El ajuste del mercado de la vivienda
El cambio de ciclo del mercado de vivienda residencial en España es ya un hecho. La realidad exige que se adecue y se ajuste la oferta y la demanda de vivienda de estas características a las nuevas circunstancias. Hasta este momento veníamos conviviendo con situaciones desproporcionadas que, sobre todo, producían inquietud en el comprador final. Ahora, en este cambio de ciclo, lo que más se verá afectado no serán los precios, sino las bases sobre las que se asienta el negocio de la vivienda residencial.
En España, hasta ahora, estábamos más pendientes de las revalorizaciones del mercado: sólo entre 1997 y 2005 la revalorización fue de un 156%. Las fuertes subidas de precios de residenciales han sido la tónica habitual. En nuestro caso, el boom residencial se ha dado en un contexto de fuerte crecimiento económico, bajos tipos de interés y un incremento de la población. En Europa, sólo Irlanda y Reino Unido han ido por delante de España.
La desaceleración de precios de 2007 es la respuesta lógica a ese incremento superlativo, pero las previsiones no indican que se vaya a producir una caída libre de precios. Se ha puesto punto y final a la escalada de precios y entramos en una fase de enfriamiento que nos llevará a niveles de crecimientos similares a los de 1997.
El sector de vivienda residencial en España deberá atender a las posibilidades que ofrece el marketing inmobiliario, los nuevos métodos de comercialización y de consultoría. Hasta ahora esas herramientas estaban infravaloradas. Vivíamos en una situación idílica. La situación acomodada del sector de vivienda residencial había derivado en una peligrosa inercia. Toca despertar y actuar.
La nueva situación no debe verse como una catástrofe sectorial, sino como una oportunidad para mejorar. La ralentización de los precios es un proceso lógico, sobre todo teniendo en cuenta que las alzas anteriores fueron muy superiores a lo que se debería considerar normal. Esas condiciones no podían proyectarse eternamente. Y, en este sentido, en España, para adaptarnos al cambio, veremos cómo la corrección afecta en mayor medida a la actividad que a los precios.
En el caso del suelo, tanto la oferta como la demanda son igualmente responsables de haber sacado los precios de los límites reales del mercado.
Entendemos en CB Richard Ellis que el precio del suelo tocó techo (valga la contradicción) el año pasado y que empezará a enfriarse en los próximos meses. Consideramos que en las áreas urbanas más consolidadas de las capitales y grandes ciudades el precio de la vivienda será estable, con crecimientos en el entorno del IPC. En esta órbita de precios se moverán también las viviendas con buenas ubicaciones y las que hayan introducido mayor calidad de producto: calidad en los materiales de construcción, mejores acabados estéticos, distribuciones espaciales adecuadas, dotación de espacios comunes y de domótica, etcétera.
Los precios actuarán como correctores en otros casos en los que hay desequilibrio: viviendas en la costa en segunda o tercera línea de playa, inmuebles con precios excesivamente altos o escasas dotaciones, etcétera. La única vía para dar salida a estos productos será el ajuste en los precios. El cambio de tendencia afectará más a las tipologías que tengan peor cualificación.
El escenario del mercado de vivienda residencial, por tanto, se dará en un contexto de enfriamiento de los precios del suelo; corrección de los precios de los pisos de segunda mano y viviendas con peor cualificación, y estabilidad en los precios de las viviendas nuevas con relaciones calidad/precio razonables y en entornos consolidados.
Las nuevas condiciones del mercado primarán la calidad. Seamos sinceros: hasta ahora, el parque residencial español tiene una calidad media, los productos de alta gama son escasos y, en general, la ratio de la relación calidad/precio es media-baja.
Consideramos indispensable la cualificación del sector. Y esto supone, en primer lugar, que hay que mejorar en el conocimiento de los nuevos perfiles de demanda: el consumidor final tiene la palabra.
Se hace necesario ser más exigente en toda la cadena de producción, ser más creativos que nunca y, sobre todo, no tener miedo a reinventar el sector: son necesarias nuevas fórmulas y nuevas ideas.
Yolanda Lozano. Directora nacional de Residencial de CB Richard Ellis