'El sector inmobiliario es víctima, no culpable de la crisis'
Economista de Estado, presidente de Itinere. Fue presidente de Tabacalera entre 1993 y 1996 y secretario de Estado de Economía entre 1988 y 1993. Presidió el Icex y fue elegido en 1984 director ejecutivo del FMI
Las mayores compañías inmobiliarias de España han creado este año el Grupo Inmobiliarias por la Excelencia. El grupo, conocido como G14 (a pesar de que en realidad está integrado por 13 empresas: Colonial, Chamartín, Martinsa-Fadesa, Metrovacesa, Nozar, Rayet, Realia, Restaura, Reyal Urbis, Vallehermoso, Renta Corporación, Hercesa y Parquesol) ha elegido a Pedro Pérez para representarles.
El actual presidente de Itinere destaca, en la primera entrevista que concede a un medio como secretario general del G14, la importancia del sector inmobiliario en la economía española y recuerda que ha generado directamente el 25% del empleo en España. El grupo inmobiliario, que ya ha tenido contactos con la Administración, tratará de cambiar la imagen del sector golpeada por los escándalos urbanísticos. Sobre la incidencia de la crisis financiera en el sector inmobiliario Pérez señala la responsabilidad de las autoridades estadounidenses: 'En España si ocurre algo así refiriéndose a la crisis subprime, las autoridades se movilizan y no he visto esa reacción por parte de las autoridades estadounidenses'.
¿De quién y cómo parte la idea de crear el Grupo de Inmobiliarias por la Excelencia?
Yo me incorporo a este proyecto en septiembre, tampoco lo he preguntado con detalle, pero creo que la idea surge entre mayo y junio y que impulsan entre otros Luis del Rivero presidente de Sacyr, Manuel Manrique consejero delegado de Sacyr, Fernando Martín presidente de Martinsa Fadesa e Ignacio Bayón presidente de Realia. En el sector de la construcción, hace décadas, se decidió crear Seopan, una organización para representarles que ha contribuido mucho a esa industria. En el ámbito inmobiliario, un sector mucho más atomizado que la construcción, se echaba en falta algo similar.
Además, a lo largo de los últimos dos años han incidido factores que han tenido un efecto sobre la imagen del sector, la Operación Malaya, algunos escándalos urbanísticos, la caída en Bolsa de Astroc... Todo esto y la desaceleración del sector invita a que las grandes inmobiliarias, que comparten valores y a las que las afectan estos temas, decidan unirse para mejorar las prácticas, la buena gestión, la aplicación de tecnologías... es decir, todo aquello que contribuya al mejor desarrollo del sector. Somos inmobiliarias por la excelencia, estamos interesados en favorecer cualquier proceso que conduzca a una mayor excelencia del sector.
¿Por qué esas empresas y no otras?
La primera idea fue que se constituyera sólo con inmobiliarias cotizadas y después se pensó que otras compañías también comparten los mismos valores que las cotizadas. Que sea un grupo de catorce empresas, aunque en realidad son trece... esto no es un club cerrado, estamos todavía terminando de establecer los elementos institucionales y cuando lo hagamos consideraremos la posibilidad de incorporar otras compañías, algunas ya han transmitido su deseo de unirse al grupo.
Y ahora, una vez creado el grupo, ¿cuáles son los objetivos?
Principalmente recordar la importancia que el sector inmobiliario tiene para la sociedad española. Suministra un bien básico tan importante como la vivienda y no es fácil encontrar un sector que contribuya tanto a la economía como este: ha sido el generador directo del 25% del empleo en los últimos años y ese diferencia que España ha venido registrando frente a la Unión Europea en términos de crecimiento de PIB ha sido gracias a este sector. Y también ha contribuido al desarrollo de los mercados financieros, ha motivado que España hoy tenga uno de los mercados financieros más eficientes del mundo.
La vivienda es un bien básico, pero a un precio muy alto.
El coste del suelo es el que más ha incidido en la subida del precio de la vivienda, claramente, y ahí es donde todos tenemos gran interés en ver cómo el país evoluciona hacia la generación de suelo de manera eficiente; ¿cómo? objetivando el procedimiento de calificación de suelo, que cumpliendo tales requisitos, los que sean, se califica el suelo y si no se cumplen esos requisitos, no se califica. No es extraño ahora que empresas que se dedican a crear suelo urbano puedan tardar más de siete años en lograrlo, un tiempo muy largo que crea incertidumbre, además de que eleva el coste. En tanto tiempo la Administración con la que se ha negociado un plan urbanístico puede haber cambiado. Esta situación no está a tono con el nivel que tiene la economía española, hay que objetivar el procedimiento de calificación del suelo, así se conseguiría mejor precio, drásticamente más asequible.
¿Cuál es la responsabilidad del sector en la desaceleración actual?
El sector inmobiliario no es culpable, es víctima de la situación actual. Se asocia en los medios de comunicación al sector inmobiliario con la crisis financiera cuando la realidad es que el problema de la crisis subprime tiene su epicentro en un comportamiento poco profesional y ha habido un comportamiento inadecuado de los supervisores. Aquí cuando ocurre algo con una empresa cotizada o bajo supervisión del Banco de España enseguida se movilizan las autoridades, la Comisión Nacional del Mercado de Valores actúa, y yo no he visto esa reacción por parte de las autoridades estadounidenses. Por esa razón hemos vivido una situación excesiva de incertidumbre que es lo que ha dado a esta crisis una dimensión mucho mayor de la que podría haber tenido.
Y esa incertidumbre todavía no ha desaparecido.
Todavía no. Ha empezando a reducirse cuando los bancos americanos han actuado. Esa crisis estadounidense se ha ido extendiendo como si fuera una crisis inmobiliaria y sin tener en cuenta las características de cada país y de cada economía y el sector inmobiliario español se ha convertido en una víctima.
Entonces, ¿cuál es la incidencia real de esa crisis hipotecaria estadounidense sobre el sector inmobiliario español?
La financiación de las inmobiliarias proveniente de mercados extranjeros se ha cortado en algunos casos. Ahora, hay que apuntar la situación del sector inmobiliario en la actualidad no es comparable a las crisis de principios de los años ochenta o noventa. En aquellos años la desaceleración inmobiliaria se dio en un contexto en el que se daba también una desaceleración económica importante y un endurecimiento de las condiciones de financiación con tipos de interés muy altos, de dos dígitos. Hoy la situación es distinta, la economía se está desacelerando pero la discusión es si la economía va a crecer más o menos del 3%. Los tipos de interés de ahora no son los que eran antes, y no parece que vayan a subir, incluso si se dieran determinadas circunstancias podrían bajar. Por lo que ese elemento de preocupación no se da. Si somos capaces de clarificar esta situación del mercado financiero y que los mercados vuelvan a funcionar con normalidad se alcanzarán cifras normales para el sector. También hay que recordar que el sector inmobiliario español alcanzó cotas en los años 2005 y 2006 muy por encima de lo normal por lo que todo el mundo preveía una desaceleración. Sería algo normal que se construyeran 500.000 casas al año en España.
¿El problema de liquidez se está despejando?
La situación hoy es mejor que hace un mes, pero todavía hay elementos mejorables. Siendo conscientes de que el tema de la liquidez está teniendo impacto sobre el inmobiliario, es el único aspecto problemático y no es estructural, es coyuntural. Hay que desatacar que ahora, después de tres años de caída de inversión extranjera en inmuebles en España, en el segundo trimestre de este año se ha dado un crecimiento positivo. Para el sector inmobiliario la financiación es esencial, un ingrediente fundamental.
El llamamiento del presidente del Gobierno, José Luis Rodríguez Zapatero, a la banca para que no corte los créditos al sector inmobiliario, ¿no podría dar la sensación de que la situación es peor de lo que parece?
No estoy de acuerdo con la crítica que en algunos medios se ha vertido hacia el presidente y esas declaraciones. Si este es un sector importante en la actividad económica española, si es un sector que ha sido el más afectado por la crisis financiera, que un responsable gubernamental llame la atención en ese sentido me parece normal. Es un mensaje de llamada de atención a los bancos para que miren por encima de la mesa porque si no la banca también se verá afectada; el negocio inmobiliario es importantísimo para la banca.
¿Realizó esas declaraciones el presidente tras reunirse con ustedes?
(Risas). Nunca vamos a comentar ese tipo de asuntos excepto que la otra parte considere oportuno hacerlo. Nosotros no vamos a decir nunca con quien y como nos hemos reunido, creo que es una medida comprensible.
¿Qué puede hacerse para mejorar la situación del sector?
El tema del suelo es fundamental. En un buen número de casos los planes urbanísticos impiden por ejemplo la construcción de casas con menos de 100 metros cuadrados. Debería dejarse al promotor que sea quien determine qué tipo de viviendas conviene construir para responder a la demanda. Cuando preguntas a los urbanistas por esta cuestión dicen que está determinado para que no haya un exceso de demanda social, pero ¿quién dice que en una vivienda de 120 metros cuadrados hay menos individuos que en dos de 60 metros cuadrados?
Hacia un régimen similar al francés
Las inmobiliarias españolas, principalmente las cotizadas, han reclamado un régimen fiscal similar al que existe en países como Francia donde las compañías destinan sus beneficios a dividendos a cambio de recibir un mejor trato fiscal. ¿Ha planteado el G14 esta cuestión? 'Para el desarrollo de empresas patrimonialistas enfocadas al alquiler la homologación con regímenes existentes en otros países europeos sería bienvenida, lo que ha funcionado allí puede funcionar aquí', dice Pérez. 'Creo que hay receptividad política a este asunto. En realidad el mayor esfuerzo en este ámbito ya se hizo hace dos años, cuando se estableció un régimen fiscal especial para las empresas que destinaran un porcentaje de sus activos al alquiler, pero todavía no es una situación homóloga a la de otros países. Entendemos que la plena homologación es necesaria, el salto que hay que dar tampoco es muy alto'.