El REIT español
Han pasado ya varios días desde la comparecencia del presidente del Gobierno en el Congreso de los Diputados en relación con la situación actual de la economía española (la crisis, vamos) y la batería de medidas adoptadas por el Gobierno para hacerle frente.
Merece pues la pena detenerse, siquiera someramente, en el análisis de alguna de dichas medidas, y en concreto, en la intención del Gobierno de autorizar la creación de las llamadas sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario o Socimi (los internacionalmente conocidos como REIT o Real Estate Investment Trust), plasmada en el anteproyecto de ley que para su regulación fue presentado en el Consejo de Ministros del pasado viernes, 19 de septiembre.
La medida, aunque pudiera parecerlo, no es ni mucho menos novedosa, ya que los principales actores del sector venían reclamando la creación de esta figura. Y tampoco es original, si nos permiten, porque la mayor parte de los países de nuestro entorno ya han introducido esta figura en los últimos años -o incluso décadas, como es el caso de Estados Unidos, cuyo régimen REIT fue aprobado por el Congreso americano en 1960, precursor de regímenes similares ya consolidados en países como Australia (1985), Holanda (1969) o Japón (2000)-. Más recientemente, países como Alemania, Bélgica, Francia o Reino Unido han introducido también regímenes REIT.
En síntesis, el REIT se asemeja a un régimen de transparencia fiscal ventajoso para el inversor, ya que persigue la exención técnica del REIT por las rentas de naturaleza inmobiliaria que obtenga, y la tributación limitada de las mismas al nivel del inversor.
Hasta aquí, lo sencillo. Lo verdaderamente relevante del anuncio gubernamental es que abre la puerta a una serie de incertidumbres de cuyo esclarecimiento dependerá en gran medida el éxito o el fracaso del modelo, y en concreto, a las relativas a los requisitos típicamente exigidos por un régimen REIT, que acaban por conformar su estatuto tributario.
Consideramos desde nuestra experiencia que será necesario perfilar el REIT español atendiendo a una serie de características intrínsecas del mismo, mejorando y clarificando ciertas cuestiones presentes en otros regímenes REIT de nuestro entorno. Se tratará de lograr la mayor concreción en cuanto a sus requisitos y seguridad jurídica, de la cual dependerá en gran medida su aceptación en el mercado. Planteamos a continuación alguna de dichas cuestiones:
l Naturaleza de los activos del REIT: el anteproyecto señala que al menos el 75% deberá consistir en inmuebles urbanos dedicados al arrendamiento y adquiridos en plena propiedad. Celebramos la declarada intención de ir más allá del estrangulado mercado residencial para abarcar otros como centros comerciales, oficinas, garajes, hoteles u hospitales.
l Naturaleza de las actividades del REIT: parece que su actividad principal será la inversión en inmuebles urbanos para su alquiler; pero, ¿estarán permitidas únicamente estas actividades (al estilo del régimen FBI holandés o Sicafi belga, que gozan de cierta flexibilidad en cuanto a las actividades de promoción del activo para su posterior alquiler por cualquier sociedad del grupo REIT), o por el contrario se permitirá la realización de otro tipo de actividades (como sucede en el régimen SIIC francés con su ratio de 80/20 entre actividades principales permitidas y accesorias no permitidas)?
l Cálculo de posibles límites (test de activos y de rentas): ¿deberá atenderse al perímetro español o al internacional si lo hubiere?, ¿qué principios contables deberán utilizarse?, ¿qué momento temporal consideramos?, ¿qué ocurre si se exceden tales límites, aun temporalmente (descalificación temporal sobrevenida)?
l Accionistas del REIT español: cuestiones como el máximo porcentaje a poseer por un único accionista y los efectos de su incremento/disminución, requisitos a cumplir en caso de accionistas internacionales, regímenes transitorios, etcétera, deben ser necesariamente clarificadas.
l Tributación de plusvalías latentes en la entrada y salida del régimen REIT (los llamados entry y exit taxes), ya que el anteproyecto parece admitir la creación de la Socimi ex novo o mediante la transformación de una sociedad preexistente.
l Obligación de distribución de las rentas exentas (parece que deberá distribuirse anualmente el 90% de las mismas) y su tributación (la problemática del régimen SIIC francés y su impuesto del 20% es especialmente paradigmática, y lamentablemente conocida por las corporaciones inmobiliarias españolas que han invertido en SIIC galos).
En definitiva, no estamos sino comenzando a recorrer el camino de la construcción de un régimen REIT español, de cuya competitividad en el entorno internacional y correlativo atractivo para los inversores dependerá su éxito o fracaso.
Federico Linares / Alfonso Puyol. Linares es socio responsable de Fiscalidad Internacional y Puyol, director de Fiscalidad Internacional de Ernst & Young Abogados