Reforzar el parque de alquiler, una aspiración pendiente

Desde el Gobierno se ha vuelto a anunciar un nuevo 'paquete' de medidas destinadas a facilitar el acceso a la vivienda, empleando con dicho fin el reforzamiento del alquiler. El difícil acceso a la vivienda en España se complica por la escasez del parque de viviendas de alquiler existente.

El problema del acceso a la vivienda se ha acentuado en 2007 por la subida de los tipos de interés, que ha compensado la desaceleración registrada en los precios de venta. Aunque la etapa de bajos tipos de interés ha supuesto un nuevo impulso a la propiedad frente al alquiler como forma de tenencia de la vivienda, en España resultan excesivamente reducidos tanto la proporción de viviendas destinadas al alquiler como el parque de viviendas sociales existente. Esta circunstancia fuerza a los jóvenes hogares a acceder a la vivienda en propiedad en etapas en las que la economía familiar esta muy poco consolidada.

La encuesta de condiciones de vida del INE ha puesto de manifiesto que en 2005 sólo el 10,4% de los hogares residía en España en viviendas de alquiler, proporción aún más reducida que la que aparecía en el Censo de 2001. Según la citada encuesta, el alquiler resultaba más frecuente en España en dicho año entre los jóvenes, entre los hogares de un solo miembro, entre los hogares con los niveles más reducidos de ingresos, entre los parados, entre asalariados y también en las autonomías con mayor peso del turismo en su actividad productiva (Baleares y Canarias). Se advierte que el alquiler es la vía de acceso para los hogares en peor posición económica, lo que aporta una mala imagen social de quienes alquilan, en especial en las ciudades de menor dimensión.

La oferta de vivienda protegida no debería bajar de 100.000 nuevas viviendas al año, de las que al menos la mitad debería destinarse a arrendamiento

El alquiler resulta preferible en las primeras etapas de la formación de un hogar. Los bajos niveles salariales de salida de los jóvenes hogares acentúan en España la conveniencia de disponer de más viviendas destinadas al alquiler. Los factores que más frenan el avance del alquiler son la inseguridad del arrendador, la escasa profesionalización de la oferta (las viviendas en alquiler son en su gran mayoría propiedad de hogares y no de empresas especializadas) y la discriminación fiscal de que es objeto el alquiler frente a la propiedad. En esta última se desgrava al 15% de 9.000 euros al adquirente de la vivienda que la emplee como residencia habitual.

La regulación de los alquileres de 1994 (Ley 29/1994, que estableció un plazo mínimo de cinco años en los contratos de alquiler a la vez que permitió la actualización anual de la renta con el índice de precios de consumo) no parece ser el problema central del alquiler. Tampoco ha servido de mucho el estimulo fiscal a la oferta. Las viviendas alquiladas se han controlado poco hasta fechas recientes, con lo que la mayoría de los propietarios arrendadores han disfrutado de hecho de una generosa exención fiscal del 100% de los beneficios del arrendamiento.

La regulación de los alquileres es una pieza más entre los componentes de la política de vivienda. El objetivo general de dicha política debe ser el de facilitar el acceso al disfrute de la vivienda, con un esfuerzo razonable, para los hogares a los que las condiciones del mercado dan lugar a que el acceso citado suponga una proporción desorbitada de los ingresos familiares.

Las entidades de crédito consideran potencialmente morosos a los hogares que deben destinar más de la tercera parte de los ingresos para financiar dicho acceso, en propiedad o en alquiler, proporción que es ampliamente superada en las presentes condiciones de precios de venta y de tipos de interés existentes en el mercado.

Otra circunstancia justifica el fomento del alquiler en España: dentro de los casi 5,5 millones de viviendas iniciadas en los nueve años del pasado auge (1998-2006), una proporción significativa del aumento de la oferta ha sido adquirida por inversores, que han sustituido ahorro bancario por una vivienda, ante las constantes revalorizaciones experimentadas por dicho activo. Se trata de facilitar que buena parte de dichas viviendas aumenten la oferta de viviendas de alquiler.

Las líneas de actuación que a continuación se resumen podrían contribuir a que el alquiler desempeñase un papel más relevante dentro de la política de vivienda en España.

¦bull; Reforzar el peso de la vivienda de alquiler dentro de la vivienda protegida. La nueva oferta de dicho tipo de viviendas no debería bajar de 100.000 nuevas viviendas al año, de las que al menos el 50% deberían de destinarse al alquiler. En el vigente plan 2005-2008 el objetivo es de unas 83.000 nuevas viviendas protegidas al año, entre las que el peso del alquiler no llega al 32%.

¦bull; Garantizar el cumplimiento de las ayudas directas al arrendatario introducidas en el Plan 2005-2008, que no han sido aplicadas apenas en algunas autonomías, como es el caso de la Comunidad de Madrid.

¦bull; Mejorar las garantías procesales al arrendador, a la vez que se reduce el coste de los seguros de daños y de caución para el arrendatario.

¦bull; Volver a introducir la figura de la desgravación fiscal a los arrendatarios en el impuesto sobre la renta de las personas físicas, por una cuantía del 10% del alquiler, con un tope de unos 1.000 euros al año, y ello para hogares con ingresos no superiores a los 3,5 IPREM, Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples, (unos 1.800 euros/mes).

¦bull; Reforzar la inversión colectiva en viviendas de alquiler por parte de los fondos y sociedades de inversión inmobiliaria, puesto que las normas hasta ahora establecidas han encontrado numerosos problemas de aplicación en la práctica.

Julio Rodríguez López. Economista y estadístico, gerente de la Universidad de Alcalá