Hacienda ata en corto a los propietarios de casas

Ya sea vivienda habitual, residencia de vacaciones o una inversión, el ladrillo acapara gran parte del IRPF. Además, en esta declaración, el objetivo es atajar el fraude que genera el alquilerCampaña de la Renta 2004Campaña de la Renta 2004

Acorralados. Así quiere tener Hacienda a los propietarios de inmuebles en el IRPF o, al menos, controlados. Para ello ha introducido la que ya se ha convertido en la principal novedad de la campaña de la renta de este año: la obligación de declarar la referencia catastral de la casa en la que se vive como propietario o como inquilino o en cualquier otra situación. El principal objetivo es cazar, a través de la 'confesión' del inquilino, a los propietarios que ocultan al fisco sus ingresos por alquiler.

No es la primera vez que Hacienda anuncia un cruce de datos y, quizá por eso, entre los asesores fiscales hay cierto escepticismo sobre la efectividad de este nuevo control. Al tiempo, también se cuestiona su legalidad. El resto de cuestiones relacionadas con los inmuebles se mantienen como en la pasada declaración.

La compra de vivienda habitual no genera ninguna renta que tribute, pero puede haber posibilidades de ganar una deducción en la cuota. Cuando se compra otro tipo de inmueble y se mantiene vacío, su simple propiedad genera una renta ficticia que tributa. Cuando se dan en alquiler también hay que declarar las rentas obtenidas. Si se venden, se genera una ganancia o una pérdida de patrimonio que, según los casos tributará o podrá estar exento.

Alquileres

Todo lo que el propietario de vivienda reciba de su inquilino debe declararlo como rendimiento de capital mobiliario, que se grava según la escala que va del 15% al 45%. Si además del alquiler recibe otros pagos, por ejemplo, para sufragar los gastos de comunidad o por electricidad o recogida de basura, también debe declararlos como ingreso. No obstante, este dinero puede ser deducible. Los intereses pagados por financiar la compra del inmueble, los impuestos municipales como el IBI, los gastos de conservación como la pintura (pero no las mejoras porque en lugar de mantener el valor de la vivienda lo aumentan), el pago del seguro o de la portería son gastos deducibles. En esto, el IRPF no escatima y se limita a admitir 'todos los gastos necesarios para la obtención' de la renta. No obstante, hay un gran límite: la suma de todos los gastos no puede superar los ingresos, como mucho el saldo se puede quedar a cero. En contrapartida, el IRPF concede un importante beneficio, el rendimiento se reduce un 50%, de forma que sólo la mitad se somete a gravamen.

Casas vacías y de veraneo

El simple hecho de tener un inmueble en propiedad es, para el IRPF, una manifestación de renta que debe gravarse. Como no hay ingresos reales que reciba el dueño, el impuesto crea la ficción de que existe un rendimiento (hace años se calificaba de rendimiento presunto) al que llama imputación de renta. El propietario debe declarar el 2% del valor catastral de ese inmueble como ingreso. Si el valor catastral estuviera revisado, se aplicará el 1,1%. De esta ficción de renta no se puede deducir ningún gasto. El importe obtenido tributa según sea el tipo medio del contribuyente, que se mueve desde el 15% al 45% de la escala de gravamen.

Vivienda ocupada por un familiar

Decir que un familiar está residiendo en una casa que se tiene desocupada y que por ello paga un alquiler irrisorio puede ser un buen método para escapar de la imputación de renta. Sin embargo, el IRPF señala que en caso de alquiler entre familiares, el rendimiento neto total (ingresos menos gastos ya deducidos) no podrá ser inferior a ese 2% o 1% del valor catastral que se declara por casas vacías. Por familiares se entiende el cónyuge o un pariente, incluidos los afines, hasta el tercer grado.

Vivienda habitual

Vivienda habitual en propiedad es la que se ocupa durante más de 183 días al año. Desde que se compra una casa, para que se convierta en habitual, hay que habitarla antes de que pasen 12 meses y durante un mínimo de tres años seguidos. Si se está en ella por menos tiempo, deja de ser habitual y las ventajas fiscales asociadas a ella se pierden. Eso sí, hay excepciones. Si el traslado es por cuestiones de trabajo, matrimonio o divorcio, Hacienda conserva los beneficios. Pero si el traslado es para ir a cuidar a un padre enfermo o por la separación de una pareja de hecho, Hacienda ya no acepta estas circunstancias.

A diferencia de lo que ocurre con las casas para ir de vacaciones o las que simplemente se tienen vacías, la residencia habitual no genera ningún tipo de ingreso (ni real ni presunto) para el contribuyente. Por el contrario, da derecho a deducir un porcentaje del dinero destinado a su compra.

Deducción por compra

Ahorrar dinero en una cuenta para comprar una casa y la compra misma de esa casa dan derecho a una deducción en la cuota del IRPF. La cantidad final que se desgrava es, en general, el 15% del dinero que se destine a esta inversión. Ahora bien, con un tope de base deducible fijado en 9.015,18 euros cada año. Si, por ejemplo, a una cuenta ahorro vivienda se destinan en un año 10.000 euros, sólo el 15% de 9.015,18 será la deducción. Si, por el contrario, se destinan 4.000 euros, la deducción será el 15% de esos 4.000 euros, esto es, 600 euros. En el caso de que la compra se realice con financiación ajena, el porcentaje de deducción sube del 15%, pero la base máxima deducible son 9.015,18 euros. Si con la vivienda se compran hasta dos garajes, también forman parte de la deducción.

Obras de rehabilitación

Cuando en la vivienda habitual se realizan obras de rehabilitación también se pueden deducir por inversión en vivienda habitual. Ahora bien, esta rehabilitación debe haber sido declarada como actuación protegida o bien consistir en consolidación y tratamiento de fachadas y similares.

No obstante, sí es deducible el dinero destinado a ampliar la vivienda, por ejemplo, porque se ha cerrado una terraza de forma permanente. Las reparaciones corrientes y los gastos de conservación habituales no son deducibles, como tampoco lo son las mejoras consistentes en, por ejemplo, cambiar la calefacción.

Venta

La venta de inmuebles, en general, arroja una ganancia o pérdida de patrimonio calculada por la diferencia entre el valor de compra y el de venta de la casa. Ahora bien, si lo que se vende es la residencia habitual y el dinero obtenido se destina a la compra de otra vivienda habitual, la ganancia de patrimonio está exenta, esto es, no tributa. Para ello es necesario reinvertir el importe total de la venta (no sólo lo ganado en la operación). Si se invierte menos, sólo esa parte es la que estará exenta, pero el resto se grava. Para esta exención también se exige que la nueva casa cueste más que la que se ha vendido. Cuando son personas mayores de 65 años las que venden su residencia habitual, la ganancia está exenta hagan lo que hagan con el dinero. En caso de que haya que tributar, se aplica el tipo fijo del 15% si entre la compra y la venta pasó más de un año.

El certificado catastral

Medida 'precipitada' y de 'escasa cobertura normativa'. Así califica el colectivo de técnicos financieros del ministerio de Hacienda (Gestha) la nueva obligación de declarar la referencia catastral de la casa en la que se vive. En su opinión es una obligación que genera desigualdades porque no afecta a los no están obligados a declarar, ni a los que hacen uso del borrador de la renta. Gestha también critica que se pida este dato, que va referido a 2005, cuando la declaración de la renta actual se refiere a 2004.Por su parte, los asesores fiscales del REAF reconocen que la medida cumple una importante misión de 'advertir' a los contribuyentes de que Hacienda lucha contra el fraude, pero dudan de que pueda sancionar a quien no incluya el dato en el IRPF. Hacienda ya ha señalado que sí lo castigará y lo hará como infracción tributaria derivada de presentar una autoliquidación incompleta. El contribuyente tendría que pagar una multa de 150 euros.La referencia catastral se pone en las casillas 21 a 24 y 82 a 89 de la primera página de la declaración. Esta referencia se puede obtener en internet http://ovc.catastro.minhac.es o en el teléfono 902 37 36 35o.Además de la referencia hay que señalar cómo se ocupa la vivienda: 1 es en propiedad, 2 como usufructo (por ejemplo un viudo que hereda la vivienda), 3 cuando se es inquilino y 4 para otras situaciones como los hijos en casa de sus padres o un trabajador en la casa de la empresa o un amigo o familiar en casa de otro amigo o familiar.