La Ley del Suelo y los activos de las inmobiliarias
La Ley del Suelo prevé, a efectos expropiatorios de terrenos rústicos, su valoración sin tener en cuenta las expectativas urbanísticas, remarca el autor. Estas premisas pueden conllevar, en su opinión, que las entidades financieras sean más restrictivas al conceder créditos avalados con estos terrenos
La burbuja inmobiliaria empieza a desinflarse. Es un signo que el mercado venía presintiendo; primero fueron los escándalos de corrupción, después la subida de las hipotecas y los temores surgidos en el mercado hipotecario estadounidense (concretamente, en el sector de las llamadas subprime) y ahora, el riesgo está afectando directamente al bolsillo de las empresas inmobiliarias, motivado por la caída en Bolsa de sus acciones y la devaluación de sus activos.
Al hilo de las últimas noticias sobre la posibilidad de devaluación de los activos de las empresas inmobiliarias, resulta de gran interés conocer cómo puede influir en esta cuestión la entrada en vigor de la nueva Ley del Suelo, de 24 de mayo de 2007.
A la espera de la resolución de diversos recursos de inconstitucionalidad interpuestos por las comunidades autónomas de Madrid, La Rioja, Canarias y un grupo político parlamentario contra la nueva ley, lo cierto es que a efectos de valoraciones, las categorías de suelo han quedado reducidas a dos básicas, urbano y rústico, siendo de especial importancia para el tema de referencia la nueva regulación relativa a la expropiación forzosa de los terrenos calificados como rústicos.
Dos novedades esenciales deben conocerse para poder evaluar si la ley influye o no en la valoración de los activos inmobiliarios.
En primer lugar, debe aclararse que el concepto de suelo rústico integra a partir del 1 de julio de 2007, fecha de entrada en vigor de la ley, todo suelo no urbanizable y aquel suelo para el que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, hasta que termine la correspondiente actuación de urbanización (artículo 12.2b de la Ley del Suelo).
En segundo lugar, el título III impone un nuevo sistema de valoración de los terrenos rústicos a efectos expropiatorios y de responsabilidad patrimonial de las Administraciones públicas. En la nueva regulación se vuelve al criterio anterior a 1998 de valoración a efectos expropiatorios de suelo rústico, concepto que, insistimos, engloba un ámbito más amplio que con anterioridad al 1 de julio de 2007.
A partir de ahora, cuando vayan a ser expropiados por la Administración, los suelos rústicos se valorarán únicamente por su naturaleza rústica, mediante la capitalización de su renta anual o potencial, pero sin que en ningún caso puedan tenerse en cuenta las expectativas derivadas de la asignación de edificabilidades y usos por la ordenación territorial o urbanística que aún no hayan sido plenamente realizados (artículo 22 de la Ley del Suelo). Este cambio implica un evidente abaratamiento de las expropiaciones y un probable agravio comparativo, ya que la valoración a efectos de mercado de los suelos considerados como rústicos por la nueva legislación, lógicamente incluye estas expectativas urbanísticas.
Efectivamente, los suelos rústicos se valoran a efectos de compraventas entre personas jurídicas y particulares según su valor de mercado, es decir, según las tasaciones realizadas por empresas independientes que, en la mayoría de los casos, incluirán unas expectativas de revalorización, y que en buena lógica distinguen entre terrenos en los que se cultivan cereales y terrenos en que las actuaciones de urbanización están a punto de concluir.
Las grandes empresas inmobiliarias poseen activos que ahora son declarados como rústicos de acuerdo a la nueva normativa, además de los que ya poseían y tenían esa característica básica. La Administración pública ha sido habilitada para expropiarlos sin tener en cuenta las expectativas urbanísticas de esos terrenos. Estas premisas pueden conllevar, y al parecer en algunos casos ya está sucediendo, que las entidades financieras sean más restrictivas a la hora de conceder créditos avalados con terrenos rústicos que, en caso de ser expropiados, no cubrirían los créditos concedidos.
En definitiva, aunque los activos de las inmobiliarias no se han depreciado, se ha generado un riesgo evidente que las entidades financieras no han tardado en descubrir. Esta situación podría conllevar alguna consecuencia negativa para el mercado inmobiliario, pero siempre se debe aguardar al desarrollo reglamentario de la nueva normativa antes de adoptar conclusiones sobre el verdadero resultado práctico de la nueva legislación.
Jaime Bofill. Abogado de Davies Arnold Cooper Abogados