La nueva Ley del Suelo
La Ley del Suelo, aún en trámite parlamentario, pretende dar respuesta al actual problema de la vivienda. El autor expresa sus dudas acerca de que deba ser el Estado el que introduzca un único modelo de desarrollo urbanístico. En su opinión, el dinamismo del sector inmobiliario requiere un marco jurídico más flexible.
La nueva Ley del Suelo, sometida a trámite parlamentario y cuya promulgación está prevista para los próximos meses, supone un documento de plena actualidad informativa, en la medida en que el Gobierno la considera como la mejor solución a los problemas urbanísticos de nuestro país.
Resulta importante saber que esta ley pretende ser la herramienta del Estado para el desarrollo de los principios invocados por la Constitución española sobre los derechos ciudadanos referidos a la vivienda y al medio ambiente. En este sentido, su exposición de motivos hace referencia a que contiene una renovación profunda en materia del régimen del suelo e igualdad en el ejercicio de esos derechos respecto a los textos legales anteriores y que establece un marco legal que no invade las competencias atribuidas por la Carta Magna a las comunidades autónomas.
El proyecto de ley hace énfasis en que se han producido ocho innovaciones legislativas en materia urbanística durante los últimos 12 años por causas diversas, como la invasión estatal de competencias autonómicas, o por criterios políticos contrapuestos sobre los derechos urbanísticos, la recuperación de las plusvalías para el interés general, la liberalización del suelo o los derechos de propiedad y los valores urbanísticos de los terrenos. Por tanto, una vez promulgada, será fundamental valorar el nivel de aceptación y consenso que pueda tener el texto definitivo, a la vista de las polémicas generadas sobre el documento actual sometido al debate parlamentario entre los distintos agentes sociales y las Administraciones que intervienen en el proceso urbanístico.
El necesario consenso evitará la paralización de la actividad urbanística, que ha sido en los últimos años motor del desarrollo económico
La ley centra parte de su regulación en tratar de resolver el grave problema derivado de las expectativas de revalorización que se producen durante el proceso de clasificación del suelo, sobre todo respecto a los nuevos suelos urbanizables en los que posteriormente no se materializan ni la urbanización ni las previsiones urbanísticas proyectadas, lo que da lugar a que la clasificación fomente prácticas especulativas.
La nueva legislación propugna también un cambio sustancial para modificar lo que viene a llamar una 'peculiaridad histórica' del urbanismo español, consistente en reservar a la propiedad del suelo el derecho exclusivo de la iniciativa privada en la actividad del urbanismo, afirmación de la exposición de motivos de la nueva ley que no es del todo cierta. En este sentido, reclama la competencia que corresponde al Estado para regular este derecho a la actividad urbanística, como único modo de garantizar la igualdad en su ejercicio, cumpliendo al mismo tiempo con los deberes constitucionales de libertad de empresa, participación ciudadana, derecho al medio ambiente y derecho a una vivienda digna.
El proyecto de ley también apuesta por una cultura de sostenibilidad que basa en la reducción del impacto del crecimiento urbano, señalando como deseable desde el punto de vista urbanístico el desarrollo compacto de las ciudades, limitando los principios de liberalización del suelo urbanizable mediante una clasificación de suelo contenida para nuevos crecimientos, lo que conceptúa como desarrollos 'responsables', aportando soluciones con la intención de que se produzca la libre competencia en la ejecución de la urbanización con medidas contra la práctica de la retención del suelo, y apostando por fomentar la rehabilitación urbana de las ciudades consolidadas.
Una primera reflexión sobre la regulación que pretende la ley nos hace dudar que deba ser el Estado el que introduzca un único modelo de desarrollo urbanístico y una única forma de actuación, pues la diversidad territorial, el alto nivel cultural de nuestras comunidades autónomas y el dinamismo de la actividad inmobiliaria requieren para ser sostenibles en el tiempo un marco jurídico más flexible y abierto a todas las potencialidades de intervención, sin que tenga que prejuzgarse que otros modelos de desarrollo urbanístico no se ajusten a los principios fundamentales de igualdad de nuestra Constitución, ni a los principios de preservación del medio ambiente o de garantías de acceso a la vivienda.
Además, deberá asegurarse su aceptación unánime por parte de todas las Administraciones con competencia en materia urbanística y de ordenación del territorio, sin generar de nuevo una polémica constitucional, que impediría a corto plazo la aplicación efectiva de la ley. Si los principios que introduce el nuevo texto normativo comportan una discusión competencial o problemas reiterados de interpretación, conllevará una paralización de la actividad urbanística y, con ello, una disminución de la actividad inmobiliaria que ha sido en los últimos años motor del desarrollo económico experimentado en España.
Por tanto, dada la importancia de esta nueva ley, los representantes políticos deben hacer un esfuerzo de análisis profundo de las soluciones propuestas, alcanzando un consenso para su aprobación, ya que de no ser así se producirá un perjuicio para nuestro crecimiento económico.
Leopoldo Arnaiz Eguren. Director general de Arnaiz Consultores