Se impone una hipoteca europea
La armonización de la legislación hipotecaria en Europa aportaría un notable incremento del bienestar y de reducción de costes, especialmente los de transacción, según el autor. En su opinión, una hipoteca europea garantizaría en España la promoción masiva de vivienda para alquiler sin riesgo
Uno de los mayores retos económicos que tiene la UE a medio plazo es la armonización de los distintos mercados financieros, siendo el hipotecario uno de los que aportarían un mayor incremento del bienestar y reducción de costes, especialmente los de transacción.
Los costes de transacción se definen como los costes a los que se hace frente al comprar una vivienda financiada a través de un préstamo hipotecario, e incluyen los costes por la compra y la obtención del préstamo. El valor absoluto y proporcional de los costes relacionados con una transacción inmobiliaria e hipotecaria dependen de una amplia variedad de factores, como los ingresos del comprador, el estado civil, el número de personas dependientes, su estatus (compra o alquiler), lugar geográfico, fiscalidad, etcétera. Por tanto, la transacción no será idéntica para todos los países, pero sí se puede estimar lo que representa la compra de una vivienda media.
Los costes de transacción inciden directamente sobre los precios de la vivienda aumentando la volatilidad y retrayendo las compras de inversión
En general, los costes son más elevados en el sudeste europeo, mientras que los más bajos son en los países escandinavos y en Reino Unido. Teniendo en cuenta la UE-25, los costes asociados a la compra financiada supondrían un 5,1% del valor de la compra, aunque la dispersión es muy elevada. La parte más cuantiosa de los costes de transacción es la referida a la compra de la propiedad, mientras que los costes hipotecarios no suponen una parte relevante del total, salvo en Dinamarca.
La distribución de los costes se reparte básicamente entre impuestos y honorarios de notarios y/o registradores. Los impuestos suponen un 69,3%, mientras que los costes legales, un 18,6% del total. En el apartado de impuestos, destaca Bélgica con un 12,5% del total, seguido de Grecia y España (un 7,5% del total). Los más bajos se dan en Dinamarca y el Reino Unido (menos del 2%). Los honorarios de abogados y notarios también difieren notablemente. Así, en Grecia y Bélgica suponen un 2,2% del total, en Francia, Polonia y Hungría, alrededor del 1%, y en Reino Unido, España, Alemania y Dinamarca, menos del 1,0%. En España representan apenas un 0,6% y en Reino Unido un 0,4%. En este país, la aparición de empresas de compraventa a gran escala, junto a un mercado muy competitivo y desarrollado ha contribuido a disminuir los costes legales asociados a la adquisición de una vivienda.
Desde una óptica económica, los costes de transacción responden, por un lado, a las distintas políticas fiscales y de vivienda, por otro, a los requisitos legales (notarios y registradores) y, por último, a las condiciones económicas del mercado que afectan a gran parte de los otros costes (comisiones entre otros). Estos costes, a su vez, tienen efectos perniciosos sobre otras variables económicas, como la actividad residencial y, en especial, la movilidad laboral. Por ello, aquellos países con mayor carga fiscal sobre transacciones de propiedad deberían mostrar un nivel de movilidad menor. Esto es particularmente cierto en países como España. Esto ayudaría a explicar, amén de otras variables, el escaso desarrollo del mercado de alquiler. Además, los costes de transacción inciden directamente sobre los precios de la vivienda en dos direcciones opuestas. En primer lugar, tienden a hacer el precio de la demanda de vivienda más inelástico, lo que aumenta la volatilidad de los precios. Por otro lado, retraen las compras especulativas o de inversión.
En esencia, la no armonización del mercado hipotecario tiene unos costes elevados, en términos de asignación de recursos de forma eficiente, reduciendo la movilidad laboral, aumentando la volatilidad de los precios, con la consiguiente pérdida de bienestar, y facilitando el arbitraje fiscal y regulatorio entre los distintos mercados. Adicionalmente, el riesgo incurrido por parte de las instituciones financieras también es asimétrico y eso se traduce en distintas ratios préstamo-valor, lo cual encarece en muchos casos ciertos mercados, como ha sido el caso del español.
En conclusión, la UE debería ir hacia una armonización de la legislación hipotecaria, lo que se debería traducir en una hipoteca europea. Esto se plasmaría en un producto hipotecario único para comprar, una rebaja impositiva para reducir y armonizar los costes de transacción, y otra hipoteca especial para alquilar. A esto habría que unir una armonización en el riesgo de préstamo, lo que implicaría la extensión universal del seguro de crédito hipotecario que algunas entidades españolas ya utilizan. Esta figura asegura la posibilidad de obtener el 100% de la financiación hipotecaria, sin que el banco corra riesgos adicionales.
Yendo más allá, en una situación como la planteada, una hipoteca europea, un seguro de crédito hipotecario universal y productos financieros específicos para alquilar con garantías, utilizando un modelo como el de la Sociedad Pública de Alquiler, la promoción masiva de vivienda para alquiler sin riesgo en España estaría garantizada. Pensemos en grande y actuemos rápido porque esto también es una medida estructural.
Alejandro Inurrieta
Presidente de la Sociedad Pública de Alquiler