El boom de los precios triplica el patrimonio inmobiliario en diez años
España cuenta en la actualidad con un patrimonio inmobiliario de 3,5 billones de euros, cifra que representa casi el triple de lo que valía en 1995, aproximadamente 1,3 billones, según un estudio de la Fundación de las Cajas de Ahorro (Funcas). El boom de precios y oferta de vivienda es el principal responsable de este aumento de la riqueza.
El espectacular crecimiento protagonizado por los precios de la vivienda en los últimos años, sólo desde 1995 han aumentado a una tasa media interanual del 10,5% cada ejercicio, ha provocado una no menos impresionante revalorización del patrimonio inmobiliario.
El estudio elaborado por los profesores Carmen Marcos, Oscar Carpintero y José Manuel Naredo en el último número de Cuadernos de Información Económica de Funcas, pone de manifiesto que además de los precios, este último ciclo alcista del mercado de la vivienda se ha caracterizado por el boom en la construcción de nuevos pisos.
'El repunte de las cifras de financiación hipotecaria, que continúan ancladas en tasas superiores al 20%, confirma la fuerte presión de la demanda, cuya moderación resulta difícil de prever a corto plazo', asegura el informe.
Las regiones noroccidentales son las que registran menores incrementos de precios
Sólo la caída de la inversión extranjera en inmuebles (que en el primer trimestre de este año fue un 17,2% inferior a idéntico periodo de 2004) y la dilatación del periodo de venta son los síntomas de debilidad que se observan en la actualidad, insiste Funcas.
Así, el boom inmobiliario ha alcanzado a todas las regiones, aunque con muy diferente intensidad y con perfiles no siempre coincidentes, dependiendo de si se trata o no de territorios que se despueblan, o de si son zonas turísticas, entre otros factores.
Los mayores aumentos del valor del patrimonio inmobiliario se han producido en las regiones del arco mediterráneo, Madrid y el País Vasco, ya que en todas ellas el valor se ha multiplicado por más de 2,6.
En el otro extremo se sitúan regiones como Galicia, Aragón, Extremadura y Castilla y León, donde el valor de su patrimonio inmobiliario ni siquiera ha llegado a duplicarse.
Así, Madrid representa ya el 20,7% del total, lo que la sitúa por primera vez por delante de Cataluña, con el 20,6%. Lo mismo ocurre con el País Vasco, cuya participación en el valor agregado del patrimonio inmobiliario es mayor a la de Castilla-La Mancha y Galicia.
Otra de las conclusiones que arroja este estudio es que las regiones de mayor renta son las que experimentan mayores crecimientos de precios y menores incrementos en superficie construida, salvo en el caso de Madrid. En este sentido, la comunidad madrileña y Murcia son las únicas regiones en las que pese a haberse construido una proporción comparativamente muy elevada de su parque en los últimos siete años (fuerte incremento, por tanto, de la oferta), los costes de las casas han sufrido incrementos superiores a la media. En el caso de Madrid hay que tener en cuenta, según recuerda Funcas, que además de concentrar la mayor renta, también tiene una elevada proporción de población inmigrante y es la principal receptora de la inversión extranjera. Todo ello, unido al hecho de ser la capital de la política y los negocios, acentúa su componente especulativo.
En Murcia, los expertos sostienen que el nivel relativamente bajo del que partían sus precios ha atraído a los demandantes nacionales e internacionales y le ha convertido en destino alternativo a las zonas más caras del litoral. Son por tanto las zonas con mayor fortaleza de la demanda, pero también las más vulnerables ante una posible crisis, según el estudio.
Como contrapartida, también se confirma que las regiones noroccidentales e interiores (excepto Madrid) siguen perdiendo peso relativo en el valor del patrimonio total, lo cual se explica por su estancamiento y envejecimiento poblacional.
Demanda: La compra como inversión, clave del actual ciclo alcista
El estudio elaborado por Funcas compara las características del anterior boom inmobiliario con el ciclo actual. El presente está siendo más duradero que el de finales de los ochenta por afectar no sólo a los precios, sino sobre todo al número de viviendas iniciadas.'Hoy no es el crecimiento vegetativo de la población el que tira de la demanda, sino los nuevos compradores foráneos, más en forma de inversores-turistas que de compradores-inmigrantes, lo que ha contribuido a paliar el bache de la demografía autóctona', sostiene el informe.El desplome de las cotizaciones bursátiles y sus perspectivas inciertas de evolución, unidas a la rebaja de tipos, contribuyeron a ampliar la rentabilidad diferencial de la compra de piso frente a las otras alternativas de inversión financiera, incluso aunque dicha adquisición se realizara con deuda. Otros incentivos que han impulsado el mercado son las desgravaciones fiscales.
Hogares: Las familias piden más dinero prestado del que tienen en depósitos
La reducción de los tipos de interés y el alargamiento de los plazos hipotecarios ha llevado a una situación inédita en la reciente historia económica española: los créditos contraídos por los hogares con las instituciones financieras superan ya los fondos depositados en ellas por las familias, convirtiéndose así en demandantes netos de financiación.Según recuerda Funcas, este desfase está cubriéndose ampliamente con la entrada de depósitos y otros capitales del resto del mundo que, bajo el paraguas y la disciplina del euro, permiten a la economía española expandir el boom inmobiliario más allá de lo que cabría esperar en otras circunstancias.Así, los autores del informe han elaborado una comparación entre el valor total de la vivienda y los activos financieros en cuatro países. En Francia la proporción se sitúa en torno al 10%, en Reino Unido el 30%, en Alemania no alcanza el 40% y en España el 65%.