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Columna
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Excesos inmobiliarios

José Carlos Díez

Una de las características más peculiares de la última década en la economía mundial ha sido el desarrollo de un boom residencial global que ha afectado a varios países en diferentes continentes. Aunque la vivienda residencial es un bien no comercializable internacionalmente, las bajadas de tipos de interés, la práctica desaparición de las primas de riesgo y la elevada accesibilidad al crédito y al apalancamiento han sido generalizados y ayudan a explicar el fenómeno. Por esa razón, el análisis comparado tiene más valor aún si cabe. El caso español es similar al de Estados Unidos, Reino Unido, Irlanda y Australia. En estos momentos, Estados Unidos está en pleno proceso de ajuste en el sector residencial y es el caso más relevante de estudio.

Tras prácticamente una década de boom en Estados Unidos, en la que los precios de la vivienda se habían duplicado, el aumento de la riqueza de las familias americanas se ha traducido en un aumento del consumo privado y una disminución de su tasa de ahorro. En 2004, cuando el aumento del consumo ponía en riesgo la estabilidad de precios, la Reserva Federal llevó a cabo una política de subidas graduales para abandonar una situación de tipos excepcionalmente bajos y normalizar su política monetaria hasta niveles neutrales.

La subida de precios de vivienda acumulada muy por encima de la renta disponible de las familias y tipos neutrales fueron suficientes para provocar una contracción de las ventas de viviendas a finales de 2005 y un brusco ajuste de las viviendas iniciadas en 2006 próximo al 30%. Los precios de venta han pasado de crecimientos de dos dígitos en 2006 a registrar caídas máximas del 3% en la actualidad. Esto ha llevado aparejado un repunte de la morosidad especialmente en el tramo de las hipotecas subprime, de mala calidad, hasta niveles del 2,5%. El caso americano es muy particular ya que cuando los bancos y cajas deniegan un préstamo hay entidades especializadas que se encargan de conceder estos préstamos a tipos de interés mayores que cubran el riesgo. Con repuntes de la morosidad, los diferenciales de crédito hipotecarios subprime pasaron de tres puntos porcentuales a veinte, y a estos tipos de pasivo el negocio específico de subprime deja de ser rentable.

A pesar del frenazo de la inversión residencial la economía americana no ha entrado en recesión, como sucedió en las dos crisis inmobiliarias anteriores. Los tipos de interés siguen siendo bajos en términos históricos y tras varios años en los que el consumo estadounidense dinamizó la economía mundial, ahora la economía americana se aprovecha de una moneda débil y del fuerte dinamismo de sus exportaciones. No obstante, ha perdido uno de sus principales motores de crecimiento y se ha resentido con crecimiento próximos al 2%.

El caso británico fue similar y tras un año de ajuste ahora las viviendas iniciadas vuelven a repuntar, al igual que los precios que crecen de nuevo a tasas de dos dígitos. En el caso americano esperamos que la recuperación sea más gradual y la minicrisis hipotecaria reducirá la accesibilidad al crédito de los demandantes de viviendas.

El caso español es algo diferente, pero debemos extraer lecciones para anticiparnos a un ajuste altamente probable en las iniciaciones de viviendas. En España, son las entidades de crédito las que conceden la mayor parte de las hipotecas y aún no se ha desarrollado el segmento de peor calidad altamente especulativo como en Estados Unidos. Nuestra morosidad está en mínimos y los ratios de solvencia, de cobertura y de rentabilidad hacen muy poco probable una crisis bancaria.

Sin embargo, en nuestro país también hay un exceso de oferta de viviendas. Es cierto que el final del baby boom, la llegada de inmigrantes, el aumento de divorcios y familias monoparentales, la mayor esperanza de vida y el anticipo de la edad de emancipación hacen que la demanda potencial en España supere las 600.000 viviendas anuales. Pero también es cierto que los precios de la vivienda se han alejado en exceso de la renta de los demandantes potenciales y son poco accesibles en estos momentos.

El sector necesita un ajuste que además ayudará a corregir los principales desequilibrios de nuestra economía. Mientras tanto, aproximadamente un 10% de las familias no pueden acceder a la compra y mejorar la accesibilidad de su hipoteca es simplemente una huida hacía adelante.

No obstante, el principal riesgo se concentra en el préstamo promotor. Aquellos promotores que hayan comprado suelo sobrevalorado, con elevado nivel de apalancamiento y que ya se enfrentan a problemas para vender sus viviendas, tienen una elevada probabilidad de incumplir sus compromisos. Un sistema bancario que está demostrando ser uno de los más eficientes del planeta, en la banca minorista, tiene que extraer lecciones del caso estadounidense.

José C. Díez. Economista jefe de Intermoney

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