La Sociedad de Alquiler se ofrece como garante de fondos de titulización
El sector inmobiliario está de acuerdo en que uno de los antídotos contra la crisis puede estar en el fomento del alquiler. Para avanzar en ello, los expertos apuestan por que se introduzcan los bonos de titulización de alquileres para dotar de más liquidez al sector. La Sociedad de Alquiler, dependiente de Vivienda, se ofrece como garante público de estos productos.
Una empresa pública estatal para estimular el mercado del arrendamiento, la implantación de seguros de impago o desocupación de las viviendas, medidas para agilizar los desahucios.
Parece que todas las administraciones públicas se han puesto de acuerdo en que ha llegado la hora de impulsar el alquiler de vivienda y convertirlo en una opción realmente alternativa, por precios y oferta, a la compra.
Después de la reforma del Plan de Vivienda 2005-2008, comienzan a surgir voces que reclaman también la emisión de bonos de titulización de alquileres, como ocurre en Alemania, Francia, Holanda y EE UU.
Países con sólidos mercados de arrendamiento como Francia, Alemania, Holanda o EE UU ya cuentan con bonos de titulización de alquiler
La idea es trasladar el mercado de titulización de préstamos hipotecarios al sector del arrendamiento, respetando sus especificidades. Se trataría, por tanto, de que las empresas que se dediquen a arrendar, fundamentalmente promotoras y constructoras, pudieran acudir a fondos de titulización, públicos o privados, y venderles sus derechos de cobro sobre esos alquileres que representan un flujo de ingresos estable. 'Yo que soy promotor, sé cuántos contratos tengo, por qué cuantía y por cuánto tiempo; por lo que puedo hacer una estimación exacta de qué ingresos voy a recaudar. En el caso de que necesitara obtener ese dinero por adelantado, o bien para refinanciar deuda o bien para emprender nuevos proyectos, podría acudir a un fondo de titulización y venderle esos derechos de cobro', explica un experto. Dichos fondos venden a su vez en un mercado secundario como bonos esos derechos de cobro a distintos inversores.
Ventajas y riesgos
¿Qué beneficios ofrece esta fórmula? Para las empresas dedicadas al arrendamiento liquidez barata e inmediata.
¿Qué riesgos encierran estas operaciones? Como quienes asumen el riesgo ya no son las promotoras que arriendan, sino los fondos que titulizan, su principal preocupación es cerciorarse de que los inquilinos pagarán la renta acordada. A diferencia de los préstamos hipotecarios, donde en España la tasa de morosidad se suele mantener históricamente baja; en el caso del alquiler el riesgo de impagos es más elevado.
Sin embargo, los defensores de aplicar al arrendamiento las bondades de la titulización recuerdan que ya se están implantando en el mercado seguros de impagos o desocupación de la vivienda que garantizan el cobro de la renta aunque el inquilino se marche de la casa o se quede sin su empleo.
Quizás uno de los mayores inconvenientes a este proyecto sea el elevado coste que tiene poner en marcha un fondo público de titulización. Su emisión de bonos requiere calificación de las agencias de rating y someterse al control de entidades como la CNMV. De ahí que sólo sea rentable si se manejan volúmenes de ingresos de al menos 150 millones de euros. En este sentido, la Sociedad de Alquiler (SPA) se ofrece a actuar como entidad capaz de dar garantía pública a esas titulizaciones.
Otra manera de ahorrar costes sería fomentando la creación de fondos privados más pequeños que pueden obtener altas rentabilidades vendiendo paquetes menores, de 15 o 20 millones.
Futura estadística de precios
Entre los proyectos futuros en los que está trabajando la Sociedad Pública de Alquiler (SPA) destaca la elaboración de la primera estadística oficial de precios de alquileres de España.Y es que hasta ahora este mercado se ha caracterizado por la ausencia de datos y cifras estadísticas lo suficientemente representativos como para conocer la situación del sector en cada momento. Los trabajos se encuentran ya en fase avanzada y se enmarcan dentro de las reuniones que mantiene periódicamente el Observatorio del Alquiler en el Ministerio de Vivienda. El objetivo es conseguir junto con la base de datos de Idealista.com cifras de precios de al menos el 50% del mercado del arrendamiento español.