Guía para el inversor

La inversión inmobiliaria española salta las fronteras

El mercado nacional se estrecha y los españoles buscan oportunidades tanto en Europa como en otros continentes

Los inversores españoles empiezan a adquirir un especial protagonismo en la imparable internacionalización de los mercados inmobiliarios. Sobra liquidez y la oferta de producto en España se queda estrecha, por lo que buscan oportunidades a lo largo y ancho del planeta y rompen fronteras en busca de mejores rentabilidades.

No se trata sólo de sonadas operaciones para diversificar el negocio como la compra de las francesas Gecina y SFL por Metrovacesa y Colonial, respectivamente. Cada vez hay más pequeñas empresas, promotoras, agentes inmobiliarios e incluso grupos familiares que ponen sus ojos en el exterior con vistas a posicionarse en mercados de mayor recorrido que el español, muy dominado aún por el segmento residencial. Una demanda a la que empieza a unirse un creciente interés de inversores a título particular, que realizan pequeñas pero numerosas compras de inmuebles en localizaciones donde las rentabilidades por alquiler son más interesantes o que buscan destinos turísticos para adquirir su segunda residencia, con precios más atractivos de los que ofrece actualmente la costa española.

Las facilidades de financiación, la apreciación del euro frente al dólar y una red de comercializadoras cada vez más consistente y muy extendida internacionalmente anima estos flujos de inversión. Se da así la vuelta a una situación en la que España ha sido tradicionalmente país receptor, pero no emisor de inversión inmobiliaria.

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Los destinos geográficos y tipos de producto hacia donde se dirige el capital varía según los objetivos concretos de cada inversor. Conviene conocer qué países y ciudades se ajustan mejor a cada interés, qué riesgos se asume en cada caso y cómo superar las barreras culturales y de idioma.

En líneas generales, 'los promotores que busquen salir al exterior para promover viviendas han de fijarse en nuevos destinos turísticos, como Marruecos o Croacia', explica Frédéric Mangeant, consejero delegado de Knight Frank España. 'También se hacen interesantes Bulgaria y Turquía por su reciente incorporación a la UE'. Para quien estudia la compra de un inmueble, Lisboa es un mercado atractivo y como apuesta segura se encuentra París, donde hay buenas rentabilidades por alquiler. 'Son también destinos interesantes República Checa, Eslovenia o Rusia como países emergentes, y Alemania, que empieza a notar movimientos de activos en venta', subraya este experto.

Lo que no deja lugar a dudas es que los inversores españoles no sólo no pierden el gusto por el sector inmobiliario, sino que exploran todas las vías posibles, a pesar del escaso desarrollo de vehículos financieros que permitan aprovechar la liquidez del mercado. Así, consultoras y comercializadoras perciben una demanda creciente de empresas y particulares que ahora buscan en la compra de inmuebles hacer un patrimonio, y no tanto obtener plusvalías rápidas como ocurrió en pleno boom inmobiliario.

Aunque se reconoce que el mercado español está muy maduro y que los extranjeros tomaron la delantera a los nacionales, los expertos creen que todavía quedan oportunidades por la recuperación del mercado terciario. 'Entre 2000 y 2002, entre el 65% y el 70% de las operaciones superiores a 6 millones de euros que se formalizaban en España estaban protagonizadas por inversores institucionales extranjeros, sobre todo fondos norteamericanos y alemanes. Hoy el 65% de las operaciones están dirigidas por nacionales y la mitad de este porcentaje son empresas que representan a inversores particulares y family office', asegura Jaime Pascual-Sanchís, director del departamento de inversiones de Aguirre Newman.

No obstante, el mercado doméstico se queda pequeño y hay mucha competencia. Así, el deseo de mejorar las rentabilidades lleva a los inversores a buscar nuevos destinos, y no sólo en mercados más cercanos, como Francia, Portugal o Marruecos, sino en otros países de Europa, incluidos los del este, y hasta al otro lado del Atlántico, con Miami como foco principal de atracción.

Begoña Feyjoo, directora de negocio de tasaciones hipotecarias de Gesinar, subraya que 'los bancos han acompañado a las empresas en este proceso de salida al exterior' y destaca las facilidades que se encuentran en Europa gracias a la eliminación de las barreras con la moneda común y a un mercado mucho más desarrollado por productos que el español. Como ejemplo cita la existencia de un mercado de hoteles que se compran y se venden para gestionar, con inquilino dentro. 'En España no hay hoteles para comprar, te lo tienes que construir', señala. En esta línea, NH anunció hace un mes que tiene previsto adquirir un establecimiento de cuatro estrellas en Reino Unido, el Harrington Hall de Londres, valorado en 72 millones de euros y que será financiado al 75% por la inmobiliaria Losan, participada por Caja de Burgos y el empresario César Losada Santamaría, y al 25% por la propia cadena. Uno entre muchos ejemplos de compras de hoteles en Europa.

En general, los expertos consultados diferencian entre la adquisición de activos con afán patrimonialista y las operaciones con una clara vocación de promoción o para ejecutar líneas concretas de negocio. En este apartado se incluyen las realizadas por inmobiliarias como Fadesa, que ha invertido más de 1.000 millones para promover un complejo turístico con 3.000 viviendas en la costa marroquí, con tres hoteles, tres campos de golf y un puerto deportivo. La catalana Renta Corporación ha visto también en Marruecos una clara oportunidad de negocio y ha creado una sociedad para desarrollar proyectos en este país.

Otros grupos españoles han preferido dirigir su mirada al este de Europa, donde el esfuerzo inversor se centra en las capitales y todavía se compra a muy buenos precios. Antonio Riquelme, director de la división de Corporate de King Sturge, cree que 'las mejores oportunidades de negocio se centran sobre todo en la República Checa, Hungría y Polonia, países que están alcanzando un importante equilibrio en sus economías con el fin de llegar en las mejores condiciones cuando entren en la zona euro'. El Grupo Lar, por ejemplo, presente ya en Portugal y México, acaba de anunciar que se propone entrar en esta zona de la mano de algún socio local.

Tampoco dejan de crecer las inversiones inmobiliarias al continente americano, según constatan todas las consultoras inmobiliarias, que prevén que la apuesta continúe. En 2004, el Grupo Lar se introdujo en el mercado residencial mexicano mediante una alianza con el grupo G Accion, una de las promotoras más importantes México. Mapfre llegó a una alianza en Brasil para adquisiciones de inmuebles comerciales y residenciales y en Estados Unidos, en Florida, compraron no sólo una compañía de seguros sino un edificio en el parque empresarial del aeropuerto de Miami para albergar sus nuevas oficinas y alquilar el resto del espacio a terceros. No sólo los fondos alemanes, también las inmobiliarias españolas han tenido mucho protagonismo en las inversiones europeas en la costa este de Estados Unidos. Testa Vallehermoso, por ejemplo, es propietaria del edificio de oficinas Mellon Financial Center, originalmente Barclays Financial Center, adquirido en 2003 por 135 millones de dólares.

José Manuel Peiró, consejero director de CB Richard Ellis, explica que 'el proceso de aproximación al continente americano ha sido muy gradual. Su origen pudo estar en la inversión creciente desde hace unos años en hoteles y complejos turísticos en el Caribe, con Cancún y la República Dominicana como destinos preferidos. Sobre esta base el radio de acción se ha ido ampliando. Miami se ha convertido en puerta de entrada idónea hacia el mercado estadounidense y va a concentrar un volumen importante de inversiones españolas a corto y medio plazo'.

Este experto cree que la entrada en este mercado reproduce un modelo similar al proceso vivido en otros mercados inmobiliarios extranjeros: detrás de los grandes proyectos iniciales de constructoras, compañías hoteleras y bancos aparecen promotores e inversores particulares. 'México responde a este esquema y el desarrollo todavía va a ser más intenso en Florida', pronostica.

En cuanto a Latinoamérica, Javier Marquina, director de Inversiones para América Latina y Caribe de esta misma consultora, mantiene que México es el país que despierta más interés. 'El tratado con Estados Unidos le da más estabilidad económica y tiene un sistema legal muy americanizado'. Sin embargo, 'siempre ha sido objetivo para el inversor estadounidense y hasta ahora no llegaban europeos'.

Considera que Chile 'es otro país interesante al que poco a poco empiezan a llegar empresas familiares, aunque las inversiones de particulares son muy incipientes y se concentran en el segmento turístico'. Otras opciones son más complicadas: 'Brasil tiene un sistema legal que hace las cosas difíciles a los extranjeros y en Argentina hay que ser muy osado, el mercado está cerrado a nivel institucional y ya no hay gangas'.

Desembarcar en el extranjero exige, en cualquier caso, muchas precauciones previas. Los expertos recomiendan una estrategia muy clara, la mejor información disponible sobre el terreno que se va a abordar, buenos asesores y muy buenos contactos locales y, sobre todo, mucha visión, una característica de la que no puede prescindir ningún inversor que se precie, invierta donde invierta.

Destinos cercanos. Pisos en París y Lisboa

Los expertos consultados coinciden en que el interés de dos ciudades como París y Lisboa va mucho más allá de su encanto monumental y turístico. Ambas ofrecen buenas oportunidades y están consideradas 'vías naturales de crecimiento para el inversor español'. Jaime Pascual-Sanchís, de Aguirre Newman, señala que 'Lisboa recuerda mucho al Madrid de los años 90'. Todavía es posible encontrar buenos precios y éstos se revalorizarán en los próximos años.

En cuanto a París, es una ciudad más consolidada urbanamente que Madrid, no hay más suelo y se hacen pocas promociones de viviendas. Sin embargo, tiene la ventaja de que el mercado del alquiler está mucho más desarrollado que en España. El porcentaje de arrendamientos sobre el total está en torno al 70% y hay un marco legal de mayor seguridad jurídica para propietarios e inquilinos. Gran parte de esos pisos pertenece a inversores institucionales, patrimonialistas, mutuas, etc. Pues bien, en estos momentos París vive un proceso de decouper, que consiste en que estos inversores intentan vender los inmuebles residenciales para dirigirse al negocio terciario (locales comerciales, oficinas, centros comerciales), donde se esperan mejores rentabilidades.

Frédérich Mangeant, de Knight Frank, explica que este proceso, que puede sostenerse durante los próximos años, garantiza una amplia oferta de viviendas a la venta que los inversores españoles pueden aprovechar.

Obstáculos a los vehículos financieros

Una de las asignaturas pendientes de la inversión inmobiliaria es el escaso desarrollo de los vehículos financieros de inversión colectiva. La estricta normativa española para los fondos inmobiliarios, cuya reforma está pendiente, hace que éstos jueguen la baza de la inversión internacional en clara desigualdad de condiciones respecto a los extranjeros. Cuando un fondo francés, alemán o norteamericano compra un inmueble en España o fuera de su país lo hace a través de una sociedad, un vehículo fiscal para no tributar por plusvalías inmobiliarias, sino mobiliarias, sujetas a un régimen fiscal mucho menos gravoso porque tributa en el país de origen.

La ley permite a los fondos españoles comprar inmuebles en cualquier país de la OCDE, pero les obliga a invertir directamente, convirtiéndose en titulares registrales del inmueble. Eso implica que deben pagar los impuestos locales, en vez de tributar al 1% como sería posible en caso de hacerlo a través de una sociedad. Pedro Ruiz Olivares, vicepresidente y consejero delegado de Santander Inmobiliario, el fondo con mayor cuota de mercado en España, asegura que 'éste es uno de los principales obstáculos a la inversión en el exterior y una limitación enorme porque apenas nos permite movimientos'.

Así, una de las principales reclamaciones del sector es la implantación en España de fondos similares a los REIT (Real Estate Investment Trusts), fondos inmobiliarios de inversión colectiva indirecta, sujetos a exenciones fiscales y que normalmente cotizan en Bolsa.

Actualmente hay contabilizados más de 180 fondos de este tipo en la bolsa estadounidense y, desde hace más de un año, están presentes también en Francia (bajo el nombre de SIIC), Holanda y Bélgica.

Europa del Este. Mejor con un socio local

La República Checa, Hungría o Polonia son los tres destinos de Europa del Este preferidos por los expertos a la hora de recomendar inversiones hacia aquella zona.

'Debido a la posibilidad de encontrar oferta disponible, el menor coste de la mano de obra y el apoyo institucional, muchas empresas están trasladando sus centros de producción a estos países, como Philips o Samsumg', explica Antonio Riquelme, director de la división Corporate de King Sturge. 'A su vez se está generando un importante número de transacciones de inversión, sobre todo fondos alemanes, por las atractivas rentabilidades que ofrecen. En el mercado de oficinas, superiores al 7,5% y en el industrial y logístico, por encima del 8% ó 8,5%'.

'En el Este sigue habiendo oportunidades en países como la República Checa, Hungría o Polonia, aunque son mercados algo pequeños y los españoles llegan un poco tarde', señala Jaime Pascual-Sanchis, director de Inversiones de Aguirre Newman, quien subraya que 'tratar de posicionarse a título personal es mucho más difícil. Lo más razonable es invertir con un socio local. Hay que medir bien los riesgos porque en algunos países todavía hay volatilidad', advierte. Entre otros destinos interesantes, expertos como Fréderich Mangeant, de Knight Frank, citan también Eslovenia, por ser un mercado muy estable, y Rusia, como país emergente.

Al otro lado del atlántico. Segunda casa en Miami

La actual fortaleza del euro frente al dólar y la situación de tipos de interés bajos pueden más que 6.000 kilómetros de distancia, husos horarios diferentes y una cultura de negocio diferente a la europea.

Los inversores llevan tres años destinando dinero hacia Estados Unidos, 'un mercado inundado de liquidez en busca de oportunidades', asegura Javier Marquina, director de Inversiones para América Latina y el Caribe de CB Richard Ellis. 'Esta competencia dificulta un poco las cosas a los españoles. El cambio euro-dólar ayuda, pero los españoles tienen el handicap de que todavía no son conocidos, por lo que necesitan más contactos que sus competidores', explica. Y es que EE UU no es un mercado fácil para el que llega por vez primera. 'El valor de los activos no responde a sus niveles de ocupación ni a la posibilidad de crecimiento de las rentas, viene determinado por pujas entre los inversores. Los vendedores eligen al comprador que más paga y al que presenta mayor solidez', precisa este experto.

No obstante, asegura que 'lo que sí estamos viendo son muchas compras particulares de apartamentos de lujo en Miami, operaciones entre 400.000 y 800.000 dólares. El metro cuadrado en el sur de Florida oscila entre 4.000 y 5.000 dólares, un precio con el que no te puedes comprar un apartamento de lujo en la costa española'.