El envenenado regalo de las hipotecas eternas

El aumento del plazo de amortización tiene su mayor efecto sobre la cuota al pasar de 25 a 30 años, pero poco impacto más allá de 40

Las hipotecas que pasan de padres a hijos no son cosa de ciencia ficción y llegan a ser un fenómeno relativamente frecuente en mercados como el japonés, donde la burbuja inmobiliaria estalló sin piedad en 1992. En España existen desde hace dos años las hipotecas a 50 años, pero la tendencia del mercado, lejos de inclinarse por seguir prolongando los plazos de amortización, es a no ir más allá de las ofertas a 40 años. Este es el tope máximo para la devolución del crédito hipotecario común a la mayoría de entidades, sin olvidar que la prolongación del plazo de amortización no ayuda a rebajar la cuota mensual de la hipoteca en la misma proporción.

El propio Banco de España advierte en su portal del cliente que 'cuando los plazos son ya muy largos, la disminución de la cuota mensual suele ser muy pequeña'. Y a partir de los 40 años de plazo es cuando las ventajas se vuelven menos evidentes. Por ejemplo, para una hipoteca de 150.000 euros -el importe medio al que se están formalizando, según los últimos datos del INE-, a un tipo de interés constante del 5%, la cuota mensual que resulta para un plazo de 30 años es de 805 euros. El pago se rebaja en 82 euros al mes si se amortiza a un plazo de 40 años pero si la amortización se amplía de 40 a 50 años, la cuota mensual se reduce ya en sólo 42 euros al mes, casi la mitad del ahorro que se consigue al pasar de los 30 a los 40 años de plazo. 'Los jóvenes son el segmento de clientes que apura al máximo los plazos para obtener la menor cuota', reconoce Albert Constans, director de negocio de particulares de Banco Sabadell.

La ampliación del plazo para la devolución del crédito supone además un mayor pago de intereses a la entidad financiera. Así, el Banco de España calcula que para un crédito de 10.000 euros -muy inferior a lo habitual-, a un tipo del 5%, los intereses pagados se amplían desde los 9.324,80 euros si el plazo es de 30 años hasta los 13.146 euros si el plazo de amortización es de 40 años. 'Lo recomendable es amortizar anticipadamente al máximo ya que los intereses se aplican sobre el importe pendiente', añade Constans. De hecho, en términos generales, el plazo medio de amortización de una hipoteca es inferior al plazo inicialmente pactado, según reconocen fuentes de BBVA. En esta entidad, el tiempo necesario para devolver la totalidad del crédito hipotecario ha pasado de los 15 a los 18 años actuales, consecuencia de los dos principales fenómenos que han endurecido las condiciones de acceso a la vivienda: la subida de tipos de interés y el incremento de los precios.

La media del mercado está en unos ocho años de plazo para la amortización total de una hipoteca, según cifras de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), que matiza que este reducido plazo -lejos de los 25 años de media a los que se conceden las hipotecas actualmente- se debe a que muchos clientes cancelan hipoteca para cambiar de casa, lo que no significa que zanjen para siempre su deuda hipotecaria.

'Cuanto más largo es el plazo, más fácil le resulta al cliente amortizar anticipadamente', señala Javier Gamarra, responsable hipotecario de Barclays, sin olvidar que la amortización parcial de hipoteca permite una deducción en la declaración de la renta de un máximo de 9.015 euros al año. El plazo de amortización medio de la cartera hipotecaria de Barclays es de alrededor de ocho años, el tiempo aproximado en que buena parte de su clientela suele cambiar de casa. Sin embargo, 'la cuantía de las amortizaciones parciales se está reduciendo e irán disminuyendo en el medio plazo por la subida de tipos', añade Gamarra. No en vano, la gran incógnita está en cuánto tiempo necesitarán para devolver su crédito los clientes que se hipotecaron en el punto álgido del ciclo inmobiliario. Fuentes de BBVA no contemplan una prolongación adicional en los plazos en los que se contrata una hipoteca ya que 'el incremento de los últimos años ya ha recogido las subidas de tipos y el encarecimiento de la vivienda'. En cambio, sí reconocen 'una mayor tendencia del cliente a formalizar operaciones con carencia del capital durante los primeros años'.

Así, la posibilidad de reducir cuota y pagar sólo intereses al principio de la hipoteca, cada vez más frecuente en las ofertas bancarias, está ayudando a frenar la ampliación de los plazos de amortización. Pero las cuotas que quedan una vez superado el plazo de carencia son superiores a las de una hipoteca tradicional. Así, para un crédito de 10.000 euros al 4% de interés y cinco años de carencia, la cuota mensual en esos cinco primeros años sería de 33 euros, pasados los cuales se elevaría a 47,7 euros, el 44% más. Sin carencia, la cuota sería siempre de 44,2 euros.

Las claves. Qué sucede al estirar el plazo del crédito

¿Qué ahorro se consigue en la cuota mensual al ampliar el plazo de amortización de 30 a 40 años? ¿Y al pasar de 40 a 50 años?Para una hipoteca media, la cuota mensual en un crédito a 40 años es alrededor de 80 euros inferior a la cuota de un crédito a un plazo de 30 años. En cambio, al ampliar el plazo de amortización más allá de los 40 años, el pago mensual no se reduce en la misma proporción. Si de 30 a 40 años la rebaja en la cuota es de 80 euros, al pasar de 40 a 50 años, la cuota se reduce en unos 40 euros.¿Qué sucede con la cuota mensual una vez agotado el periodo de carencia, en que sólo se pagan intereses? El periodo de carencia -que oscila entre los dos años de media y llega a los cinco años en algunas ofertas- permite rebajar la cuota significativamente al inicio del crédito. Si es a cinco años, la cuota crece un 44% pasado ese tiempo, según cálculos del Banco de España para un importe de 10.000 euros a un tipo de interés del 4%.¿En qué momento se produce el mayor ahorro mensual al ampliar el plazo de amortización de la hipoteca? Teniendo en cuenta que el plazo de amortización medio de las hipotecas contratadas es de 25 años, la rebaja más significativa se da al pasar de los 25 a los 30 años de plazo, con reducciones en la cuota de entre 40 y 60 euros mensuales en una hipoteca de 100.000 euros. A partir de los 30 años de plazo, la rebaja que se consigue es de entre 20 y 40 euros mensuales por cada cinco años de incremento en el plazo de amortización -de 30 a 35 años y de 35 a 40 años-.¿De qué manera la prolongación de los plazos de amortización de la hipoteca ayuda a suavizar el impacto del alza de los tipos de interés sobre la cuota mensual?La ampliación del tiempo disponible para devolver el crédito es sin duda una valiosa herramienta para rebajar el impacto de las revisiones al alza de las hipotecas a interés variable. En una hipoteca a 30 años por un importe de 100.000 euros y en la que el tipo de interés se encarece del 4% al 5%, la cuota mensual aumenta de 477 a 537 euros. Pero si el plazo de amortización se amplía a 35 años, la cuota se reduce a 505 euros al mes.¿Cuál es el plazo medio en el que la hipoteca queda amortizada totalmente? Según la AHE, los clientes tardan una media de ocho años en devolver todo el crédito, aunque muchos se hipotecan de nuevo al cambiar de casa. Está por ver el plazo que necesitarán quienes se han hipotecado en los últimos años a mayor plazo.