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Tribuna
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¿Por qué se habla tanto de los REIT?

Europa se va abriendo poco a poco al creciente universo de los REIT, subraya el autor, que analiza las características de este instrumento de inversión que, en su opinión, se ha revelado como un método eficaz y regulado de poseer inmuebles en todo el mundo

Durante los últimos tres años, los REIT (Real Estate Investment Trust) han sido el tema de conversación en el sector inmobiliario. Ahora que en Italia ha entrado en vigor la legislación de los REIT, el Reino Unido introdujo su estructura REIT el 1 de enero y Alemania sigue haciendo progresos, ¿qué consecuencias podremos esperar que tengan sobre el mercado mundial de valores mobiliarios? ¿Está justificado todo este entusiasmo?

Aunque los REIT son nuevos en algunas partes de Europa, ya llevan establecidos varios años en otros países y han resultado ser un método eficaz y regulado de poseer inmuebles. En EE UU, la posesión de REIT durante los últimos 17 años ha proporcionado a los inversores unos beneficios aproximados del 15% anual a lo largo de dicho periodo. Tan sólo se experimentaron tres años de rentabilidad negativa durante este periodo, y dos de ellos fueron durante el boom tecnológico.

Las atractivas oportunidades de muchos mercados inmobiliarios del mundo son un motivo convincente para los inversores

Pero, ¿qué son los REIT? Los REIT son otra forma de invertir en propiedad; concretamente, una forma que permite a los inversores invertir no sólo en su mercado nacional, sino también en el extranjero. Básicamente, un REIT es una sociedad cotizada que posee y gestiona propiedades comerciales que generan ingresos. Este instrumento está, en su mayor parte, exento de impuestos sobre beneficios, pero está obligado a pagar un alto porcentaje de sus ingresos a los inversores, en forma de dividendos gravados. Básicamente, se puede considerar que ofrecen a los inversores los ingresos y el potencial de valoración del capital equivalente a una inversión directa en el sector inmobiliario.

Los REIT cotizan en los mercados de valores, y la inversión mínima puede ser de tan sólo unos euros, por lo tanto, son muy accesibles para todos los inversores. Al mismo tiempo, se puede considerar que la diversificación en diferentes propiedades, sectores y zonas geográficas, así como los métodos formales de información a los inversores y la dirección corporativa que emplean, benefician a los inversores.

Por lo tanto, ¿qué rentabilidad cabe esperar de los REIT? La respuesta dependerá simplemente de cómo evolucione la propiedad subyacente, determinada por el modo de gestión de las propiedades y por las condiciones del mercado local.

Los inversores deben ser conscientes de la naturaleza cambiante del universo de los valores inmobiliarios globales y las posibles consecuencias. Es poco probable que la introducción de los REIT suponga un cambio espectacular, aunque las diferentes leyes sobre los REIT en todo el mundo han provocado que evolucionen de diferente manera. Por ejemplo, en 2003, vimos en Francia la conversión inmediata de las principales sociedades inmobiliarias a los REIT, seguida por posteriores lanzamientos de REIT. El Reino Unido ha seguido este modelo desde hace tiempo. En la mayoría de los mercados asiáticos, los REIT suelen ser instrumentos gestionados externamente o, fundamentalmente, fondos cotizados, y coexisten con las sociedades inmobiliarias tradicionales. Después de la introducción de los REIT, esperamos que se produzcan nuevas OPI en todos los mercados, dada la eficacia de la estructura y la demanda de esta clase de activos.

La estructura de los REIT es importante y, además, abren mercados, pero el elemento más importante es la exposición subyacente a propiedades y los rendimientos que su gestión puede generar.

Por ejemplo, en un fondo de valores europeo, todos los gestores de fondos tienen la misma selección de acciones. Sin embargo, para un fondo inmobiliario, es esencial una gestión continua y una optimización de las propiedades para obtener beneficios. Una vez que un REIT ha comprado una propiedad, nadie más podrá comprar el mismo activo. Por lo tanto, la dispersión de los rendimientos subyacentes entre los REIT puede ser mayor que la de los fondos de valores, lo que refuerza la importancia de la diversificación y la investigación detallada de su naturaleza. Por este motivo, al igual que compraría una selección de participaciones en un fondo, lo más prudente es diversificar invirtiendo en varios REIT, tal vez, en un fondo de valores mobiliarios.

Las propiedades inmobiliarias se consideran ahora un componente básico de una distribución de activos estratégicos, dado el amplio reconocimiento de sus atractivas características de riesgo y rentabilidad. El creciente universo de los REIT en el extranjero ofrece una manera eficaz y directa de lograr exposición mundial a propiedades inmobiliarias. Si invierten a nivel mundial, los inversores podrán beneficiarse de una mayor diversificación, y podrán acceder a oportunidades más extensas. Además de los motivos estratégicos para adquirir bienes inmuebles, las atractivas oportunidades de muchos mercados inmobiliarios del mundo son un motivo convincente para los inversores.

Andrew Cox

Director de productos de Schroders

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