Vivienda

El ajuste inmobiliario genera un mercado de opciones de vivienda

Miles de compradores de casas en construcción comercian con los derechos sobre pisos de los que aún no son propietarios legales, por temor a una caída de precios.

Enrique compró en 2003 una vivienda protegida en la periferia de Madrid cuando la cooperativa responsable del proyecto ni siquiera había vallado el solar. Esta primavera, con la obra sin iniciar, decidió vender los derechos que tiene sobre esa casa y comprar en otro lugar. Los meses pasan y aumenta la urgencia de vender, ya que necesita recuperar el dinero que ha ido entregando a cuenta estos años para poder pagar las nuevas letras.

Con el consentimiento previo de la cooperativa, Enrique ha intentado vender su opción de compra a quien la quisiera adquirir. Al dinero ya invertido le aplicó un incremento del 40%, tal y como le comentaron que podía hacer para recoger la plusvalía generada.

Y pese a ese sobreprecio, lo cierto es que recibió numerosas llamadas. 'Los interesados son familias que necesitan vender otra casa para comprar la mía, o personas a las que el banco niega el crédito', explica. Aunque él no lo sepa, Enrique es un privilegiado porque su cooperativa le ha garantizado que recuperará el dinero. No tendrá beneficios, pero tampoco le aplicarán una penalización.

La cooperativa confía en encontrar otro adjudicatario para la casa que rechaza Enrique: su precio está tasado y tiene derecho a ayudas públicas.

Otros compradores de pisos sobre plano no tienen la misma suerte. En general, responden a dos perfiles que se repiten, según cuentan los promotores consultados por CincoDías. 'O son familias que no logran vender la casa en la que residen, o bien inversores que se ven atrapados con más de un contrato de compraventa que no han logrado revender con la plusvalía esperada y no quieren llegar a tener que escriturar las viviendas y seguir pagándolas con hipoteca', aseguran en una de las principales promotoras del país.

Inversiones arriesgadas

Un tercer grupo de afectados por esta práctica de revender opciones de compra son las familias a quienes sus circunstancias económicas o personales les obligan a desprenderse del futuro piso. 'Algunos calcularon mal su capacidad financiera y ahora se dan cuenta de que no pueden pagar. En otras ocasiones, el problema es que la pareja se separa y decide vender una casa que nunca llegó a ser suya', insisten en otra inmobiliaria.

Las promotoras aseguran que el temor a que los pisos bajen de precio ha acabado con el comprador/inversor del boom. Ciudadanos que con muy poco capital inicial (con 3.000 euros se podía contratar la reserva de una vivienda) se dedicaron a acaparar casas al inicio de las promociones para comerciar con ellas durante todo el proceso que se prolonga la construcción, entre 18 y 24 meses. A veces, el negocio se hacía con el conocimiento e incluso la participación del promotor y los cuantiosos beneficios obtenidos, como es lógico, se repartían. Si un inversor compra cinco opciones sobre otros tantos pisos, reduce de inmediato la oferta, y si existe una demanda pujante provoca una subida artificial del precio que beneficia también al promotor

'Eran los tiempos en los que si una promoción vendía cinco pisos a la semana, los precios subían un 5%. El riesgo era cero, ahora es un suicidio', admite uno de estos inversores. 'La expectativa de revalorización ya no es la del pasado; debemos vender para evitar tener que subrogarnos al préstamo del promotor', añade. ¿Qué pasa si no se vende la vivienda? Juan adquirió hace dos años la que tenía que ser la casa de su recién ampliada familia en uno de los nuevos barrios de Madrid. Tiene pendiente la venta del piso donde vive y si no logra cerrar la operación antes de fin de año, no podrá pagar sus deudas, ya que para esa fecha está previsto que le den las llaves de su nuevo hogar.

'El promotor me ofrece toda clase de soluciones, hacerse él cargo del préstamo de mi piso actual, cambiar la nueva por otra más pequeña; todo menos devolverme el dinero, ya que reconoce que no tiene para pagarme', asegura. 'No nos interesa devolver el dinero porque no lo tenemos, y tampoco queremos las casas porque sabemos que no podremos venderlas a corto y medio plazo', aseguran en una promotora. Por ello, las empresas se ven abocadas a renegociar muchos contratos y si el cliente insiste y justifica por escrito que no podrá pagar su casa, 'acabamos devolviéndole el dinero en cómodos plazos', añaden.

¿Son lícitas estas operaciones? Desde el bufete Gómez-Acebo & Pombo, Natalia Lastres, socia-abogada del Departamento Inmobiliario, recuerda que si existe autorización del promotor se puede realizar esta reventa, pero puntualiza que 'hasta que no se produce el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, no se transmite al comprador el dominio o derecho de propiedad sobre la vivienda que se podrá inscribir en el registro de la propiedad'. Es decir, venden casas de las que no son propietarios.

Los promotores pueden negarse a la operación, pero saben que no les beneficia. Se han acostumbrado a convivir con el mercado de opciones de la vivienda.

Un sobresueldo en la caseta de la obra

Durante el boom inmobiliario, muchas promotoras recuerdan con nostalgia las largas colas que se formaban en la caseta de ventas. 'A veces, con sólo poner el primer cartel publicitario empezaba a sonar el teléfono', dicen. Ese fenómeno animó a algunos empleados de las inmobiliarias a intentar obtener un jugoso sobresueldo. Invertían sus ahorros y adquirían por unos cuantos miles de euros varias viviendas a la vez. Durante la construcción de las casas, se las ofrecían a los clientes con el consiguiente incremento de precio. 'Cuando compré mi casa, aún quedaba un año de obras, la vendedora de la caseta me ofreció otro piso similar en un bloque cuyos trabajos iban más avanzados por si me interesaba entrar a vivir antes. Dijo que tenía cinco para elegir el que más me gustara', asegura Ana, una compradora de Barcelona que adquirió su casa en 2001.

Esas prácticas eran de dudosa legalidad desde el punto de vista fiscal, ya que las plusvalías obtenidas no se declaraban. Pero es que además, al acaparar tantas viviendas, los promotores caían en la tentación de subir los precios, tal y como mandan las leyes del mercado ante una demanda desatada. Ahora, con los precios en caída libre (creciendo al 2%, según el Gobierno y cayendo un 3,9%, según Tinsa), acumular opciones de compra ya sólo da dolores de cabeza.