El divorcio entre capital riesgo e inmobiliario

El boom inmobiliario ayudó al capital riesgo español a alcanzar sus mejores cotas.

¡Qué tiempos! Los primeros años del siglo XXI fueron una fiesta para el capital riesgo y la industria inmobiliaria en España. Eran la pareja de moda del sector empresarial europeo.

Las inmobiliarias españolas expandían su negocio por todo el mundo, en el país se construían 800.000 viviendas al año y ejercicio tras ejercicio el precio de los inmuebles subía por encima del 15% anual. Empresarios como Manuel Jove, ex presidente de Fadesa, Luis Portillo, ex presidente de Colonial o Joaquín Rivero, ex presidente de Metrovacesa, accedieron a los reservados círculos del poder bancario e industrial español.

Al mismo tiempo asomaba la cabeza el capital riesgo en España. Los bajos tipos de interés, las facilidades para lograr financiación bancaria con la que asumir deudas millonarias atrajeron la atención de las grandes firmas de inversión del mundo. Llegaron gigantes como Carlyle, Candover o Blackstone. Tanto el Gobierno de José María Aznar como el primero de José Luis Rodríguez Zapatero modificaron la ley de capital riesgo para facilitar la inversión de estas sociedades. En 2005 el sector logró en España su récord de inversión, 4.000 millones de euros y dos años después superaba esa cifra, 4.300 millones. Por vez primera sociedades de este negocio realizaron operaciones superiores a los 1.000 millones de euros y no se asustaban ante la posibilidad de participar en grandes operaciones energéticas o de telecomunicaciones.

Parte de la culpa de que el capital riesgo en España alcanzara los mejores registros de su historia la tuvo el sector inmobiliario. La rapidez con la que en esos años se vendían y compraban activos inmobiliarios al mayor precio alcanzado nunca, permitía reducir la deuda en la que caían las sociedades de inversión al comprar tal o cual compañía.

En 2004 la empresa Cosecheros Abastecedores, que entre otras marcas contaba con Cumbre de Gredos, anunció un resultado correspondiente a 2003 que triplicaba el anterior (27,44 millones de euros); el alto beneficio presentado no habría sido posible si la firma de inversión Nazca (que en 2003 había comprado Cosecheros Abastecedores por 117 millones) no hubiera vendido poco después de hacerse con la empresa de vinos un solar de su propiedad en Madrid, por 34,7 millones. Ese mismo año la sociedad de capital riesgo Permira compraba la cadena de supermercados en España del grupo Ahold, por más de 600 millones de euros. En enero de 2005 Permira ya había anunciado la venta a la inmobiliaria holandesa Redevco de 72 locales de Ahold por 211 millones, con lo que recuperaba en menos de seis meses cerca de un tercio de la inversión.

Apax anunció en noviembre de 2005 la compra de Panrico por 900 millones de euros. Apenas tres meses después la sociedad de capital riesgo ponía a la venta las oficinas centrales en Barcelona de la compañía, un edificio de cuatro plantas. También en 2005 fondos controlados por PAI, Permira y CVC acordaron la compra de Cortefiel; a las pocas semanas de completar la oferta ya estaban vendiendo locales. A mediados de 2006 General Electric Real Estate adquiría 43 inmuebles de Cortefiel en España, Francia, Bélgica, Portugal y Marruecos por 320 millones.

Los recursos logrados por las grandes inmobiliarias españolas durante los años del boom y los todavía bajos tipos de interés llevaron a éstas a realizar adquisiciones a ritmo de opa nunca vistas antes. Entre finales de 2005 y principios de 2007 Metrovacesa compraba por 5.500 millones de euros la francesa Gecina; Colonial, bajo la presidencia de Luis Portillo, adquiría Riofisa y el 15% de FCC, en total más de 3.000 millones; Martinsa compraba Fadesa por 4.045 millones; Reyal se hacía con Urbis por 3.317 millones; San José compraba Parquesol por 917 millones. Y una pequeña firma inmobiliaria valenciana, Astroc, salía a Bolsa en abril de 2006 a 6,4 euros por acción y en febrero de 2007 superaba los 70 euros por título.

La fiesta llegó a su fin a mediados de 2007 y la resaca es tremenda. Metrovacesa se dividió en dos; los bancos acreedores han tomado el control de Colonial; la deuda de Reyal asciende a 6.045 millones de euros; Martinsa-Fadesa ha entrado en concurso, la mayor suspensión de pagos de la historia en España; la acción de Astroc vale un euro...

El pasado año el capital riesgo logró su cifra de inversión récord. Candover compraba Parques Reunidos y Carlyle, junto con Investindustrial, se hacía con Applus+. La crisis financiera mundial todavía no se había mostrado con la agresividad con la que lo está haciendo este año. Ahora la asociación española de sociedades de capital riesgo, Ascri, prevé una caída de la inversión del sector este año del 53% respecto a 2007.

Capital riesgo e inmobiliario ya prácticamente ni se hablan. Pero aún tratan de salvar los muebles y buscan fórmulas que todavía permitan operaciones de inversión.

Una posible, que por ahora no ha sido empleada en España, es la de OpCo/PropCo. Básicamente se trata de la creación de una empresa por parte del capital riesgo al tiempo que adquiere una compañía que gestione sus activos inmobiliarios. 'Los activos inmobiliarios de la compañía son escindidos a una o varias entidades legales aparte (PropCo), creándose un mercado interno de alquiler entre la actividad central de negocio (OpCo) y este nuevo vehículo', explica Borja Basa, de la consultora Jones Lang LaSalle. 'Se trata de una estructura que tiene sentido en operaciones que tienen un valor inmobiliario significativo y un componente operacional, permite al comprador separar el riesgo y el valor inmobiliario del operacional; tiene como ventaja que puede financiarse habitualmente a través de préstamos hipotecarios', dice Rachel Lupiani, directora de Carlyle Real Estate para España y Portugal.