Paracaídas para la vivienda
El mercado de la vivienda no es lo que era. Una larga retahíla de datos acredita la desaceleración y su impacto sobre la construcción residencial, en particular, y previsiblemente sobre la economía en general. El precio de los pisos creció el segundo trimestre al ritmo más bajo en nueve años -un 5,8% interanual-, el número de parados en la construcción aumenta, el incremento del crédito hipotecario baja del 20% por primera vez en cinco años, y todo esto en un escenario de dinero más caro.
El diagnóstico de los expertos no es apocalíptico. Sin embargo, aunque esperen una desaceleración suave, pocos se atreven a precisar la magnitud del declive del ladrillo, locomotora hasta ahora de la economía junto al consumo privado, y tampoco sus consecuencias en la actividad de los promotores inmobiliarios y, por extensión, en las entidades que la financian.
Todo indica que las piezas del nuevo mapa están encajando sin traumas y que oferta y demanda se acompasan. Hay una sólida base de demanda estructural de nuevos hogares por razones demográficas. Aunque lejos de las 900.000 al año de los tiempos de la euforia, una cifra a todas luces disparatada, España cuenta con una demanda estructural próxima a las 500.000 viviendas. Suficientes para mantener a buen ritmo el sector.
Este cambio de escenario se manifiesta de cuatro formas. Dos son positivas: el fin del boom no desencadenará un desplome de precios ni una crisis económica. Pero las otras dos son negativas: aumentarán el paro -con marcada incidencia en la inmigración- y la morosidad. Si las primeras tranquilizan, las dos últimas son causa de preocupación. Por eso es necesario un paracaídas que suavice en lo posible el aterrizaje, y este se ha de tejer a cuatro manos. La Administración, las empresas del sector, los bancos y los particulares se tienen que preparar para un futuro más que previsible.
Y lo han de hacer, la Administración, habilitando mecanismos para mitigar la crisis, de los que no es el menor una obra pública que compense la caída de la construcción residencial. Pero, sobre todo, promoviendo los medios para equilibrar el crecimiento, activando el sector industrial y el exterior. La banca, piedra clave del mercado inmobiliario, agilizando nuevos productos que rebajen el altísimo porcentaje de las hipotecas a tipo variable, para proteger tanto a sus clientes como a sí misma ante un previsible aumento de la morosidad.
Las empresas, por su lado, activando mecanismos de marketing y venta, ajustando márgenes y, si es necesario, renegociando su riesgo financiero. Un punto muy sensible este último, dado el acelerado ritmo a que ha crecido de crédito a los promotores. En cuanto a los particulares, su obligación es medir su capacidad de gasto y renegociar, en su caso, la hipoteca.
La extrema sobrevaloración de la vivienda, nueva y usada, implica que no se deba descartar la inflexión a la baja de los precios, que ya ha empezado en la segunda. Lo deseable es que la evolución de estos precios vaya pareja al IPC. Parece inevitable que la desaceleración del mercado recorte crecimiento y empleo. El cuánto es lo que importa. En todo caso, y aunque las discrepancias entre los expertos aparezcan cuando se empieza a mirar a 2008, el objetivo ahora está en que, después de la fiesta, la resaca sea lo más llevadera posible.