Fomento del alquiler y Registro de la Propiedad
El problema del alquiler se arrastra desde hace años. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1964 lo acentuó insistiendo en el tratamiento tuitivo del arrendatario, al que se le concedía un estatuto privilegiado que en la realidad cerró el grifo de la oferta. Miguel Boyer intentó atajar el problema en 1985 con libertad para actualización de rentas y fijación de plazos. Consecuencia: desprotección del arrendatario. La LAU del 94 buscó un punto intermedio entre los intereses de arrendadores y arrendatarios. Y es general la opinión de que lo consiguió. Tenemos una buena legislación arrendaticia. Y sin embargo el mercado del alquiler no despega.
Las subvenciones y las ayudas están bien siempre que el Presupuesto lo permita pero, como toda medida coyuntural, se absorberá pronto por el mercado y sus efectos se descontarán antes de que el escenario del arrendamiento se vea sustancialmente modificado. Se requieren medidas estructurales que afecten al núcleo duro del marco normativo del arrendamiento.
Una política realista tiene que atacar todos los frentes e involucrar a todas las instituciones. También el Registro de la Propiedad puede contribuir aportando lo que sabe hacer bien y que es lo que justo se echa de menos en la legislación arrendaticia: seguridad jurídica. La lentitud judicial en los desahucios, por ejemplo, radica en que caben variados medios de defensa. El arrendatario puede incluso oponerse poniendo en duda que el arrendador sea propietario. Sin embargo, la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) contempla juicios sumarios de desahucio para los arrendamientos inscritos en los registros de bienes muebles donde sólo cabe oposición por falsedad de la firma y por defectos de consentimiento.
Sería perfectamente posible extender estos procedimientos ultrarrápidos a los arrendamientos de inmuebles inscritos de forma parecida a como ya sucede con las ejecuciones hipotecarias. Bastaría una ligera modificación de la LEC y de la Ley Hipotecaria -lo cual podría hacerse durante la tramitación de la Ley de Jurisdicción Voluntaria- para facilitar la inscripción mediante contratos tipo visados por las Administraciones y a coste mínimo arancelario, y donde podrían figurar la constitución de avales o seguros, para dar una garantía añadida al arrendatario.
Pero quizá donde más necesaria es la colaboración registral sea en materia de vivienda de protección oficial destinada al arrendamiento. Si está desprestigiada la VPO es precisamente por las prácticas fraudulentas. Si en las VPO en propiedad los problemas son el sobreprecio de las primeras ventas y la reventa posterior como libres, en el caso de VPO en alquiler los problemas serían que las viviendas no se destinen al arriendo por el promotor para venderlas y que el arrendatario protegido las subarriende por una renta libre.
Bien se trate de promoción pública o privada de VPO, debería hacerse constar en la inscripción de los solares su destino último en régimen de alquiler, algo que impediría estas prácticas y la posibilidad de alegar buena fe por el adquirente o subarrendatario.
En una segunda fase, con las VPO ya alquiladas, sería conveniente que los contratos de alquiler protegido incluyeran dos cláusulas: el vencimiento anticipado en caso de subarriendo o cesión gratuita, y la obligatoriedad para el arrendatario protegido de inscribirlo en el Registro.
De este modo, no sólo el arrendatario quedaría protegido frente a todos por todo el plazo pactado en el contrato, que bien puede ser superior al legal -plazo que podría hacer valer incluso frente a terceros de buena fe, como el adjudicatario en un procedimiento de ejecución forzosa por embargos o hipotecas de promotor incumplidas-, sino que también se evitaría que cualquier subarrendatario sin derecho a protección pudiera alegar en su favor la duración legal de cinco años pues el registro publicaría una causa legal de resolución del derecho de su arrendador. Sería una solución coherente con el párrafo 2o del artículo 13 de la LAU, cuando dispone que los arrendamientos otorgados por usufructuarios, superficiarios y cuantos tengan análogo derecho de goce -ahí podrían incluirse los arrendatarios- sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador.
Otras medidas convenientes estarían destinadas a compatibilizar la protección del acreedor hipotecario con la de los arrendatarios para evitar que en las escrituras de hipoteca se considere como causa de vencimiento anticipado el dar las viviendas en alquiler. Pero ese asunto deberá esperar a un próximo artículo.
José Antonio Miquel Silvestre. Registrador de la propiedad