La importancia de ser habitual
El tratamiento de los inmuebles en el IRPF atiende, en gran medida, a una doble distinción, entre inmuebles que tienen la condición de viviendas y los que no lo son. Por otro lado, también distingue entre la vivienda habitual del contribuyente y las demás viviendas de las que disponga.
La condición de vivienda reviste especial trascendencia en el caso de inmuebles arrendados. El rendimiento neto procedente del arrendamiento de viviendas se reduce en un 50%. Este beneficio fiscal se introdujo para incentivar la puesta en alquiler de viviendas desocupadas y propiciar la declaración de estas rentas, frecuentemente ocultadas a la Administración tributaria por quienes arriendan viviendas ocasionalmente o fuera de cualquier organización empresarial. Por ello, los planes de prevención del fraude fiscal elaborados por la Administración tributaria se dirigen también especialmente al control de estas rentas del capital inmobiliario. No obstante, los esfuerzos del legislador fiscal no impiden que el incremento del alquiler de viviendas dependa de diversas circunstancias y el trato fiscal es sólo una más.
La vivienda habitual tiene una importancia aún mayor. El régimen de imputación de rentas inmobiliarias comprende aquellos inmuebles no afectos a actividades económicas ni arrendados o cedidos. Sin embargo, se excluye la vivienda habitual, así como, por su naturaleza, al suelo no edificado. Sólo en el caso de viviendas de uso propio distintas de la habitual, el contribuyente debe tomar como renta la que resulte de esta ficción.
Igualmente, la vivienda habitual origina la principal deducción del impuesto, por inversión en aquella, y permite la exención de las ganancias patrimoniales obtenidas en su transmisión. Esta deducción ha recibido fundadas críticas pues podría favorecer el incremento del precio de la vivienda, dada la posibilidad de que los vendedores trasladen al precio este beneficio. No obstante, estas críticas no deberían olvidar lo limitada que es la base de la deducción. Hoy, el contribuyente sólo puede aplicar la deducción a poco más de 9.000 euros anuales. En cambio, está resultando problemática la interpretación administrativa del concepto de vivienda habitual. Esta vivienda es en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de tres años, salvo circunstancias que exijan el cambio, como una separación o un traslado laboral. Sin embargo, deberían ponderarse más generosamente otras circunstancias como el traslado por enfermedad o el previo cambio a una nueva vivienda. Asimismo, debería abordarse la situación, tan frecuente, de quienes trasladan su residencia al extranjero por lo que transmiten su vivienda habitual. Como ya no residen fiscalmente en España no pueden disfrutar de la exención por reinversión.