Los hoteles impulsan fórmulas inmobiliarias para llenar plazas

Los futuros proyectos tendrán un componente mixto de hotel con apartotel o de tiempo compartido para sacar más rentabilidad.

Los hoteleros ven la necesidad de jugar todas las bazas cuando se trata de llenar las habitaciones de sus establecimientos. 'Es muy duro competir a diario y conseguir niveles altos de ocupación', dice Ángeles García, directora de marketing de RCI.

La alta oferta hotelera y la madurez de algunos destinos son motivos suficientes para que los hoteles sólo obtengan un 50% de la ocupación, frente al 80% de épocas pasadas.

Tanto los hoteleros como las compañías turísticas han descubierto que el movimiento de activos permite garantizar sus ingresos durante todo el año. En este sentido, el tiempo compartido, las propiedades fraccionales, los hoteles con dominio (condo-hoteles) y los clubes residenciales privados son nuevas fórmulas de alojamiento que comienzan a asomarse en el mercado europeo.

'El empresario recurre a estas nuevas fórmulas de explotación para que la demanda se eleve y, al mismo tiempo, pueda lograr una mayor rentabilidad futura', explica García.

Con respecto a España, estas nuevas formas de explotación, ya implantadas en EE UU, resultan especialmente atractivas tanto para los promotores inmobiliarios como para los operadores hoteleros. Cadenas como Sol Meliá empiezan a apostar fuerte por ellas.

Recientemente, Sol Meliá anunció su intención de desarrollar la fórmula de condo-hoteles en España. Este modelo de negocio tiene como finalidad la venta de habitaciones a propietarios en algunos de sus establecimientos situados en la costa (Islas y Costa del Sol). El sistema permite vender una habitación a un titular, que disfrutará de ella un mes al año, como si fuera un apartotel. El resto de los meses el dueño confiará la gestión de la habitación la misma cadena. Al cierre del ejercicio, Sol Meliá repartirá los beneficios entre los diferentes propietarios. El precio de compra de un habitación oscila entre 150.000 hasta 300.000 euros.

Barceló se suma al apartotel

A esta fórmula se ha unido el grupo turístico Barceló. El grupo mallorquín considera que esta modalidad permitirá dar mayor valor al negocio hotelero. Además de garantizarse los ingresos, el propietario de la cadena podrá disfrutar del hotel a cambio de gestionar todos los servicios centrales.

Los hoteles que ya han probado el condo-hotel en EE UU consiguen crecimientos del 20% en sus cuentas de resultados, dicen en el sector. Sol Meliá ya ha explotado 27 establecimientos en Brasil bajo esta fórmula.

El tiempo compartido y la propiedad fraccional son conceptos similares que se definen como la 'venta de propiedad en complejos turístico-residenciales en intervalos de entre un mes y tres meses', señala García.

La diferencia entre ambos estriba en que la propiedad fraccional está dirigida a establecimientos de alto lujo. La cadena presidida por Sebastián Escarrer ya había experimentado la explotación del tiempo compartido en sus hoteles sobre todo en el Caribe, y ahora prevé extenderlo a los destinos españoles. El interés por este concepto procede de los clientes finales que desean poder aprovechar los múltiples beneficios que significa contar con una segunda residencia de vacaciones pero que, sin embargo, no desean tener que lidiar con los problemas y gastos relacionados con el mantenimiento de la misma.

Aunque este modelo todavía está por desarrollar en España, está teniendo un espectacular crecimiento en Europa y se ha convertido en el tema de conversación de la industria vacacional

En 2004, las ventas de propiedades fraccionales en EE UU sumaron los 1.500 millones de dólares, lo que triplicó la cifra de 2003.

Residencias de lujo con cuotas

Existe otra fórmula que aún no está muy extendida. Se trata de alojamientos vacacionales en régimen de prepago en propiedades turístico muy exclusivas y lujosas (un castillo junto al Loira o una villa toscana en Florencia).También se suelen denominar Destination Clubs. Clubes residenciales exclusivos que exigen una cuota de entrada como socio de entre 200.000¦euro; y 300.000 euros. Este dinero se recupera en aproximadamente un 80% en el momento de solicitar la baja en el club.