Convertir la casa propia en un cajero

Qué hacer cuando se es anciano y la pensión no alcanza para llegar a fin de mes? La población española mayor de 80 años crecerá entre 2001 y 2010 el 40%, al tiempo que aumenta progresivamente la esperanza de vida, por encima ya de los 80 años de edad. Tanto la Administración como las instituciones privadas advierten que la Seguridad Social no será eternamente la panacea con la que financiar el coste de la vida más allá de la jubilación y para muchos, las estrecheces económicas son ya una realidad.

La respuesta bien puede estar en el abundante patrimonio inmobiliario en manos de los mayores de 65 años. Cerca del 90% de los hogares habitados por personas de entre 65 y 74 años lo están en propiedad, un porcentaje que se mantiene por encima del 80% entre los mayores de 75 años. Y las entidades financieras cuentan con un producto, la hipoteca inversa, que permite convertir el valor de la vivienda en una renta mensual sin renunciar a la propiedad. El cliente se endeuda por el valor de la vivienda, deuda que se cubrirá con la propiedad del inmueble a su fallecimiento. Así, una vez pagada la hipoteca, existe un camino de vuelta para obtener dinero por la casa de toda la vida. Estas son las claves:

1 Valorar la casa

Es el punto de partida. La entidad que concede la hipoteca inversa realiza una tasación del inmueble, del mismo modo que en la concesión de una hipoteca habitual. Pero la renta mensual que recibirá el cliente estará sujeta no sólo a esa tasación sino, tal y como sucede con los seguros de vida, a otros dos aspectos fundamentales: la edad del titular más joven del producto y el sexo, a la vista de que es mayor la esperanza de vida entre las mujeres.

Además, se incluye un cálculo de cuál será la revalorización del inmueble, que en el caso de Caixa Terrasa, entidad pionera en la hipoteca inversa, incluye un alza en el precio del 3% anual y en el caso de BBVA, oscila entre el 0,5% y el 2%. La hipoteca inversa de la caja catalana alcanza el 90% del valor de tasación de la vivienda y la de BBVA, el 80% de la tasación.

Posibilidad de ampliaciones. La hipoteca inversa de BBVA da la opción al cliente de poder trasladar a la renta mensual que percibe un eventual rally en los precios de la vivienda. Según explican en el banco, se puede obtener una renta adicional en función de una revalorización extraordinaria del inmueble, aunque previsiblemente a un tipo de interés distinto del que se contrató en principio. En Caixa Terrasa se ofrece la posibilidad de disponer al principio del 20% de la línea de crédito.

2 La deuda

Como en cualquier otro crédito, existe un tipo de interés que, a diferencia de las hipotecas habituales, es fijo en la mayoría de los casos. BBVA cobra el 5,95% Caixa Terrasa, el 6,25% y BBK, el euríbor más un punto. Sin embargo, al firmar la hipoteca inversa, el cliente no se endeuda por la totalidad del dinero que va a recibir; la deuda crece a medida que pasa el tiempo según se recibe la renta mensual. Se trata por tanto de una línea de crédito.

Pocas comisiones. Dada la naturaleza del producto, carece de sentido en la hipoteca inversa la comisión por cancelación. Así, el cobro de comisiones se limita a la de apertura. En BBVA es del 1%; en Caixa Terrasa, del 0,15% y en BBK, del 0,25%.

Los gastos. La hipoteca inversa soporta también los gastos habituales de notaría, registro y gestoría pero, una vez que se apruebe la reforma de la Ley Hipotecaria, quedará exenta del impuesto de actos jurídicos documentados, que supone el 1% del importe de la operación. El consejo de muchas entidades es aguardar a que esta exención entre en vigor -quizá antes de fin de año- antes de firmar una hipoteca inversa y solicitar mientras un crédito puente.

3 Perfil del cliente

La hipoteca inversa está dirigida a las personas de más de 65 años y a aquellas con dependencia severa o gran dependencia, según establece el Proyecto de Ley de Reforma del Mercado Hipotecario, ahora en tramitación en el Senado y a la espera del visto bueno definitivo en el Congreso. La mayor demanda se centra en mujeres viudas, en una media de edad de 75 años y siempre para vivienda habitual.

Dónde contratarla. La venta de la hipoteca inversa es todavía muy reducida, si bien los incentivos anunciados por el Gobierno están animando a las entidades a incorporarlo a sus escaparates. Las últimas han sido Caja Vital y BBVA, a los que se suman La Caixa, BBK, Ibercaja, Caixa Sabadell, Caja Duero, Can o Caixa Terrasa.

4 Renta temporal o vitalicia

El cliente de la hipoteca inversa puede optar entre cobrar mensualmente una renta temporal, durante un periodo definido de tiempo, o una renta vitalicia. La renta temporal es de mayor importe y se ajusta más a un cliente de avanzada edad y salud delicada ya que, sin remedio, va unida a un horizonte más o menos próximo para el fin de la vida. La renta vitalicia se puede seguir cobrando más allá del número de años para el que haya sido calculado el producto en función de la esperanza de vida del solicitante, aunque la continuidad del pago mensual estará en este caso condicionada a la contratación de una póliza de seguros. En el caso de una pareja, si uno falta el otro seguirá recibiendo la misma cantidad.

Si no se contrató este seguro, el cliente podrá sin duda seguir viviendo en su casa. Dejará de percibir la renta y a la deuda acumulada se le seguirá aplicando el cobro de intereses. Mientras viva uno de los titulares, no será necesario devolver la deuda.

La póliza de seguros. Su coste se incluye en el cálculo de la renta vitalicia, de modo que no suponga un desembolso extraordinario para el cliente. En BBVA es de contratación obligada ya que su hipoteca inversa es de renta vitalicia. Para un hombre de 75 años, esperanza de vida hasta los 92 y un piso valorado en 300.000 euros, el coste de la póliza en el banco sería de 14.000 euros, con un mínimo de 6.000.

Alquiler. La contratación de una hipoteca inversa no exige al cliente tener que vivir en su casa. Podrá cobrar igualmente la renta mensual si alquila su vivienda, si se va a vivir a una residencia o a casa de sus hijos u otro familiar.

5 Fiscalidad

Los titulares de una hipoteca inversa podrán olvidarse de la fiscalidad mientras cobran su renta mensual. Los ingresos derivados de esta línea de crédito están exentos de tributación. Pero una vez que se haya rebasado la esperanza de vida prevista al firmar el producto, la renta vitalicia que se sigue cobrando gracias a la contratación de una póliza de seguros sí estará sujeta a tributación.

Nuevos incentivos. Con la reforma de la Ley del Mercado Hipotecario, se permitirá que los ingresos procedentes de la hipoteca inversa que se destinen a un plan de previsión asegurado sean deducibles en el IRPF. Tal posibilidad tendrá en cualquier caso poco efecto en un producto que no está destinado al ahorro.

6 La herencia y la venta

La propiedad del piso no se pierde al contratar la hipoteca inversa. Si los herederos desean recuperar el inmueble después del fallecimiento del titular del producto, deberán devolver a la entidad financiera la totalidad de la renta entregada más los intereses, para lo que podrán suscribir un nuevo crédito hipotecario.

Si venden la vivienda, deberán saldar la deuda con el banco y quedarse con el capital restante, tributando únicamente por el importe de ese capital. A veces se concede a los herederos un año de carencia para tomar una decisión sin pagar cuota alguna.

Decisión familiar. Las entidades financieras que comercializan la hipoteca inversa coinciden en que su firma va precedida de una meditada decisión, exige un detallado asesoramiento y se contrata a menudo a iniciativa de los propios hijos del titular. 'La decisión de contratar una hipoteca inversa no se suele tomar a corto plazo y suele suscitar muchas consultas entre la familia', señalan fuentes de BBVA.

Vender la casa. Sin esperar a que lo hagan sus herederos, y como propietario de la vivienda, el titular de la hipoteca inversa podrá decidir en cualquier momento la venta de su casa si fuera necesario. Eso sí, con los ingresos obtenidos deberá liquidar la deuda acumulada con el banco.

Primera vivienda. La hipoteca inversa está pensada para la vivienda habitual del cliente. Quienes cuenten con una segunda vivienda siempre podrán recurrir a su venta y aspirar así mayores ingresos con los que sostener su nivel de vida.

El principal activo

Alrededor del 22% de la población española es mayor de 60 años y, de este porcentaje, más del 80% tiene su vivienda en propiedad y totalmente pagada. La vivienda es por tanto el principal activo de los hogares. Su compra ha acaparado el ahorro de las familias y ha limitado en muchos casos los recursos disponibles para la jubilación.

Más renta a cambio de renunciar a la propiedad

Las posibilidades de transformar la vivienda habitual en una renta mensual no se acaban en la hipoteca inversa. Algunas compañías de seguros ofrecen a sus clientes el mismo trueque, aunque con una diferencia importante: el asegurado renuncia a la propiedad de su casa a cambio de una renta bastante superior a la que recibiría con la hipoteca inversa, en la que no se priva al cliente de la titularidad de su piso.Banco Sabadell o Mapfre -en colaboración con la consultora âptima Mayores- comercializan lo que se denomina como renta pensión o renta vivienda. Es decir, la compañía de seguros se queda con la propiedad de la casa, permite al cliente su usufructo mientras viva y asume además todos los gastos, como la contribución, el recibo de la comunidad de vecinos, el mantenimiento del inmueble o el seguro del continente, según explican en Sabadell. 'Esta posibilidad es especialmente atractiva en situaciones de dependencia, en las que el cliente recibe una renta adicional que le ayudará a afrontar los mayores gastos que estas situaciones suponen', añaden en la entidad.A título de ejemplo, y según cálculos de Banco Sabadell, un hombre de 70 años, propietario de un piso valorado en 450.000 euros, recibiría con una hipoteca inversa una renta mensual de 718 euros, que sería en cambio de más del doble (1.504 euros) con el seguro de renta vivienda que comercializa la entidad. En el caso de que el asegurado dejara de vivir en su casa -bien porque ingresara en una residencia o porque se fuera a vivir con un familiar- recibiría una renta adicional, aunque perdería la opción de volver a residir en su vivienda. Siguiendo el ejemplo citado anteriormente, la renta mensual se elevaría de 1.504 a 2.105 euros.'Hay interés en la renta vivienda pero es un mercado de maduración muy lenta, de toma de decisiones lenta. Al fin y al cabo es renunciar a un patrimonio emocional, a la propiedad de la casa de toda una vida', reconoce Silvia Ávila, Subdirectora General de BanSabadell Vida. El público objetivo de este producto son personas de edad avanzada y generalmente sin hijos, quizá con menos reparo en que la vivienda no pase a la siguiente generación. Aun así, la renta vivienda contempla también la posibilidad de devolver una parte del capital a los herederos en caso de fallecimiento del asegurado durante los primeros años. En cambio, la hipoteca inversa encontraría un perfil de cliente distinto, ligeramente más joven y con interés en que la herencia de su casa no se pierda del todo.Otra diferencia reside en el tratamiento fiscal. Los ingresos derivados de la hipoteca inversa están exentos de tributación, mientras que en la renta pensión la fiscalidad es la propia de la renta vitalicia, aunque con una carga muy reducida a partir de los 70 años: sólo un 8% sujeto a tributación. Además, la venta de la primera vivienda por parte de una persona mayor de 65 años está exenta de tributación.