Uno de cada cuatro créditos supera el 80% del valor de la casa
El fuerte incremento que continúa acumulando el precio de la vivienda, unido al encarecimiento del dinero, está provocando que cada vez más familias apuren, cuando suscriben su hipoteca, el límite del 80% de la tasación del piso. En la actualidad, uno de cada cuatro préstamos supera ese porcentaje, lo que es considerado por el sector como créditos de 'alto riesgo' cuando la situación económica se torna adversa.
La buena coyuntura que vive la economía española sigue sosteniendo la demanda de vivienda, pese a los elevados precios alcanzados por las casas, que hoy son un 130% más caras en términos reales que en 1997. No obstante, las familias han podido capear los repuntes de los precios inmobiliarios gracias a los bajos tipos de interés y al alargamiento de los plazos en sus hipotecas.
Pero esa tendencia se ha truncado, ya que desde hace doce meses los principales índices de referencia del mercado hipotecario han iniciado una tendencia sostenida de subida que todo apunta a que se mantendrá, cuando menos, hasta comienzos del próximo año.
El estudio realizado por Genworth para la Asociación Hipotecaria Española sobre más de 800.000 operaciones hipotecarias demuestra que el porcentaje de créditos donde el capital prestado supera el 80% del valor de tasación del inmueble ha pasado del 12,2% en 1996 al 26,4% a finales del pasado ejercicio.
A ello se suma el aumento de los plazos para devolver las hipotecas. La evolución ha sido exponencial. Así, según los datos de Genworth, si en 1996 no había una sola hipoteca que pasase de los 25 años de amortización, en 2000, del total del crédito hipotecario vivo, el 25% estaba a plazos superiores a los 25 años. Y en 2005, ese porcentaje se había duplicado, hasta un 53%. Pero ahondando en los plazos, han surgido con fuerza los créditos concedidos a más de 30 años. En 2004 de cada 100 hipotecas cinco tenían un plazo de más de 30 años, y un año después, en 2005, el porcentaje había subido al 9%.
Además, el aumento del plazo tiene un claro coste financiero como alertan los expertos. Ante una subida de 100 puntos básicos en los tipos (un punto porcentual completo), supone un incremento del coste financuero del 7% en las cuotas de amortización de un crédito a 15 años. Si se trata de un crédito a 30 años, el encarecimiento es del 12,5%. Y si el crédito tiene un plazo de amortización de 45 años, el sobrecoste es de un 16,6%.
No obstante, los temores de Gobierno y expertos no se centran tanto en un posible aumento de la morosidad ante la subida del coste de las hipotecas, sino en que las familias recorten su consumo y el efecto negativo que tendría en la actividad económica.
Esta situación no es exclusiva de España, donde las hipotecas representan más del 60% de los préstamos a las familias, en línea con la media de la UE y con Alemania y Francia.
Un estudio del Fondo Monetario Internacional recomienda al Ejecutivo una reducción de los costes establecidos por ley a las modificaciones de las condiciones de las hipotecas. Cualquier cambio es considerado como 'novación modificativa', por lo que está sujeto al pago de aranceles que el FMI pide suprimir.
El año más expansivo
El balance de 2005 demuestra que éste ha sido el año más expansivo del largo ciclo de crecimiento del mercado hipotecario desde 1996. El saldo hipotecario creció un 26,9%, al cerrar con 739.296 millones de euros tras un incremento neto de 156.862 millones, según la Asociación Hipotecaria. Se suscribieron 1,6 millones de créditos por 250.034 millones y se amortizaron más de 93.000 millones. En los últimos diez años se han formalizado 10,8 millones de hipotecas. Los expertos creen que son cifras difíciles de repetir.
Hogares en 'equilibrio'
Aunque son muchas las preocupaciones que surgen del marcado incremento del endeudamiento de los hogares, existen factores que pueden mitigar el riesgo, sin olvidar el nivel de provisiones y reservas de capital con que cuentan las entidades de crédito españolas.Por un lado, la rápida revalorización del capital inmobiliario en los últimos años permitiría a los propietarios de esas viviendas hacer frente a una caída de los precios de la vivienda, si se produjera. Además, esta fuerte revalorización permitiría acceder a nueva financiación a través de la ampliación de la hipoteca, una fórmula cada vez más usada en España.Otro hecho positivo es que mientras el plazo medio de contratación de hipotecas ha aumentando hasta los 25 años, el tiempo real de amortización se reduce a siete u ocho años, según datos del FMI.A este panorama hay que añadir que la proporción de familias con un elevado ratio de endeudamiento (relación de la deuda pendiente sobre la renta neta disponible) es moderada y se ha mantenido estable en torno al 35% de media en los últimos 10 años, según datos de Genworth. Sólo el 10% de los hogares contaba en 2005 con un ratio de endeudamiento superior al 50%, prácticamente idéntica a la que había en 1996, del 11%.