Inmobiliario

Los fondos siguen a las inmobiliarias para ganar terreno en el negocio hotelero

Los fondos de inversión inmobiliarios están entrando en la batalla por ampliar su presencia en el mercado hotelero, donde los índices de rentabilidad son todavía altos. Esta circunstancia se une a la mayor proliferación de acuerdos entre inmobiliarias promotoras y hoteleros que se reparten la propiedad y la gestión. Una simbiosis de la que ambas partes salen ganando.

Las grandes inmobiliarias, y últimamente los fondos de inversión, se han mostrado muy activos en el negocio de hoteles. Metrovacesa o Fadesa ya estaban presentes en este mercado, pero ahora apuestan aún más y amplían sus acuerdos con socios con experiencia. Los fondos inmobiliarios, siguiendo su estela, también van tomando protagonismo en el negocio del alojamiento. Estas sociedades, favorecidas por la nueva normativa, se sienten atraídas por la alta rentabilidad que les supone invertir en estas propiedades, lo que permite al mismo tiempo a los hoteleros soltar lastre y lograr liquidez.

El madrileño hotel Westin Palace, que hasta hace unas semanas era propiedad de la cadena Starwood, pasó a formar parte de un fondo de inversión estadounidense denominado Host Marriot. Con ello, Starwood se reserva el derecho de seguir gestionando el establecimiento durante más de 20 años prorrogables, mientras que Host Marriott sacará provecho del suelo y obtendrá ingresos del arrendamiento. Una simbiosis que parece que va ganado adeptos en el mercado turístico.

La tendencia de separar la propiedad inmobiliaria y la gestión hotelera se va imponiendo cada vez más en el sector. Cadenas como la británica Intercontinental, las españolas Sol Meliá, Barceló o la francesa Accor van desprendiéndose de sus activos y van eligiendo otros modelos de gestión que supongan un mayor ahorro. 'La mayoría de ellos son grandes grupos que necesitan liquidez para reducir sus altos niveles de endeudamiento', dicen en la consultora Jones Lang LaSalle.

Grupos hoteleros como Starwood o Intercontinental dejan sus propiedades en manos de los fondos y se centran en la gestión

Pero, además, algunas de estas cadenas, con presencia en Bolsa, se ven empujadas por los accionistas que prefieren una buena gestión y un alta rentabilidad en su actividad que el propio valor de su patrimonio. Ante esta circunstancia, van apareciendo más grupos inmobiliarios que les facilitan el impulso de la inversión, se dedican a la construcción de los establecimientos y a su promoción, dejándoles sólo con la actividad que saben hacer: llevar la gestión del establecimiento.

Starwood anunció un plan de desinversiones inmobiliarias (la venta de 38 establecimientos en el mundo) con las que pretende lograr 3.500 millones de euros . El fin último es centrarse únicamente en la gestión y dejar gran parte de sus propiedades a fondos inmobiliarios, como el fondo HEI Hospitality. También su rival Intercontinental, con gran presencia en España, y que opera bajo diferentes marcas como Holiday Inn o Crowne Plaza, anunció sus intenciones de vender sus activos no estratégicos. Esta semana, un fondo inmobiliario, el Santander Real Estate, cerró un acuerdo para hacerse con la propiedad del hotel Crowne Plaza de Madrid en el Edificio España y convertirlo en apartamentos. El hotel, en manos de Metrovacesa hasta ahora, está valorado en 111,8 millones de euros.

La inmobiliaria presidida por Joaquín Rivero ha decidido desinvertir en este edificio, que considera no estratégico, y en la Torre de Madrid por los que espera lograr 600 millones de euros. Sin embargo, Metrovacesa ha llevado a cabo en estos últimos años una activa política inversora en el negocio de hoteles. En total, es propietario de más de 15 establecimientos y tiene previsto impulsar la construcción de más hoteles siempre de la mano de sus socios hoteleros (Accor, Sol Meliá, Travelodge, AC, NH o Husa) con los que espera tener 2.300 habitaciones. Recientemente, ha anunciado la inversión en un solar en la Avenida Diagonal 199, en Barcelona, y deja la gestión al grupo francés Accor. Este proyecto supondrá una inversión de 44 millones. Con Husa, ha firmado un acuerdo para el Hotel Husa Paseo del Arte en Madrid.

Salir de un mercado maduro

Los fondos inmobiliarios de origen extranjero van apostando por el mercado hotelero español. Advierten el riesgo de invertir en viviendas como lo ven los grupos de inversión nacionales y las propias compañías inmobiliarias. 'Si cae el aumento de los precios o los tipos de interés suben, el sector de la vivienda podría sufrir un retroceso', dicen las compañías promotoras. En este sentido, las empresas tienden a diversificarse y apostar por otros negocios, como el hotelero, que aún tiene altos índices de rentabilidad. También buscan trabajar en común y cerrar relaciones a largo plazo con los hoteleros para impulsar nuevos proyectos. Es el caso de Barceló y la inmobiliaria gallega Fadesa. El acuerdo entre ambos permite al grupo mallorquín quedarse con la gestión y el 16% de la explotación de los hoteles y Fadesa con el 84% restante. También la cadena Vincci llegó a un acuerdo con Necso para la puesta en marcha de hoteles.