Para invertir

Efectos secundarios de la fiebre inmobiliaria

El número de casas iniciadas cae un 28,6%, las promociones tardan en venderse y el sector admite que los precios pueden bajar

Desde mayo para acá, todo está muy parado. Hay que echarle seis o siete meses, mínimo, para vender un piso. Acabamos de colocar uno que hemos tenido un año en venta', explica a este periódico una empleada de una de las agencias inmobiliarias que han proliferado en los últimos años, al calor de la fiebre inmobiliaria. 'Hace una semana que un cliente ha puesto el cartel de 'se vende' y todavía no nos ha llamado nadie. No te voy a engañar, la cosa está muy complicada', concluye con un gesto de resignación. Euroconstruct, que agrupa a instituciones inmobiliarias de 19 países, augura descensos del 8% al 10% en la promoción residencial española en los dos próximos años. El número de casas visadas, las que tienen el visto bueno técnico para iniciarse, se situó en septiembre en 526.977, un 28,6% menos que en el mismo periodo de 2006. ¿Hecatombe? Los profesionales del sector huyen de la palabra crisis y hablan de regreso a la normalidad. No hay que olvidar que en siete años el precio medio de la vivienda ha subido un 140%, según cálculos de Deutsche Bank.

'La gente estaba mal acostumbrada. No es lógico que se venda todo sobre plano y ahora se volverá a algo más racional: que al terminar una obra quede un 30% o 40% de pisos que se venden llave en mano', explica âscar Martínez Solozábal, presidente de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios (APEI). Aunque vienen tiempos duros, Solozábal asegura que 'será difícil que baje el precio' y cita los factores que pueden hacer de soporte: la entrada en vigor del Código Técnico de Edificación (CTE) -cuyos parámetros de calidad encarecerán entre un 10% o un 12% los costes, según los cálculos de APEI-, y el mantenimiento o encarecimiento de los gastos que implican la mano de obra, los materiales de construcción y los impuestos.

Una de las principales reivindicaciones de la industria es el rápido encarecimiento del suelo, que erosiona los márgenes. Las estadísticas del Ministerio de Vivienda revelan que el valor del metro cuadrado ha aumentado un 35,8% en tres años. En la Comunidad de Madrid, la escalada llega al 76%. Deterioro de márgenes, combinado con menor demanda: el peor escenario para la actividad. El G-14, el grupo que incluye a las 13 mayores inmobiliarias españolas y a la asociación de promotores de Madrid, ha admitido por primera vez la posibilidad de que los precios de la vivienda caigan el año que viene. La consultora Aguirre Newman pronostica un ajuste de los precios de entre el 5% y el 10% para el periodo 2008-2009, un descenso que vendrá acompañado además de una reducción en el ritmo de construcción del 50%. De hecho, el G-14 no descarta que el parón del sector termine acarreando la destrucción de hasta 500.000 empleos.

'Algunos de los catalizadores que encarecían la vivienda se agotan: queda poco recorrido para alargar las hipotecas, el tipo de interés no va a bajar de forma notable, la entrada de nuevos inmigrantes baja y parte de la generación del baby boom ya ha comprado', resume Pep Ruiz, de AFI, la firma que lleva el servicio de estudios del G-14.

La crisis global de crédito, larvada durante años y que al final eclosionó el verano pasado, repercute de lleno. 'Se ha juntado una desaceleración cíclica con una crisis externa que dificulta el acceso a la financiación y lo habitual es que nadie compre un inmueble de una vez, sino que lo haga endeudándose', expone José Luis Estevas-Guilmain, presidente de Sociedad de Tasación.

El euríbor (Euro Interbank Offered Rate) a 12 meses, al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas, ha pasado en 12 meses del 3,9% al 4,9%. El impacto en las cuotas de los préstamos puede ascender a 850 euros anuales de media. El total de créditos dados para la adquisición de viviendas ha aumentado un 115% en cuatro años y supera los 562.100 millones, en cifras del Banco de España. Al trance de los ya endeudados se suma ahora el de los que buscan un préstamo. 'La banca ha sido generosa en la concesión de préstamos a las familias y a los promotores, engrasando sobremanera la actividad inmobiliaria', concede Pedro López García, presidente de la Asociación Profesional de Expertos Técnicos Inmobiliarios (APETI).

Distinguir entre activos

Una de las precisiones que hacen los expertos es que, obviamente, el mercado de la vivienda no es homogéneo. 'Hay que distinguir claramente diferentes segmentos', matiza López García 'No es lo mismo lo que ocurre en obra nueva que en segunda mano; ni en primera que en segunda residencia; ni en costa que en interior; ni en zonas consolidadas, que en desarrollo', señala el presidente de APETI. 'La tendencia es que los precios van de una desaceleración en obra nueva a una bajada puntual en segunda mano en zonas consolidadas y a una bajada más pronunciada en los restantes segmentos', completa López García.

Desde Asprima se apunta a la vivienda de turismo residencial como la primera en verse afectada, aunque también la que más rápidamente repunta. En esta línea, el secretario general de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), Manuel Martí, da el siguiente dato: 'Para el año 2010, habrá 88,1 millones de jubilados en la UE, con que sólo unos pocos vengan, el flujo de demandantes está garantizado'. En AFI recuerdan que la zona de costa de segunda residencia que no sea primera línea puede sufrir. Para AFI, las grandes áreas metropolitanas son las zonas más protegidas de un ajuste severo.

La patronal se esfuerza por desmentir el mensaje de la debacle. 'A los que estén pensando en comprar no puedo darles un consejo mejor que el que le he dado a mi propio hijo: ¡compra ya!', afirma Manuel Martí. 'El mercado inmobiliario se ajusta o por precio o por producción. Y por donde se va a ajustar es por la producción, porque hay una gran rigidez en los precios, que van a ir en línea con el IPC', vaticina José Manuel Galindo, presidente de Asprima.

A comienzos del siglo XVII, Holanda entera fue presa de la fiebre de los tulipanes, una de los burbujas económicas más celebres de la Historia: un bulbo llegó a valer 20 veces más que una casa. Alguien se dio cuenta en un momento dado de que un tulipán no era más que una flor y el precio se vino abajo. En el camino, muchos se quedaron arruinados. Por la propia naturaleza del activo, un cataclismo similar en el mercado inmobiliario se antoja improbable. Y es que, precisamente, una vivienda siempre será una vivienda.

Enfrentarse al panorama, qué hacer y qué no

1 El comprador tiene el poder de negociación: 'Los pisos valen lo que la gente está dispuesta a pagar por ellos', dice APEI.

2 No retrasar la decisión de compra a la espera de gangas. Los expertos avisan: 'Difícilmente habrá grandes rebajas en el precio'.

3 Olvidarse de entrar en el mercado como inversión. 'En momentos de incertidumbre como estos no es una apuesta recomendable', advierten desde Sociedad de Tasación.

4 'Ser selectivo a la hora de invertir. Hay que comprar el producto adecuado a las necesidades que se están buscando y si se encuentra, no hay que dudar', aconsejan desde Asprima.

5 Adquirir la vivienda que se ajusta las necesidades propias. 'Los jóvenes han de mentalizarse de que no se puede vivir a lo grande desde el primer día', recuerdan en APEI.

6 'El propietario tiene que bajar de las nubes. Un piso en el centro es un valor seguro, pero otros no tanto', subrayan desde APCE.

Cifras del negocio. Las claves de la industria

Evolución del precio: Hasta el tercer trimestre del año, la vivienda se ha encarecido un 5,3% de media, según el Ministerio de Vivienda. Murcia lidera las alzas, con un 10,6%.

Oferta de vivienda: Los expertos prevén una caída de la actividad promotora del 8% en 2008 y del 10% en 2009, hasta situarse en 500.000 viviendas en 2010.

Demanda de pisos: El pronóstico del sector inmobiliario es de cuatro millones de unidades durante los próximos nueve años.