La vivienda acentuará su tendencia a la moderación
Los tipos de interés han subido del 1% al 3,75% en menos de quince meses y Estados Unidos está en medio de una burbuja inmobiliaria en la que los precios no sólo no han llegado a su tope sino que se siguen acelerando. Es la reflexión que hace una analista cuando se le pregunta por el impacto que puede tener en el mercado inmobiliario la subida de tipos en Europa. Conviene recordar que el aumento de los tipos a corto en Estados Unidos no se ha visto acompañado por un repunte de los tipos a largo, es decir, los de mercado, los que realmente marcan el precio de las hipotecas. Este extraño fenómeno de aplanamiento de la curva, que el propio Greenspan calificó como un 'enigma', ha permitido mantener y financiar ese auge de la demanda e inflar la burbuja de la vivienda.
Pero deducir del ejemplo estadounidense que el previsible cambio de sesgo en los tipos del Banco Central Europeo no va a tener efecto alguno en la compra de viviendas en España sería mucho decir. Primero porque los presupuestos de las familias españolas son mucho más apretados que los de las estadounidenses, por lo que se muestran mucho más sensibles a cualquier cambio en las condiciones monetarias y a la subida de las hipotecas, por ligeras que sean. Y, segundo, porque el alza de tipos llega en un momento en el que el mercado español padece ya ciertos síntomas de ralentización.
El propio Banco de España hizo recientemente una simulación sobre lo que podría ocurrir a corto y medio plazo en el hipotético caso de que los tipos subieran de repente al 4%. Los técnicos del banco concluían que la demanda de vivienda podría llegar a caer hasta en un 15% en sólo tres años. Señalaban también que es precisamente la inversión residencial el componente del gasto de los hogares más sensible a los tipos y que el máximo efecto tendría lugar entre dos y tres años después del aumento inicial.
En estos momentos nadie piensa que los tipos puedan doblarse a corto plazo, pero las conclusiones de la simulación son bastante indicativas de la sensibilidad de este mercado a la política monetaria. Por eso, aunque a juicio de todas las fuentes consultadas sería exagerado decir que las subidas provocarán un pinchazo o un frenazo en el mercado, si cabe anticipar que 'se acentuará la tendencia de moderación', en expresión de Julio Rodríguez, analista del Banco de España y experto en el mercado hipotecario.
Lógicamente todo dependerá de la intensidad del movimiento del BCE. Los expertos creen que las subidas serán muy graduales y no irán muy lejos. De hecho, casi nadie ve los tipos en Europa por encima del 2,5% en 2006. 'Mucho se tienen que deteriorar las cosas para que se vaya más lejos, pero ni siquiera situándose en el 3%, lo que supone una subida del 50%, la perspectiva es muy alarmante', confía José Antonio Herce, de Analistas Financieros Internacionales.
Si todo se queda en eso y el cambio en la política monetaria no afecta al crecimiento económico y al empleo, lo que constituye, sin duda, el peor de los escenarios posibles, no se producirán efectos dramáticos, pero sí se resentirán algunos segmentos del mercado.
Julio Rodríguez cree que el cambio de sesgo en los tipos modificará el sentimiento de la demanda y donde ésta aflojará antes será en las viviendas secundarias o de segunda residencia, las que se compran con fines de inversión (para alquilar) y de ocio y disfrute. También tendrá más difícil el acceso al mercado el segmento de población que compra una vivienda al límite de sus posibilidades económicas.
'Aunque en España se conoce muy mal la composición de la demanda se calcula que en torno a 150.000 de un total del millón vendidas al año (nuevas y de segunda mano) son para segunda residencia, el segmento más sensible', asegura Julio Rodríguez.
La desaceleración, aunque moderada, de las ventas acabaría por trasladarse al precio, cuyo aumento 'podría limitarse a un dígito en 2006', en contraste con el 13% de revalorización que acumula este año y el 17% del año anterior.
Frédéric Mangeant, consejero delegado de la consultora inmobiliaria Knight Frank en España, señala que 'el mercado se encuentra en estos momentos en una fase de normalización después de un boom espectacular, por lo que o el encarecimiento de los préstamos o el encarecimiento de los precios hará que el mercado entre en una fase de lentitud'. En su opinión, los promotores serían los primeros afectados si suben los tipos. 'Tendrían que dilatar más la construcción de viviendas'. Ahora, con los tipos tan bajos 'pueden aguantar edificios con poca rentabilidad'.
Alberto Álvaro, de CB Richard Ellis, opina que no hay una preocupación excesiva en el sector porque nadie cree que las alzas sean excesivas, que 'sigue habiendo mucho apetito inversor en el mercado inmobiliario' y que el verdadero temor es que 'empeoren las perspectivas económicas, la inflación se dispare y aumente el desempleo'.