Estados Unidos

EE UU busca obsesivamente la luz al final del largo túnel

El día que se anunció que Bear Stearns se vendía a JPMorgan por dos dólares, la incertidumbre y el nerviosismo se apoderaron de los empleados del banco. Temían, y temen, por sus empleos. Ese día, agentes inmobiliarios se apostaron a las puertas de la sede de Bear en Park Avenue para ofrecer sus tarjetas a todo empleado que quiera repensar la propiedad de su vivienda.

La inmobiliaria Corcoran ya tiene la gestión de la venta de las casas de algunos ejecutivos de esta entidad. Los apartamentos empiezan a acumularse en las carteras de las inmobiliarias, pues incluso en Manhattan el sector da muestras de agotamiento cuando, hasta ahora, había sido casi inmune a la crisis. Los bonus de Wall Street, la relativa limitación de suelo y la demanda extranjera habían mantenido al sector en la isla. Pero las vacas flacas en la banca y el aumento de la oferta han hecho que en el último trimestre, las ventas cayeran una media del 34%, según las inmobiliarias, el mayor desplome en 18 años. Los precios siguen al alza, porque hay propiedades muy caras que distorsionan la estadística de los precios.

El último reducto de la euforia inmobiliaria se resquebraja mientras el resto del país busca con desesperación el suelo de la crisis. Pero los analistas no son capaces de vislumbrarlo.

Hace unos días se conocieron dos datos que animaron el mercado. El primero fue un aumento del 48% de solicitudes de hipotecas a mediados de marzo, y el segundo un alza del 2,2% de las ventas de casas de segunda mano en febrero, la primera subida en siete meses.

Espejismos. La mayor parte de las solicitudes de hipotecas era para refinanciar una previa aprovechando una corta rebaja del tipo hipotecario. En el caso de la reventa de casas, hay dos elementos importantes. En primer lugar, son ventas que se cerraron ese mes pero que, como siempre, comenzaron a negociarse dos meses antes (cuando los tipos hipotecarios estaban en un valle temporal). Además este alza se produjo gracias a que los precios siguen bajando y ya son un 8,2% más bajos que hace un año.

Estas ventas de segunda mano (algo más del 80% del mercado) han caído un 24% en el último año y hay inventarios para 9,6 meses. En el caso de las casas nuevas, los inventarios equivalen a 9,8 meses de ventas al actual ritmo. Y no es alto. El dato interanual de febrero muestra una caída de ventas del 29,8%.

Los analistas saben que mientras que no se estabilice el sector financiero no fluirá normalmente un crédito cuyo parón ahoga más al sector. De momento, lo único que ven subir son los embargos, un 60% más que en 2007, según RealtyTrac. En Denver, Las Vegas y Vallejo, un pueblo de California que hace poco logró evitar la suspensión de pagos, hay vecindarios fantasma. En Cape Coral (Florida), uno de cada 84 propietarios ha perdido su casa, según RealtyTrac.

Las señales claras de suelo no llegan, pero la larga tendencia a la baja de la crisis hace pensar que no puede andar muy lejos. Patrick Newport, de Global Insight, cree que el ajuste 'llegará antes que después, y aunque se verán peores cifras de inicio de construcción de vivienda en los próximos tres a seis meses, luego habrá un rebote, si los mercados financieros se estabilizan, en la segunda mitad del año'. Global Insight espera que la Fed deje los tipos al 1,5% este verano.

David Wyss y Beth Ann Bovino, de S&P, explicaban en un reciente informe que el mercado 'empieza a equilibrarse y hay propietarios que aceptan que sus casas no valen lo que ellos pensaban, lo que da lugar a que más compradores busquen gangas'. Estos analistas no quieren leer demasiado optimismo en datos que aún no muestran la tendencia de primavera y esperan que las ventas y la nueva construcción 'caigan hasta mediados de año'. 'Los precios seguirán bajando hasta principios de 2009'.

dólares es el precio medio del metro cuadrado en un condominio(propiedad compartida) de Manhattan, que es la fórmula utilizada en dos tercios del mercado. En el resto de modalidades cotiza a 1.416 dólares

'El daño ya está hecho'

¿Hasta dónde puede llegar esta crisis que comenzó a mediados de 2006?'. En el Joint Center for Housing Studies de Harvard dicen que no hacen previsiones de corto y medio plazo pero una de sus analistas, Rachel Drew, sentenciaba que en cualquier caso 'el daño ya está hecho'. La conclusión a esta reflexión es que queda por ver hasta dónde puede doler.

En este centro, donde se monitoriza el sector de la vivienda, se considera que no hay motivos para concluir que esta profunda crisis tenga una evolución histórica distinta a otras. 'Si hay una recesión, se tardará más tiempo en salir de la crisis de la vivienda, pero cuando se está en recesión la activación de este sector lidera el camino para salir de ella. Creo que esta vez ocurrirá también', dice Drew.

Esta analista cree que los precios crecieron de forma dramática: 'Lo lógico es que caigan mucho y rápido. Las señales han sido muy claras y no han dado lugar a equívocos. Constructores y hogares han tenido que ajustarse rápidamente.'

Drew espera que haya cosas que cambien tras esta crisis, y se refiere en términos de 'locura' a todo lo que ha rodeado a las hipotecas subprime. 'Pero creemos que la mayoría de las ganancias que se han conseguido en vivienda son sostenibles y que estaban basadas en una demanda real de casas y un mercado hipotecario flexible'. Esta experta explica que el factor de crecimiento demográfico es indudable y que cuando la economía se empiece a recobrar se activará la demanda 'y no sólo porque haya gangas.'