Una legislatura volcada en el alquiler

La legislatura que ahora termina pasará a la historia por multitud de factores positivos y avances sociales, pero también lo hará por haberse puesto las bases para la creación de un verdadero mercado de alquiler profesional.

Por eso produce rubor escuchar lo que manifestó el actual jefe de la oposición en el debate televisivo celebrado la semana pasada respecto a los avances en materia de vivienda en alquiler. Por todo ello es muy necesario que los ciudadanos sepan lo que se ha hecho en estos cuatro años.

En este sentido, se ha actuado sobre todas las variables del mercado. Por un lado, la oferta de vivienda en alquiler; por otro lado, sobre la demanda, y también sobre los intermediarios. Estas actuaciones han mejorado la fiscalidad, han introducido ayudas directas y sobre todo han buscado el desarrollo del sector privado profesional.

De todas las reformas pendientes, la puesta en marcha de un mercado de alquiler profesional, líquido y competitivo con el de compra, tal vez era la más urgente, y a la vez necesaria para aliviar la presión sobre los precios y sobre la sobreproducción de viviendas exclusivamente para su venta. Como gran objetivo nos hemos fijado la reducción significativa del gap entre la tenencia en forma de compra y en alquiler, reduciendo por tanto la presión sobre la demanda de vivienda en propiedad sin que ello suponga la recesión del sector inmobiliario. Esto mejoraría significativamente la estructura del ahorro financiero, diversificándolo, y liberaría recursos para la inversión productiva.

Para conseguir este objetivo el Gobierno ha puesto en marcha una serie de mejoras legislativas y fiscales muy avanzadas. En primer lugar, se ha reformado el impuesto sobre sociedades en lo que respecta a las sociedades de arrendamiento. Ahora, cualquier empresa con más de 10 viviendas en alquiler cuya vocación mayoritaria sea operar en este mercado tiene una bonificación del 85% en el impuesto de sociedades. Estas viviendas podrán ser promovidas o adquiridas y tendrán que mantenerse en el activo durante al menos siete años. Esto ha permitido que un número notable de empresas ya estén dedicándose completamente a la promoción y gestión de viviendas en alquiler.

El siguiente gran avance se ha producido en la legislación sobre fondos de inversión inmobiliaria. Por primera vez desde su fundación, se les permite promocionar viviendas, al margen de haber mejorado la norma para que puedan acometer inversiones en vivienda protegida utilizando la financiación pública. Estos avances ya han empezado a dar sus frutos y existe cada vez más oferta exclusiva de vivienda en alquiler en manos de grupos profesionales. Finalmente, las empresas que se dedican exclusivamente a la promoción y gestión de vivienda protegida han visto cómo se pueden constituir en sociedades de inversión inmobiliaria, figura que tributa al 1% en el impuesto de sociedades.

Por el lado de la demanda, los cambios y avances también han sido notables. Por un lado, se ha recuperado la desgravación fiscal para el inquilino en el tramo estatal, es decir un 10,05%. Esta desgravación tiene la bondad de que se aplica en función de la renta del perceptor estando topada para las rentas inferiores a 28.000 euros.

Adicionalmente, se ha instaurado la renta básica de emancipación que permite a los jóvenes entre 22 y 30 años y con rentas inferiores a 22.000 euros al año, salvo en la Comunidad de Madrid, percibir 210 euros mensuales durante cuatro años. Por último, los propietarios de vivienda particular pueden desgravar hasta el 100% de los ingresos netos que obtienen por la renta de un inquilino si éste es menor de 35 años, y el 50% si el inquilino es mayor de 35 años.

He dejado para el final la soflama sobre la Sociedad Pública de Alquiler (SPA). Esta empresa está creando un modelo nuevo de alquiler garantizado y alquiler seguro que no existía. Esto implica que la SPA garantiza al propietario la renta durante cinco años a partir del primer contrato de arrendamiento, además de un seguro de impago y multirriesgo garantizando el estado de la vivienda una vez se le devuelve al propietario.

Es decir, la SPA asume todo el riesgo del arrendamiento durante la vida del contrato. Como se puede apreciar nada que ver con un supuesto fraude o despilfarro, sino con una apuesta por la seguridad y la rentabilidad para los propietarios. A esto hay que unir un seguro de desempleo e incapacidad para los inquilinos y un control de precios para inquilinos y propietarios.

Por último, se ha apostado por una clara colaboración público-privada que está permitiendo al sector de la intermediación inmobiliaria crecer, profesionalizarse e incluso abrir un mercado especializado en el subsegmento del alquiler.

En suma, estamos en el buen camino, así al menos nos lo indican muchas empresas y usuarios que sí aprecian los avances. Se está creando un mercado de alquiler donde no lo había, mejorando la regulación para que las empresas de arrendamiento, los agentes inmobiliarios y las promotoras de vivienda libre y protegida puedan desarrollarse. Tal vez si se consultasen a los agentes de buena fe no se leerían tantas falsedades o se escucharían críticas tan alejadas de la realidad.

Alejandro Inurrieta. Presidente de la Sociedad Pública de Alquiler (SPA)