embargo, ha sido la crisis de liquidez posterior a la presencia de una elevada morosidad en los préstamos subprime en Estados Unidos y la posterior venta de éstos al conjunto del sistema financiero mundial la que ha ocasionado el derrumbe del mercado de vivienda. El proceso de racionamiento de crédito ha afectado sobre todo al subsector inmobiliario residencial. La profundización de la crisis financiera ha acabado extendiendo dicho racionamiento a todos los sectores productivos de la economía.

La realidad de la fuerte recesión del mercado de vivienda en España en 2008 resulta visible en el descenso de las ventas (-27,4% en enero-julio respecto del mismo periodo del año precedente), en la caída de las viviendas iniciadas (-58,1% en el mismo periodo) y en el descenso de los precios de las viviendas en un -0,3% en el segundo trimestre (visible sobre todo en las de segunda mano, -4,9%). El retroceso de la inversión en vivienda detraerá directamente medio punto del crecimiento de la economía española. La crisis del mercado de vivienda en España de 2007-2008 recuerda más a la de 1973-1974 que a la de 1990-1991, por el elevado volumen realizado de construcción de nuevas viviendas con carácter previo al inicio de la crisis.

Los nuevos préstamos a comprador de vivienda disminuyeron en enero-agosto en un -37,5% sobre el año anterior. El saldo vivo de los créditos a promotor inmobiliario, 313.000 millones de euros en junio de 2008, se desaceleró desde el 50,6% de variación interanual de 2006 hasta el 11% del segundo trimestre de 2008. La cifra en cuestión supone más del 17% del crédito al sector privado, frente al 5% de 1997, al inicio del auge.

La crisis del mercado de vivienda ha dado paso a una crisis financiera de amplio espectro territorial. La venta a través del sistema financiero mundial de los créditos fallidos titulizados ocasionó primero un problema de falta de liquidez que después se transformó en una cuestión de solvencia de las entidades financieras. Septiembre de 2008 será sin duda un mes histórico en Estados Unidos, a la vista de los días de fuego por los que ha atravesado el sistema financiero de dicho país (fue Víctor Hugo quien escribió aquello de que 'todas las revoluciones tienen unos pocos días de fuego y muchos años de humo'), donde está por ver el resultado del plan aprobado por el Congreso y por el Senado de dicho país.

El fondo Paulson creado en Estados Unidos pretende liberar a las entidades de crédito de los activos fallidos derivados de préstamos concedidos a hogares insolventes en dicho país. La financiación (750.000 millones de euros, el 5% del PIB de EE UU, el 45% del PIB de España) se va hacer con deuda pública. 'Mientras que los americanos necesitan un plan de rescate mejor que el Plan Paulson, los europeos necesitan mucho más: un sistema que pueda producir en primer lugar un plan de rescate' (W. Munchau, Paulson' problem presents lessons for us all, en FT, 29-9-2008)

Durante estos días ha salido a relucir la experiencia sueca de 1991-1993, cuando se mantuvo a flote al sistema bancario de dicho país por parte del Gobierno, aunque se redujo el número de bancos, y ello por una crisis de origen inmobiliario, en la que descendió de forma espectacular el precio de las propiedades. El entonces primer ministro de Suecia ha recordado que entre 1990 y 1993 el PIB de Suecia descendió en un 6% y el desempleo se elevó desde el 3% hasta el 12% de los activos. Los préstamos morosos llegaron a superar el capital total de todos los bancos suecos en dicha situación (Carl Bildt, Sweden's crash. Lessons for the US, en IHT, 29-9-2008).

El coste para el Gobierno sueco del salvamento de los bancos llegó a ser del 4% del PIB. La mayor parte del gasto público realizado se recuperó después, en cuanto cambió el mercado y la economía consiguió elevar el ritmo de crecimiento. El entonces primer ministro ha comentado alguna de las lecciones de la crisis citada. La primera es que las políticas económicas inadecuadas tienen un coste. La segunda es la importancia de mantener la liquidez en el sistema bancario, a efectos de impedir el colapso del sistema financiero y de limitar así las consecuencias para la economía real.

La tercera condición es el mantenimiento de la transparencia en las relaciones con el sistema financiero, para borrar cualquier sombra de favoritismo. Y la cuarta consiste en que la reactivación de la economía debe hacerse manteniendo un objetivo inflacionario creíble.

En todo caso, subraya C. Bildt, un plan de rescate no es posible sin lograr un acuerdo entre los principales partidos políticos, condición indispensable para que el mercado recupere la confianza. El origen y la solución de la crisis bancaria sueca de comienzos de los años noventa no puede resultar, pues, de más interés y actualidad en el otoño de 2008.

Julio Rodríguez López. Economista y estadístico. Ex presidente del Banco Hipotecario de España