Los precios de las casas caen un 3,6% en las ciudades
El mercado inmobiliario sigue en caída libre. El precio de la vivienda nueva bajó un 2,5% en junio, según Tinsa. El descenso ha sido especialmente fuerte en las grandes ciudades, con una caída del 3,6%. Los tasadores prevén bajadas en dos años hasta que no se reabsorba todo el excedente de vivienda, que llegará a 900.000 casas a finales de 2008.
El sector de la construcción vivió su momento más dulce en 2006, en el que se iniciaron casi 800.000 viviendas nuevas. Las obras de esas casas están a punto de terminarse, pero el escenario es absolutamente diferente al de hace dos años: la demanda de viviendas se ha congelado por la menor disponibilidad de dinero de los hogares y la fuerte subida del precio del dinero, mientras que la oferta se va acumulando a marchas aceleradas.
Si la semana pasada fue la Sociedad de Tasación la que anunció una bajada de 1,2% en el precio de la vivienda nueva en el primer semestre de 2008 (la primera caída desde 1993), ayer fue Tinsa la que señaló que el precio del metro cuadrado de vivienda nueva libre bajó un 2,5% sólo en junio respecto al mismo mes del año anterior. Las mayores caídas se han producido en las áreas metropolitanas de las grandes ciudades, con un descenso del 3,7% en tasa interanual, y en las capitales con más de 50.000 habitantes, con una caída del 3,6%. De hecho se han producido bajadas en los cinco estratos de vivienda analizados por los tasadores (grandes ciudades como más de 50.000 habitantes, áreas metropolitanas, costa mediterránea, Baleares y Canarias y otros municipios) en el índice de mercados inmobiliarios españoles. Este indicador, que se presentará cada mes, tiene en cuenta la evolución del valor por metro cuadrado en la vivienda nueva libre.
Según los cálculos de los tasadores, el precio de las casas nuevas comenzó a bajar en términos nominales (teniendo en cuenta la inflación) en marzo y esta tendencia se mantendrá al menos este año y 2009.
Los tasadores prevén que habrá bajadas de precios durante dos años hasta que no se absorba el stock
El presidente de Tinsa, Ildefonso Ortega, calcula que el stock de vivienda nueva sin vender se acerca en la actualidad a las 400.000 casas, pero que puede alcanzar las 900.000 a finales de año, como consecuencia de la puesta en el mercado de las viviendas iniciadas en 2006.
En el otro lado, la demanda de hogares (en ella se incluye vivienda usada, nueva y de alquiler) no será superior a las 475.000 viviendas al año, según sus cálculos, por lo que al actual excedente de vivienda se irá uniendo el que se genere de las casas iniciadas hace dos años.
En este escenario, Ortega apunta que la única salida que les queda a promotores y constructores es bajar los precios para empezar a vender las casas que tienen en stock. 'Van a ser necesarios entre uno y dos años para drenar las 900.000 viviendas nuevas que saldrán este año al mercado ', indicó Ortega. Hasta que ese fenómeno se produzca, Tinsa estima que el precio seguirá bajando ante el desajuste entre oferta y demanda.
Los promotores coinciden
Los promotores y constructores coinciden con la estimación realizada por los tasadores, aunque rebajan el stock de casas iniciadas a una franja entre 750.000 y 800.000 viviendas. Desde la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) apuntan que esta cifra dependerá de la evolución de las ventas en los próximos meses. 'Es necesario que se mantenga el actual nivel de demanda para que el excedente caiga', dicen.
No obstante señalan la necesidad de que exista un stock de vivienda iniciada de entre 175.000 y 200.000 casas para que no se produzcan subidas tan fuertes de precios. 'Venimos de una situación anormal en la que se vendían miles de casas sobre plano y sin edificar y eso provocó fuertes tensiones en los precios. Creemos que es necesario que exista un stock cercano a las 200.000 casas iniciadas para que no se vuelvan a producir esas tensiones', señalan.
Grandes cambios en la demanda
El boom inmobiliario que ha vivido España en los últimos años trajo consigo la venta de todo tipo de viviendas, independientemente del tamaño y de la ubicación de la misma.Pero esa situación ha cambiado drásticamente en los últimos meses, como consecuencia del encarecimiento de los pisos, la subida de tipos de interés y el endeudamiento de los hogares. Esta coyuntura ha obligado a los promotores a adaptarse a lo que demandan actualmente los compradores de vivienda.Si hace seis años, cuatro de cada diez viviendas iniciadas se construían en las grandes ciudades, el porcentaje ha bajado hasta el 33% en favor de la construcción de casas en pequeños municipios, relacionadas con la segunda vivienda, que han pasado de representar el 23% al 30% en el mismo periodo de tiempo.Algo similar ha ocurrido con las tipologías de vivienda. Siete de cada diez casas que se construían en 2002 eran plurifamiliares. Seis años después, el porcentaje ha caído al 55%, frente al empuje mostrado por los chales o casas independientes, que han experimentado un aumento de diez puntos porcentuales.El informe también revela profundos cambios en el tamaño de las viviendas construidas entre 1997 y 2007. Las casas de cuatro o más dormitorios han perdidos peso en ese decenio (han pasado de representar el 25% al 13%) en favor de los apartamentos de un dormitorios y los pisos de dos dormitorios, que ya suponen una de cada tres casas iniciadas.