Crisis del 'ladrillo'

¿Es posible construir viviendas más baratas en España?

En plena crisis inmobiliaria se ha calentado el debate sobre si es posible construir casas más baratas para que las empresas del sector sigan vendiendo y los que quieran comprar puedan hacerlo. Los expertos coinciden en que en la vivienda libre las claves son obtener suelo a mejor precio, recuperar la confianza de la banca e idear nuevas fórmulas de edificación. Asimismo, siempre se puede recurrir a la VPO y a la nueva iniciativa público-privada.

La vivienda ha alcanzado precios prohibitivos desde que en 1998 comenzara a hincharse la burbuja inmobiliaria. Las compañías del sector han vivido una época boyante exprimiendo un negocio que parecía no tener límites. Pero ahora, con la crisis inmobiliaria y financiera de por medio, han llegado las §vacas flacas§ y muchas empresas ven cómo se acumulan §stocks§ al tiempo que los ciudadanos se lo piensan mucho antes de lanzarse a comprar. No obstante, ¿sería posible sacar al mercado casas más baratas que incentivaran la demanda y reactivar así las ventas? Los expertos coinciden en que economizar los inmuebles no es una ¢misión imposible¢. De hecho, existen varias recetas para lograr que los precios disminuyan.

Suelo a mejor precio

En primer lugar, aprovechar la caída que están sufriendo los precios del suelo, el factor que más repercute en el coste final de la vivienda. ¢Si en condiciones normales el suelo supone un 30% del valor final del inmueble, en los últimos años ha llegado a superar en algunas zonas el 60-80%¢, asegura Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores. ¢Pero es en épocas de crisis cuando se generan las oportunidades; si la variable suelo está más asequible las empresas pueden plantearse hacer un proyecto más barato con rentabilidad¢, añade.

¢El suelo se ha convertido en el principal coste debido a la evolución del libre mercado. La Ley de la oferta y la demanda disparó el precio del suelo por su escasez y las colas que había para adquirirlo. Ahora las circunstancias son distintas y la caída de la demanda de pisos ha provocado también un descenso en la demanda de suelo, por lo que los precios bajan. Es un proceso de ajuste¢, explica Corral.

El problema lo tienen los que compraron suelo caro hace unos años y no disponen de margen para vender a mejor precio. ¢Si una empresa que ya ha asumido el coste de un suelo que compró hace tiempo en un momento álgido del mercado se enfrenta a una reducción de la demanda, su situación es delicada¢, argumenta.

El recurso de la VPO

Otra vía de escape puede ser recurrir a las viviendas de protección oficial (VPO) o de iniciativa público-privada. La Administración saca al mercado suelo sujeto a unas determinadas condiciones, como el precio máximo de venta de la vivienda, pero tiene la ventaja de que se garantizan los márgenes de beneficios para las empresas.

Por otro lado, se están abaratando los costes de producción, que también aumentaron durante la época del §boom§, aunque a un ritmo mucho más contenido que el suelo. La razón principal es el descenso del número de solicitudes de visados de obra nueva, lo que está obligando a toda la red de proveedores de la construcción a bajar sus precios para poder ser más competitivos.

En cuanto a la financiación, urge recuperar la confianza de las entidades bancarias en el mercado inmobiliario. La brusca corrección del sector desde el pasado verano por el estallido de la crisis §subprime§ en Estado Unidos está dificultando los préstamos interbancarios, al tiempo que las cifras de morosidad están repuntando. ¢Todo esto ha provocado un endurecimiento del crédito¢, comenta Corral. Sin embargo, están surgiendo nuevas fórmulas de financiación. Según Corral, ¢son las propias promotoras las que facilitan las formas de pago a los compradores, permitiéndoles abonar parte del dinero tras la entrega de llaves o cinco años después de la compra.

Originalidad

Pero en tiempos de crisis, la originalidad de los promotores puede ser su salvación. Grupo Gestesa ha puesto en práctica la fórmula de la vivienda ampliable o de espacio abierto, que consiste básicamente en dejar en bruto una parte de la casa para terminar de construirla cuando el propietario lo decida. Carlos López Lobo, director de promociones de Gestesa, afirma que la prueba está siendo todo un éxito y que han llegado a vender 16 casas de este tipo en una semana ¢aún estando en crisis¢.

La promoción del grupo consiste en unifamiliares de 200 metros cuadrados, de dos alturas, en los que se construye completamente la planta baja, con uno o dos dormitorios, cocina, baño y salón, y se deja vacía la primera planta. ¢La dejas preparada para que el día de mañana el dueño la pueda terminar en función de sus necesidades¢, indica. De esta manera, ¢se ahorra en costes de construcción, como tabiquerías, y el propietario tiene tiempo para ahorrar¢, añade.

Al final el coste de la vivienda se reduce en unos 50.000 ó 60.000 euros. ¢Las hemos vendido por 150.000 euros, mientras que si estuvieran completamente construidas costarían unos 200.000¢, asegura López Lobo. ¢Es una rebaja significativa que permite acceder a un chalé con una inversión inicial al alcance de prácticamente todo el mundo¢.

No obstante, para López Lobo, ahora mismo, y a pesar de la crisis, ¢es un momento muy malo para hacer casas más baratas, ya que la entrada en vigor del Código Técnico de la Edificación limita mucho las posibilidades¢. El CTE, que establece las exigencias básicas de calidad que deben cumplir los edificios en materia de seguridad y habitabilidad, incrementa entre un 6 y un 10% los costes de la construcción.