La asignatura pendiente de la expansión inmobiliaria
En la última década la economía española ha experimentado una formidable expansión inmobiliaria, considerablemente mayor que la vivida por el resto de las economías desarrolladas. Son varios los factores que explican este comportamiento diferenciado.
Existen factores de carácter poblacional, como la acelerada incorporación de la mujer española al mercado laboral -la tasa de empleo femenino ha crecido un 50%- o el aumento del número de inmigrantes -con un crecimiento del 400%-. Estas circunstancias han presionado al alza a la demanda de viviendas.
También han existido factores económicos. Es el caso de los bajos tipos de interés -que han descendido a mínimos históricos-, el crecimiento del PIB -continuado y con tasas superiores a las de nuestro entorno-, la intensa creación de empleo -más de cuatro millones de puestos de trabajo-, las reformas tributarias -con reducciones de carga fiscal y ganancia de seguridad jurídica- o la apertura de la economía española -la inversión extranjera en inmuebles creció un 500%-.
Sin embargo, con toda seguridad, siendo lo anterior la condición necesaria para la expansión inmobiliaria, lo que ha posibilitado su extraordinaria dimensión han sido los factores financieros. En efecto, la flexibilización del crédito hipotecario, con medidas como el alargamiento de plazos, los tipos de interés variables o los periodos de carencia, ha facilitado que la demanda accediera a la financiación. Así, el crédito hipotecario ha crecido a un ritmo medio anual próximo al 20%, hasta situarse en el entorno del 70% del PIB -en 1996 era inferior al 30%-. Por su parte, varios elementos de innovación financiera han permitido que fluyeran los recursos necesarios para financiar el creciente crédito hipotecario. Como muestra, los fondos de titulización alcanzaron a final de 2004 la cifra de 80.000 millones de euros -cuatro veces el importe de 2000-. A su vez, ha habido un aumento de financiación a la oferta que ha permitido a ésta redimensionarse ante el crecimiento de la demanda. Valgan como datos que desde 1998 el crédito al sector inmobiliario creció anualmente con tasas entre el 10% y el 40%, o que al final de 2004 la suma de los créditos a las empresas de dicho sector representaban el 40% del correspondiente al conjunto de todas las empresas -en 1996 apenas llegaban al 20%-.
Ahora bien, el gigante en el que se ha convertido la economía inmobiliaria española carece en su sustrato de un soporte básico como es un sistema de valoración de activos suficientemente asentado. Pensemos que del volumen de facturación por valoraciones inmobiliarias que se realizan en España, el 80% se corresponde con la mera tasación por las sociedades tasadoras que exige la legislación hipotecaria, un 10% con la acreditación de las certificaciones de obra necesarias en la actividad de construcción y que únicamente el 10% restante se corresponde con auténticas valoraciones.
Además, el conjunto de estas valoraciones no dispone del nivel de desarrollo en metodología, normas, requisitos, cobertura corporativa y garantías que ofrecen las valoraciones inmobiliarias de los mercados más consolidados. Probablemente, el ejemplo más significativo es el de Reino Unido, donde existe una entidad como la Royal Institucion of Chartered Surveyors -RICS- que configura un sistema de valoración de activos inmobiliarios con un alto grado de seguridad y cuya aplicación generalizada se traduce en aumentos de transparencia y confianza en la economía inmobiliaria del mundo anglosajón.
RICS, con 130 años de existencia, ha alcanzado un notable grado de organización: dispone de un sistema de formación y acreditación de conocimientos para sus profesionales -agrupa a más de 110.000 chartered surveyords en 120 países-; mantiene permanentemente actualizada una metodología técnica de valoración -el método RICS- que aúna los criterios de construcción o reposición con los del valor aportado por el inmueble a la actividad empresarial; aplica un código deontológico que regula aspectos como los conflictos de interés o el deber de confidencialidad, y ofrece un mecanismo de quejas y reclamaciones para la defensa de los clientes del sistema.
En España, la aplicación del sistema RICS es todavía incipiente. Pese a su utilización por las sociedades más acreditadas del sector -CB Richard Ellis, Jones Lang Lasalle o DTZ Ibérica-, se estima que las valoraciones inmobiliarias realizadas en base al método RICS representan del orden de un 15% del conjunto de valoraciones inmobiliarias realizadas en España.
Sin embargo las ventajas comparativas que ofrece, unido al avance de la globalización, especialmente acelerado en los servicios, hacen predecible la futura extensión del sistema RICS en el mercado español. En todo caso, además de predecible es también deseable. En efecto, una transición en el sector que incorpore la migración desde las meras tasaciones y valoraciones no estructuradas hasta un sistema integrado y confiable de valoración de activos contribuirá a solidificar las bases de nuestra expandida economía inmobiliaria.