La solidez del mercado hipotecario ante un cambio
El importante crecimiento del crédito hipotecario observado en los últimos años crece a un ritmo del 26%, según los últimos datos ha coincidido con la fase de expansión más dilatada experimentada por la economía española. Los tipos de interés -en tasas históricamente bajas-, el crecimiento económico, el aumento del empleo, la incorporación de inmigrantes y el aumento del turismo de larga duración no residente, junto con el tradicional perfil conservador del pequeño inversor español, han sustentado el notable incremento de las carteras hipotecarias favoreciendo los niveles de accesibilidad a la vivienda a muchos ciudadanos, contribuyendo con ello al crecimiento económico del país. Sin embargo, el incremento del porcentaje de préstamos hipotecarios dedicado a vivienda terminada sobre el total de la exposición de bancos y cajas de ahorro, ha provocado un intenso debate sobre el impacto de un hipotético cambio del cuadro macroeconómico en las cuentas de resultados y los balances de las entidades financieras.
En el marco de los nuevos criterios de gestión de riesgo promovidos por Basilea II, se alienta a la alta dirección y al consejo de administración de las entidades a conocer en detalle el perfil de riesgo de sus carteras crediticias, encomendándoles la responsabilidad en los procesos de adecuación y mantenimiento de capital. Por esta razón, creemos relevante que los directivos del sector financiero dispongan de estimaciones fiables sobre la potencial evolución de la morosidad hipotecaria. De cara a la obtención de predicciones estables a lo largo del tiempo, es recomendable que este análisis abarque, al menos, dos ciclos completos de la economía española.
Nuestros últimos análisis, basados en la aplicación de un modelo macroeconómico multivariable, que permite estimar la morosidad esperada de una cartera de préstamos hipotecarios en función de la evolución de las principales variables macroeconómicas nos permiten establecer tres escenarios de evolución previsible de la morosidad hipotecaria a medio plazo, según la evolución de los principales indicadores macroeconómicos:
l Como primer escenario, estudiamos una situación macroeconómica en la que se cumpliesen las previsiones continuistas de los principales agentes económicos, como las recientemente publicadas por el FMI y Eurostat, para 2006 -incluyendo una ligera moderación en el crecimiento del precio de la vivienda y moderado incremento en los niveles de inflación-. En este contexto, la morosidad hipotecaria se situaría -según nuestro modelo - en una horquilla entre el 0,40% y 0,50%.
l En un segundo escenario, caracterizado por un mayor crecimiento, con una importante contribución del sector de la construcción e inflación contenida, el porcentaje de crédito hipotecario dudoso relativo al volumen de la cartera hipotecaria gestionada podría reducirse hasta niveles en el entorno de 0,20%-0,30%.
l Por último, y en un entorno de desaceleración económica moderada, acompañado por un leve incremento del desempleo y de los tipos de interés, así como una moderación del crecimiento del precio de la vivienda, podría alcanzarse una morosidad hipotecaria de alrededor del 0,90%-0,95%, sensiblemente menor todavía que las tasas experimentadas entre los años 1992 y 1995.
La conclusión principal que aportan estos datos -siempre teniendo en cuenta las limitaciones de un modelo de esta naturaleza, dónde la observación de la tendencia es más importante que la estimación puntual- es que el sistema financiero español presenta una perspectiva sólida, estable y con potencial de crecimiento, incluso ante un virtual empeoramiento del entorno macroeconómico.
Esto no debería suponer o invitar en modo alguno a la relajación de las actuales políticas de riesgo, sino más bien que las entidades financieras españolas podrían aprovechar la coyuntura favorable para una correcta definición de perfiles de riesgo, adecuados y enfocados a segmentos específicos, y sostenibles en el tiempo.